【正文】 目前周邊沿街小商鋪均價(jià)在 3~4萬(wàn)之間（非靠近軌交站），預(yù)計(jì)項(xiàng)目 2年后售價(jià)按 4萬(wàn) /㎡起算，預(yù)計(jì)整盤(pán)銷(xiāo)售周期 2年，總銷(xiāo)售收入接近 37億元，租金起始已 6元 /㎡ /天計(jì)算。 本項(xiàng)目目前周邊競(jìng)品較少，合景，龍湖 12年底推出的沿街裙房商鋪均已售罄，成交均價(jià)在~4萬(wàn)元 /㎡，版塊對(duì)商鋪的投資熱情高漲，給未來(lái)軌交上蓋商鋪去化度有利的支撐。天然氣未做到全面覆蓋，部分戶(hù)型需要使用液化氣。 第二部分 市場(chǎng)分析 22 項(xiàng)目競(jìng)品分析 項(xiàng)目戶(hù)型分析 106平米 辦公室 廚房 辦公區(qū) 辦公區(qū) 廚房 辦公室 衛(wèi) 生 間 106平米 106平米 107平米 107平米 112平米 112平米 82平米 ? 裝修 風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以辦公結(jié)合住宅的形式結(jié)合。總體以本地自住客、周邊企業(yè)主、輻射版塊內(nèi)客戶(hù)為主。 ? 嘉定區(qū)作為上海西北門(mén)戶(hù)，擁有便利的交通，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)配套和密集的人口一直被視為郊區(qū)最熱的版塊， 12年 嘉定 區(qū)全年的商辦市場(chǎng)成交量為上海單區(qū)第一，供求旺盛 2023年各區(qū)域商辦成交面積對(duì)比 24 16 13 05101520253035404550嘉定 浦東 松江 閘北 奉賢 寶山 閔行 普陀 金山 楊浦 虹口 靜安 黃浦 長(zhǎng)寧 崇明 第二部分 市場(chǎng)分析 全市商辦各區(qū)月度成交面積對(duì)比 上海市宏觀市場(chǎng)分析 14 第二部分 市場(chǎng)分析 區(qū)域分析 ?嘉定新城簡(jiǎn)介 嘉定是上海西北門(mén)戶(hù)，位于長(zhǎng)三角 16個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的圓心，是滬寧經(jīng)濟(jì)帶，沿江經(jīng)濟(jì)帶兩個(gè)發(fā)達(dá)成熟經(jīng)濟(jì)帶的交點(diǎn)。 周邊地價(jià)水平： 嘉定目前出讓住宅用地底價(jià)在 7500元 /㎡，商辦在 3500~5000元 /㎡，近年成交最高溢價(jià)住宅高達(dá)12023元 /㎡，商辦 9000元 /㎡，而且軌交沿線(xiàn)住宅和商辦用地已全部出讓。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值： 總地價(jià) ，總投資額 ，總銷(xiāo)售收入， 50%持有商業(yè)細(xì)稅前年利潤(rùn) ，開(kāi)發(fā)周期 2年，銷(xiāo)售周期 2年半。半小時(shí)可迅速輻射長(zhǎng)三角地區(qū)，是連接長(zhǎng)三角重要節(jié)點(diǎn)的城市 ? 交通優(yōu)勢(shì) 聯(lián)通嘉定區(qū)的軌交 11號(hào)線(xiàn)是未來(lái)上海最長(zhǎng) 軌 交線(xiàn)路，聯(lián)通昆山通過(guò)嘉定，江蘇路，徐家匯，浦東三林，迪斯尼公園直至臨港新城。由于配套和交通優(yōu)勢(shì)客戶(hù)面相全市。給人一種居家辦公的理念。不設(shè)有中央空調(diào)。 /㎡ （ 辦公 ） 1萬(wàn)元 /㎡ （辦公） 3~ /㎡ （商鋪 ）租金水平5~10元 /天 /㎡ 2~3萬(wàn)元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 2~5元 /天 /㎡ 3~4萬(wàn)元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 4~6元 /天 /㎡ 31 南翔 /㎡ （ 辦公 ） 板塊目前成交均價(jià) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 嘉定新城核心區(qū) 安亭 32 ? 由版塊內(nèi)市場(chǎng)分析和競(jìng)品對(duì)比來(lái)看： 商鋪成交面積來(lái)看， 以 60100㎡ 的投資型低總價(jià)商鋪?zhàn)钍軣崤酢? 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均價(jià)在 /㎡，辦公由于稀缺性，配套好的辦公售價(jià)可達(dá) /㎡，辦公和酒店式公寓產(chǎn)品按 2年后市場(chǎng)預(yù)計(jì)定價(jià)為 /㎡，總銷(xiāo)售收入公寓式酒店為 ，辦公為 。 ? 針對(duì)該別墅項(xiàng)目進(jìn)行靜態(tài)收益測(cè)算，測(cè)算依據(jù)如下： 地價(jià)：項(xiàng)目方預(yù)計(jì)出讓地塊土地總價(jià) 1098萬(wàn)元 /畝，按地上計(jì)容總建筑面積計(jì)樓面地價(jià)為4000元 /㎡ 。