【正文】 目前周邊沿街小商鋪均價在 3~4萬之間（非靠近軌交站），預(yù)計項目 2年后售價按 4萬 /㎡起算，預(yù)計整盤銷售周期 2年，總銷售收入接近 37億元，租金起始已 6元 /㎡ /天計算。 本項目目前周邊競品較少，合景，龍湖 12年底推出的沿街裙房商鋪均已售罄，成交均價在~4萬元 /㎡，版塊對商鋪的投資熱情高漲，給未來軌交上蓋商鋪去化度有利的支撐。天然氣未做到全面覆蓋，部分戶型需要使用液化氣。 第二部分 市場分析 22 項目競品分析 項目戶型分析 106平米 辦公室 廚房 辦公區(qū) 辦公區(qū) 廚房 辦公室 衛(wèi) 生 間 106平米 106平米 107平米 107平米 112平米 112平米 82平米 ? 裝修 風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，以辦公結(jié)合住宅的形式結(jié)合。總體以本地自住客、周邊企業(yè)主、輻射版塊內(nèi)客戶為主。 ? 嘉定區(qū)作為上海西北門戶，擁有便利的交通，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)配套和密集的人口一直被視為郊區(qū)最熱的版塊， 12年 嘉定 區(qū)全年的商辦市場成交量為上海單區(qū)第一，供求旺盛 2023年各區(qū)域商辦成交面積對比 24 16 13 05101520253035404550嘉定 浦東 松江 閘北 奉賢 寶山 閔行 普陀 金山 楊浦 虹口 靜安 黃浦 長寧 崇明 第二部分 市場分析 全市商辦各區(qū)月度成交面積對比 上海市宏觀市場分析 14 第二部分 市場分析 區(qū)域分析 ?嘉定新城簡介 嘉定是上海西北門戶，位于長三角 16個經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的圓心，是滬寧經(jīng)濟帶，沿江經(jīng)濟帶兩個發(fā)達(dá)成熟經(jīng)濟帶的交點。 周邊地價水平： 嘉定目前出讓住宅用地底價在 7500元 /㎡，商辦在 3500~5000元 /㎡，近年成交最高溢價住宅高達(dá)12023元 /㎡，商辦 9000元 /㎡，而且軌交沿線住宅和商辦用地已全部出讓。 項目價值： 總地價 ，總投資額 ，總銷售收入， 50%持有商業(yè)細(xì)稅前年利潤 ，開發(fā)周期 2年，銷售周期 2年半。半小時可迅速輻射長三角地區(qū)，是連接長三角重要節(jié)點的城市 ? 交通優(yōu)勢 聯(lián)通嘉定區(qū)的軌交 11號線是未來上海最長 軌 交線路，聯(lián)通昆山通過嘉定，江蘇路，徐家匯，浦東三林，迪斯尼公園直至臨港新城。由于配套和交通優(yōu)勢客戶面相全市。給人一種居家辦公的理念。不設(shè)有中央空調(diào)。 /㎡ （ 辦公 ） 1萬元 /㎡ （辦公） 3~ /㎡ （商鋪 ）租金水平5~10元 /天 /㎡ 2~3萬元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 2~5元 /天 /㎡ 3~4萬元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 4~6元 /天 /㎡ 31 南翔 /㎡ （ 辦公 ） 板塊目前成交均價 項目價格定位 嘉定新城核心區(qū) 安亭 32 ? 由版塊內(nèi)市場分析和競品對比來看： 商鋪成交面積來看， 以 60100㎡ 的投資型低總價商鋪最受熱捧。 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均價在 /㎡，辦公由于稀缺性，配套好的辦公售價可達(dá) /㎡，辦公和酒店式公寓產(chǎn)品按 2年后市場預(yù)計定價為 /㎡，總銷售收入公寓式酒店為 ，辦公為 。 ? 