某商辦住宅項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告(存儲版)
【正文】 年 8月 2,300 43 10,822 24,890,813 2023年 7月 2,932 56 10,707 31,389,527 2023年 6月 1,975 38 10,825 21,374,722 2023年 5月 1,588 31 11,015 17,496,111 2023年 4月 1,740 34 11,217 19,520,282 2023年 3月 3,693 72 11,496 42,457,621 嘉定新城項(xiàng)目周邊商辦項(xiàng)目案例分析 案例 項(xiàng)目成交情況分析 第二部分 市場分析 29 ?嘉定區(qū)自 09年末，市場開始火爆，住宅市場成交連續(xù) 3年的全市排名都在 1,2名水平。 嘉定新城商辦市場分析結(jié)論意見 總結(jié) 部分 項(xiàng)目 價(jià)值 第一部分 項(xiàng)目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏 目 錄 30 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 11號軌交作為連接嘉定各個(gè)核心區(qū)域的主要交通，連接嘉定新城核心區(qū)，安亭，南翔三 個(gè)主要區(qū)域 ： ? 安亭 是嘉定最大的汽配中心，有成熟的產(chǎn)業(yè)支撐，需求旺盛，由于整個(gè)區(qū)域已進(jìn)入大眾等大型租戶拉低整個(gè)片區(qū)商辦水平，目前軌交站邊商鋪售價(jià)在 2~3萬元 /㎡之間，租金水平 2~5元不等，辦公最高售價(jià) 1萬元 /㎡左右； ? 南翔 處于進(jìn)入嘉定城區(qū)的門戶，同時(shí)還輻射了上海市區(qū)的客群，其商品住宅售價(jià)及商辦租售水平目前為版塊最高水平，地鐵上蓋可參考項(xiàng)目為中冶祥騰，商業(yè)全部持有租金在 5~10元 /天 /㎡，辦公售價(jià)在 /㎡，周邊可出售商鋪價(jià)格水平在 3~ 元 /㎡ ； ? 嘉定新城核心區(qū) 有 2個(gè)站點(diǎn)，本項(xiàng)目所在嘉定新城站為去往安亭和老城區(qū)的換乘站，其未來的商業(yè)潛力不亞于南翔。 ? 該項(xiàng)目 ㎡的地上建筑面積， 。區(qū)域交通方便的辦公類產(chǎn)品尤為稀缺。 如不清算增值稅測算項(xiàng)目情況： 清算土增稅合計(jì) ； 稅前利潤 ； 項(xiàng)目公司凈利潤 ； 項(xiàng)目凈收益 ； 銷售凈利率 %； 項(xiàng)目公司投資利潤率 % 總結(jié) 部分 項(xiàng)目 價(jià)值 第一部分 項(xiàng)目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃和付款節(jié)奏 目 錄 35 第四部分 一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和土地款付款節(jié)奏 36 節(jié)點(diǎn) 編號 關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 時(shí)點(diǎn) 支付節(jié)點(diǎn)描述 實(shí)際產(chǎn)生支付金 額（萬元） 1 簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 2023年 5月 15日 簽訂 《 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 》 2 支付保證金地價(jià)款 20%（可商談） 2023年 6月 15日 簽訂 《 土地出讓合同 》 16,720 3 30%第二期股權(quán)收購 2023年 9月 30日 施工隊(duì)進(jìn)場后 25,080 4 45%第三期股權(quán)收購 2023年 12月 30日 年底前 37,620 5 5%尾款 2023年 3月 30日 或已中信泰富參股方式保留 4,18 注：此金額是按底價(jià)中標(biāo)估算，若拍賣成交價(jià)格上浮，則從第 3筆款項(xiàng)支出開始相應(yīng)比例上浮 一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 第四部分 一級節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和土地款付款節(jié)奏 37 注：上海項(xiàng)目商業(yè)層高限制一層不得高于 。 