版塊商鋪均價(jià) 3~4萬(wàn)，租金水平 4~6元 /天 /㎡，辦公售價(jià) /㎡。窗戶(hù)設(shè)有飄窗臺(tái)。 ? 建筑外立面感覺(jué)較為陳舊沒(méi)有品質(zhì)，內(nèi)部房間沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，作為生活用房較為不便，產(chǎn)品感覺(jué)單一，沒(méi)有新穎之處。 ? 客戶(hù)群： 面相全市的剛需產(chǎn)品，以及改善型大戶(hù)型、低總價(jià)別墅和辦公商業(yè)產(chǎn)品。 商業(yè)月度供應(yīng)面積 (萬(wàn)㎡ ) 商業(yè)月度成交面積 (萬(wàn)㎡ ) 供求比 2023年 6月 2023年 12月上海商業(yè)月度供求面積一覽表 第二部分 市場(chǎng)分析 2023年 6月 2023年 12月上海辦公月度供求面積一覽表 上海市宏觀市場(chǎng)分析 全市商辦市場(chǎng)月度供求走勢(shì) 13 ? 2023年，浦東包括南匯和浦東新區(qū)，市區(qū)包含黃浦，盧灣，靜安，普陀，虹口，楊浦，閘北，徐匯、長(zhǎng)寧區(qū)。住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前該區(qū)域缺乏標(biāo)桿性一站式集中商業(yè)，已街鋪和住宅群樓商業(yè)為主，以高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓、高性?xún)r(jià)比 軌 交上蓋 soho、以及大型高端商業(yè)為一體的項(xiàng)目再該區(qū)域有極高的潛力和價(jià)值。 總結(jié) 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 目 錄 5 總結(jié) 部分 項(xiàng)目 價(jià)值 第一部分 項(xiàng)目地塊概況 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 第四部分 總體一級(jí)節(jié)點(diǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏 6 ? 嘉定中信泰富項(xiàng)目位于嘉定新城板塊， 11號(hào)線(xiàn)嘉定新城站地鐵上蓋， 20分鐘直達(dá)市中心。沈海高速、滬嘉高速、繞城高速、等公路網(wǎng)與上海市區(qū)無(wú)縫對(duì)接，再建中的嘉閔高架直接聯(lián)通虹橋樞紐只需 10分鐘車(chē)程。 ? 產(chǎn)品： 以 80~130m2的首改二、三房及 200~350㎡的聯(lián)排和疊加住宅為主，部分項(xiàng)目有 40~80㎡的 soho產(chǎn)品，辦公較稀缺。色調(diào)以白色墻面為主，部分戶(hù)型采用深色木框和木櫥以年輕創(chuàng)業(yè)人和中年企業(yè)主為目標(biāo)客群進(jìn)行定位。 嘉定新城經(jīng)典項(xiàng)目案例分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析 ? 成交情況：此項(xiàng)目作為項(xiàng)目周邊最具參考意義的純商辦項(xiàng)目，距離白銀路地鐵站 1公里。 成交總價(jià)來(lái)看， 150萬(wàn) ~400萬(wàn)之間，其中 150~200萬(wàn)成交占 60%以上。 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用：產(chǎn)品按可售面積分?jǐn)傊苯娱_(kāi)發(fā)成本除地價(jià)外為 6355元 /㎡ ，銷(xiāo)售費(fèi)用按照 3%計(jì)提，貸款總金額 ，利息費(fèi)用 。 競(jìng)品對(duì)比來(lái)看 目前嘉定市場(chǎng)成交速度來(lái)看 loft和辦公類(lèi)均收到版塊目前火熱的去化速度和未來(lái)供應(yīng)量都證明片區(qū)未來(lái)的商辦潛力巨大。目前項(xiàng)目周邊可參考競(jìng)品為瑞金醫(yī)院西側(cè)合景領(lǐng)峰，均價(jià) /㎡商鋪現(xiàn)已一鋪難求。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用黃色涂料感覺(jué)更像公寓。依托軌交和大型 shopping mall的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目中辦公的去化也具有良好的支撐 項(xiàng)目 容積率 總供應(yīng)面積 (萬(wàn) ㎡ ) 去化面積 (萬(wàn) ㎡ ) 總套數(shù) (套 ) 總?cè)セ讛?shù) (套 ) 去化率 去化速度 (㎡/月 ) 去化速度 (套 /月 ) 秋霞坊 15 1108 925 83% 3395 33 龍湖酈城 1900 1887 99% 7350 47 合景峰匯 1862 565 30% 2385 43 保利星海嶼 1500 173 12% 4850 43 綠地