某商辦住宅項目立項報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 項目 單價 （ 按可售 面積攤 ） 總額 (萬元 ) 1 成本 10,385 217,053 土地 成本 4,030 84,227 除地價外的開發(fā)成本 6,355 2 收入 24,870 519,784 3 營業(yè)稅及附加 1380 28848 4 凈收入 23490 490936 5 毛利 13105 273884 6 毛利率 % 7 費(fèi)用 373 7797 8 成本費(fèi)用合計 10758 224849 9 土地增值稅 6733 140,709 10 稅前利潤 7542 169587 11 所得稅 1885 42397 12 項目公司凈利潤 5,656 140,709 13 項目總投資 287,549 14 項目投資利潤率 % 15 資金峰值 162,940 16 自有資金回報率 % 17 銷售凈利潤率 6% 18 IRR % 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 34 項目初步概算 本項目由于可計入成本地價僅有 1000元 /㎡，銷售增值額過高，如果全部清算銷售凈利潤率僅為 6%，項目實際操作可通過售后不清算及增加建安成本來處理。 未來供應(yīng)情況 未來嘉定新城 loft產(chǎn)品供應(yīng)逐步減少，龍湖，保利，合景等 loft競品大部分已進(jìn)入尾盤階段。 競品對比來看， 未來商業(yè)綜合體主要集中在片區(qū)東北部的遠(yuǎn)香湖，項目周邊沒有大體量一站式 shopping可比較。 綜上所述：商辦市場總體來說是供不應(yīng)求，缺少標(biāo)桿性的商業(yè)綜合體。限購下區(qū)位好的類似這類低總價 SOHO去化速度不亞于周邊住宅。 項目戶型分析 第二部分 市場分析 27 ? 裝修 風(fēng)格： 樣板間采用典型的隔斷雙層樣式，標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓。門窗采用中空斷熱玻璃，每戶贈送中央空調(diào)，并通有天然氣管道。隊未來軌交站邊的大型商業(yè)有極大的支撐。 18 ? 嘉定新城核心區(qū)地塊由 07年開始推出市場，商住地塊樓板價均價在 1000~2023元 /㎡。 16 大場 老城區(qū) 第二部分 市場分析 嘉定主城區(qū)重點區(qū)域比較 嘉定新城主城區(qū)分析 新 城核心區(qū) 都市產(chǎn)業(yè)區(qū) F1賽車場 生態(tài)文化公園 菊園 17 ? 交通區(qū)位： 11號線貫通嘉定新城核心區(qū)，南鄰寶安公路，東鄰滬嘉，北連繞城，西連沈海。 區(qū)板塊概述 15 第二部分 市場分析 ? 發(fā)展目標(biāo) 嘉定新城將打造成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、功能完備、內(nèi)涵豐富、生態(tài)宜居、具有科技特色和高端制造功能的長三角綜合性節(jié)點城市。 ? 商業(yè)市場：由于非核心區(qū)域商業(yè)用房供應(yīng)量不足且商鋪市場的穩(wěn)定性使投資者不著急出手， 12年商業(yè)用房成交量較 10,11年有明顯下降，但核心區(qū)域及軌交站附近的商鋪租售依舊很熱。 中信泰富項目 太湖 陸家嘴 中信泰富項目 嘉定新城站 已建部分 轉(zhuǎn)讓部分 勝辛路 云谷路 國際賽車場 第二部分 項目地塊概況 項目區(qū)位 作為上海西部最大的經(jīng)濟(jì)帶，政府重點打造的嘉定新城區(qū)域，總規(guī)劃面積 220平米公里，規(guī)劃人口 80萬 。 3：轉(zhuǎn)讓價格 4000元 /㎡，1098萬 /畝， 總地價 （其中可計入成本 1000元 /㎡） 4：目前土地平整，四證全 中心廣場 商業(yè) 方 4 最為上海十二五計劃中九大新城中發(fā)展最成熟的嘉定新城，此項目處于交通位置優(yōu)越的聯(lián)通嘉定主城區(qū)的軌交 11號線嘉定新城站的地鐵上蓋商辦項目。在以住宅為主，缺乏大型標(biāo)桿性商業(yè)的新城核心片區(qū)，此項目將直接輻射周圍 15萬人口住戶和軌交引入的流動客群。目前核心片區(qū) 18平方公里，規(guī)劃人口 15萬。 11788 12496 14184 16221 16016 21802 21830 % % % % % % 10%0%10%20%30%40%05000100001500020230250002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 商辦年度成交均價 (元 /㎡ ) 環(huán)比漲幅 20232023年上海商辦年度成交均價一覽表 第二部分 市場分析 全市商辦市場年度均價走勢 年度 上海辦公供求走勢圖 年度 上海商業(yè)供求走勢圖 辦公月度供應(yīng)面積 (萬㎡ ) 辦公月度成交面積 (萬㎡ ) 供求比 12 ? 從商業(yè)和辦公的供求圖可看出，由于入市門檻較高投資者不急于出手使得商鋪供稍大于求。 作為上?！笆濉睍r期重點建設(shè)的郊區(qū)新城之一 ： 區(qū)域分析 規(guī)劃至 2023年： 嘉定建設(shè) 總用地為： 220平方公里 人口 規(guī)模（常住人口） ： 80~100萬人 其中 嘉定主城區(qū) 規(guī)劃面積 120平方公里，規(guī)劃人口約 50萬，是未來嘉定的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心。 ? 板塊特色 ：以一湖二帶一園形成核心區(qū)極具特色的綠化生態(tài)空間，未來將會是上海首個無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋新城。 09~10年為拿地高峰，軌交沿線的商住地塊曾一度超過萬元大關(guān)。 ? 未來嘉定新城核心區(qū)版塊又大量企業(yè)總部入駐，而該區(qū)域目前可租售辦公項目幾乎沒有。 第二部分 市場分析 23 嘉定新城經(jīng)典項目案例分析 項目內(nèi)部分析 ? 成交情況：此項目為二棟商住兩用的寫字樓，總建面僅為 13758㎡，由于產(chǎn)品力和地段位置不佳，戶型也無特色，去年 2年成交平平。 利用空間，戶型開間較窄，客戶群體針對上班白領(lǐng)及學(xué)生。 25620 5174 11190 12541 1050011000115001202312500130000500010000150002023025000300002023年 2023年 成交面積 (㎡ ) 成交均價（元 /㎡ ） 20232023年年均成交面積和成交均價 第二部分 市場分析 2023年 313年 3月成交情況一覽表 28 日期 成交面積 成交套數(shù) 成交均價 成交金額 2023年 3月 240 4 11,593 2,780,050 2023年 2月 2,093 35 12,898 26,993,357 2023年 1月 2,841 52 13,133 37,311,071 2023年 12月 3,884 69 12,745 49,498,857 2023年 11月 3,622 60 10,947 39,647,698 2023年 10月 1,542 28 11,090 17,096,131 2023年 9月 2,344 43 11,022 25,841,270 2023
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