地上建筑面積(㎡ ) 產(chǎn)品類型 面積 (㎡ ) 規(guī)劃戶數(shù) (戶 ) 戶均面積 (㎡ ) 起始 售價(jià)(元 /㎡ ) 年均漲幅 整盤均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售周期 月均銷售套數(shù) (套 ) 209,000 酒店式公寓 51,000 850 60 15,000 8% 18901 2023年 3季度 2023年3季度 35 辦公 25,500 255 100 15,000 8% 18525 2023年 4季度 2023年1季度 15 商鋪（可售部分） 66,250 828 80 40,000 10% 52983 2023年 1季度 2023年4季度 34 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目測算基礎(chǔ) ? 按照上述標(biāo)準(zhǔn)測算： 項(xiàng)目銷售收入 ； 股東層面凈利潤 ； 項(xiàng)目總投資 ； 項(xiàng)目土地增值稅合計(jì) 14億元，其中預(yù)繳； 項(xiàng)目投資利潤率 %； 銷售凈利潤率 6%； 融資狀態(tài)下 IRR %。 成交總價(jià)來看 60~100萬之間，低總價(jià)、交通便利、不限購成為最大賣點(diǎn)。 未來供應(yīng)情況 嘉定新城核心區(qū)商鋪供應(yīng)大多以住宅沿街商鋪、鄰里中心為主，尤其在軌交沿線缺乏大型地標(biāo)性 mall。針對嘉定住宅飽和的市場形勢來看，高品質(zhì)的商辦綜合體正好切入市場的空白期，對項(xiàng)目去化 速度有很好的保障。 12年開盤至今已去化 30%，典型的挑高復(fù)式酒店式公寓產(chǎn)品，毛坯價(jià)格目前已至 /㎡。由于低總價(jià)、空間利用率高、學(xué)區(qū)房、交通便利的因素，去化速度相對理想。 ? 裝修材料： 大廈外立面采用花崗巖料。 19 第二部分 市場分析 項(xiàng)目 板塊 容積率 物業(yè)類型 開盤時(shí)間 主力戶型面積 (㎡ ) 目前均價(jià) (萬元 /㎡ ) 套均總價(jià) (萬元 ) 秋霞坊 嘉定新城 高層、別墅、 商業(yè) 2023年 12月 100~140住宅、 100~150商鋪 、 150~280住宅、 250~400商鋪 龍湖酈城 嘉定新城 高層、別墅、商業(yè)、SOHO 2023年 10月 88~130住宅、200別墅、40~60SOHO 、 、 150~250住宅、500~800別墅、50~80SOHO 合景峰匯 嘉定新城 SOHO、商業(yè) 2023年 12月 51SOHO、 70商鋪 、 ~ 55~100SOHO、 150~250商業(yè) 保利星海嶼 嘉定新城 小高層、商 辦 2023年 12月 80~110住宅、 80~300商鋪、 300~400辦公 、 、 180~200住宅、 240~700商鋪、 700~900辦公 綠地威廉公館 南翔 高層、商業(yè) 2023年 2月 80~150住宅、 50~300商鋪 、 ~ 160~300住宅、 200~1000商鋪 嘉定新城區(qū)商品房成交分析 嘉定新城區(qū) 2023年周邊商住項(xiàng)目概況比較 20 第二部分 市場分析 ? 嘉定新城核心區(qū)沿軌交周邊住宅大多已售罄，目標(biāo)項(xiàng)目周邊龍湖、綠地等項(xiàng)目去化率均已達(dá)到80%以上，入住率也已超過 20%以上， 11號線軌交運(yùn)輸人流高峰時(shí)期已接近飽和，而該片區(qū)商業(yè)缺乏標(biāo)桿性綜合商場，均為零星沿街鋪面。 遠(yuǎn)洋 7號 第二部分 市場分析 羅店 嘉定 區(qū)板塊分析 新 城核心板塊 龍湖 中信泰富 盤古 常發(fā) 遠(yuǎn)香湖 企業(yè)總部 商務(wù)區(qū) 商務(wù) 配套區(qū) 瑞金醫(yī)院 新城
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