【正文】 第二部分 市場分析 2023年 6月 2023年 12月上海辦公月度供求面積一覽表 上海市宏觀市場分析 全市商辦市場月度供求走勢 13 ? 2023年，浦東包括南匯和浦東新區(qū)，市區(qū)包含黃浦，盧灣，靜安，普陀，虹口，楊浦，閘北，徐匯、長寧區(qū)。未來還將規(guī)劃軌交 1 1 1 17號連入嘉定中心城區(qū)。 安亭組團 規(guī)劃面積 50萬方，人口約 15萬人，重點發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)，打造國際水平的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 F1賽車場 位于核心區(qū)西側(cè)，是嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性地標(biāo)。 ? 客戶群： 面相全市的剛需產(chǎn)品，以及改善型大戶型、低總價別墅和辦公商業(yè)產(chǎn)品。 遠洋 7號 第二部分 市場分析 羅店 嘉定 區(qū)板塊分析 新 城核心板塊 龍湖 中信泰富 盤古 常發(fā) 遠香湖 企業(yè)總部 商務(wù)區(qū) 商務(wù) 配套區(qū) 瑞金醫(yī)院 新城 華師大附中 司法中心 婦幼保健 交大 附中 保利 凱悅酒店 影劇院 嘉寶 瑞士酒店 綠地 合景 生態(tài)宜居的新興居住社區(qū) 11號線 ? 價格： 區(qū)域公寓住宅均價約在 /平米（毛坯），別墅均價在 /平米，辦公售價 /平米，商鋪均價在 /平米 ， ? 租金 ： 目前租金 水平 辦公在 3元 /天 /㎡，商鋪除了售出的部分其余開發(fā)商以自持為主。目前住宅地塊在 7000元 /㎡水平，商辦在4000~5000元 /㎡水平 。 19 第二部分 市場分析 項目 板塊 容積率 物業(yè)類型 開盤時間 主力戶型面積 (㎡ ) 目前均價 (萬元 /㎡ ) 套均總價 (萬元 ) 秋霞坊 嘉定新城 高層、別墅、 商業(yè) 2023年 12月 100~140住宅、 100~150商鋪 、 150~280住宅、 250~400商鋪 龍湖酈城 嘉定新城 高層、別墅、商業(yè)、SOHO 2023年 10月 88~130住宅、200別墅、40~60SOHO 、 、 150~250住宅、500~800別墅、50~80SOHO 合景峰匯 嘉定新城 SOHO、商業(yè) 2023年 12月 51SOHO、 70商鋪 、 ~ 55~100SOHO、 150~250商業(yè) 保利星海嶼 嘉定新城 小高層、商 辦 2023年 12月 80~110住宅、 80~300商鋪、 300~400辦公 、 、 180~200住宅、 240~700商鋪、 700~900辦公 綠地威廉公館 南翔 高層、商業(yè) 2023年 2月 80~150住宅、 50~300商鋪 、 ~ 160~300住宅、 200~1000商鋪 嘉定新城區(qū)商品房成交分析 嘉定新城區(qū) 2023年周邊商住項目概況比較 20 第二部分 市場分析 ? 嘉定新城核心區(qū)沿軌交周邊住宅大多已售罄，目標(biāo)項目周邊龍湖、綠地等項目去化率均已達到80%以上，入住率也已超過 20%以上， 11號線軌交運輸人流高峰時期已接近飽和，而該片區(qū)商業(yè)缺乏標(biāo)桿性綜合商場，均為零星沿街鋪面。 ? 建筑外立面感覺較為陳舊沒有品質(zhì)，內(nèi)部房間沒有陽臺，作為生活用房較為不便，產(chǎn)品感覺單一，沒有新穎之處。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用花崗巖料。另一點也體現(xiàn)目前版塊內(nèi)好的辦公競品尤為稀缺。由于低總價、空間利用率高、學(xué)區(qū)房、交通便利的因素，去化速度相對理想。窗戶設(shè)有飄窗臺。 12年開盤至今已去化 30%，典型的挑高復(fù)式酒店式公寓產(chǎn)品，毛坯價格目前已至 /㎡。目前前期火爆的項目基本 70%以上均已交付，這給了軌交站點邊的商業(yè)很好的支撐。針對嘉定住宅飽和的市場形勢來看，高品質(zhì)的商辦綜合體正好切入市場的空白期，對項目去化 速度有很好的保障。版塊商鋪均價 3~4萬，租金水平 4~6元 /天 /㎡，辦公售價 /㎡。 未來供應(yīng)情況 嘉定新城核心區(qū)商鋪供應(yīng)大多以住宅沿街商鋪、鄰里中心為主，尤其在軌交沿線缺乏大型地標(biāo)性 mall。 3棟 20層 高層和商業(yè)連為一體（ 2棟公寓式酒店 +1棟 辦公 ） 產(chǎn)品 ，公寓式酒店戶均 60㎡ ，總價在 100萬以內(nèi)， 車位按照 /戶配比 。 成交總價來看 60~100萬之間，低總價、交通便利、不限購成為最大賣點。 ? 針對該別墅項目進行靜態(tài)收益測算，測算依據(jù)如下： 地價：項目方預(yù)計出讓地塊土地總價 1098萬元 /畝，按地上計容總建筑面積計樓面地價為4000元 /㎡ 。 地上建筑面積(㎡ ) 產(chǎn)品類型 面積 (㎡ ) 規(guī)劃戶數(shù) (戶 ) 戶均面積 (㎡ ) 起始 售價(元 /㎡ ) 年均漲幅 整盤均價 (元 /㎡ ) 銷售周期 月均銷售套數(shù) (套 ) 209,000 酒店式公寓 51,000 850 60 15,000 8% 18901 2023年 3季度 2023年3季度 35 辦公 25,500 255 100 15,000 8% 18525 2023年 4季度 2023年1季度 15 商鋪（可售部分） 66,250 828 80 40,000 10% 52983 2023年 1季度 2023年4季度 34 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 項目測算基礎(chǔ) ? 按照上述標(biāo)準(zhǔn)測算： 項目銷售收入 ； 股東層面凈利潤 ； 項目總投資 ； 項目土地增值稅合計 14億元，其中預(yù)繳； 項目投資利潤率 %； 銷售凈利潤率 6%； 融資狀態(tài)下 IRR %。 上海項目的 《 預(yù)售許可證 》 的發(fā)放條件是主體封頂 序號 工作內(nèi)容 時間 開始 完成 周期 1 項目市場定位工作 2023年 3月 30日 2023年 5月 28日 58天 2 規(guī)劃方案設(shè)計 已完成 3 單體方案設(shè)計 2023年 3月 30日 2023年 5月 15日 45天 4 施工圖設(shè)計 2023年 5月 2日 2023年 5月 31日 30天 5 簽署 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 2023年 5月 28日 6 取得 《 土地證 》 已獲取 7 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 已獲取 8 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 已獲取 9 取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 已獲取 10 樁基施工開始 2023年 6月 21日 2023年 8月 21日 30天 11 開盤 2023年 6月 1日 12 竣工驗收 2023年 4月 1日 13 入伙 2023年 4月 1日 開發(fā)和銷售期 第四部分 一級節(jié)點計劃和土地款付款節(jié)奏 38 注：項目只分一期開發(fā)，可售面積按 2年平均分?jǐn)? 分期 可售面積 開發(fā)周期 銷售周期 一期商業(yè) 66250 13Q316Q1,2年 9個月 16Q117Q4,2 一期辦公 25500 13Q316Q1,2年 9個月