針對該別墅項目進(jìn)行靜態(tài)收益測算，測算依據(jù)如下： 地價：項目方預(yù)計出讓地塊土地總價 1098萬元 /畝，按地上計容總建筑面積計樓面地價為4000元 /㎡ 。版塊商鋪均價 3~4萬，租金水平 4~6元 /天 /㎡，辦公售價 /㎡。窗戶設(shè)有飄窗臺。 ? 建筑外立面感覺較為陳舊沒有品質(zhì)，內(nèi)部房間沒有陽臺，作為生活用房較為不便，產(chǎn)品感覺單一，沒有新穎之處。 ? 客戶群： 面相全市的剛需產(chǎn)品，以及改善型大戶型、低總價別墅和辦公商業(yè)產(chǎn)品。 商業(yè)月度供應(yīng)面積 (萬㎡ ) 商業(yè)月度成交面積 (萬㎡ ) 供求比 2023年 6月 2023年 12月上海商業(yè)月度供求面積一覽表 第二部分 市場分析 2023年 6月 2023年 12月上海辦公月度供求面積一覽表 上海市宏觀市場分析 全市商辦市場月度供求走勢 13 ? 2023年，浦東包括南匯和浦東新區(qū)，市區(qū)包含黃浦，盧灣，靜安，普陀，虹口，楊浦，閘北，徐匯、長寧區(qū)。住宅市場競爭激烈，目前該區(qū)域缺乏標(biāo)桿性一站式集中商業(yè)，已街鋪和住宅群樓商業(yè)為主，以高檔甲級寫字樓、高性價比 軌 交上蓋 soho、以及大型高端商業(yè)為一體的項目再該區(qū)域有極高的潛力和價值。 總結(jié) 部分 項目價值 目 錄 5 總結(jié) 部分 項目 價值 第一部分 項目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點開發(fā)計劃和付款節(jié)奏 6 ? 嘉定中信泰富項目位于嘉定新城板塊， 11號線嘉定新城站地鐵上蓋， 20分鐘直達(dá)市中心。沈海高速、滬嘉高速、繞城高速、等公路網(wǎng)與上海市區(qū)無縫對接，再建中的嘉閔高架直接聯(lián)通虹橋樞紐只需 10分鐘車程。 ? 產(chǎn)品： 以 80~130m2的首改二、三房及 200~350㎡的聯(lián)排和疊加住宅為主，部分項目有 40~80㎡的 soho產(chǎn)品，辦公較稀缺。色調(diào)以白色墻面為主，部分戶型采用深色木框和木櫥以年輕創(chuàng)業(yè)人和中年企業(yè)主為目標(biāo)客群進(jìn)行定位。 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 項目內(nèi)部分析 ? 成交情況：此項目作為項目周邊最具參考意義的純商辦項目，距離白銀路地鐵站 1公里。 成交總價來看， 150萬 ~400萬之間，其中 150~200萬成交占 60%以上。 產(chǎn)品開發(fā)成本費用：產(chǎn)品按可售面積分?jǐn)傊苯娱_發(fā)成本除地價外為 6355元 /㎡ ，銷售費用按照 3%計提，貸款總金額 ，利息費用 。 競品對比來看 目前嘉定市場成交速度來看 loft和辦公類均收到版塊目前火熱的去化速度和未來供應(yīng)量都證明片區(qū)未來的商辦潛力巨大。目前項目周邊可參考競品為瑞金醫(yī)院西側(cè)合景領(lǐng)峰，均價 /㎡商鋪現(xiàn)已一鋪難求。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用黃色涂料感覺更像公寓。依托軌交和大型 shopping mall的優(yōu)勢，對于項目中辦公的去化也具有良好的支撐 項目 容積率 總供應(yīng)面積 (萬 ㎡ ) 去化面積 (萬 ㎡ ) 總套數(shù) (套 ) 總?cè)セ讛?shù) (套 ) 去化率 去化速度 (㎡/月 ) 去化速度 (套 /月 ) 秋霞坊 15 1108 925 83% 3395 33 龍湖酈城 1900 1887 99% 7350 47 合景峰匯 1862 565 30% 2385 43 保利星海嶼 1500 173 12% 4850 43 綠地