【正文】 彩，在藝術(shù)處理上強化和夸張不平和充溢動感的構(gòu)圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。 銷售價目表：利于銷售的便利，在業(yè)務繁忙時，能夠引導消費者自行閱讀，挑選適合自身購買能力的房型及樓層。 應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務員的銷售說辭。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚時代——上海某住宅項目”十二、售樓處策略 目的：作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實力的直觀表現(xiàn)。往往導示系統(tǒng)可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因為引導客戶的消費是我們的首要任務。給排水符合國家安裝標準，一戶一表。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實行澆灌自動控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運行維護進行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機公共設(shè)施集中控制信息與相應的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進出口，消防通道，停車場（停車庫），供水供電重點部位設(shè)置探測器或電視攝像機，實施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點播（VOD）基準視頻點播（NVOD）和其他多媒體服務。u 本項目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務。 景觀規(guī)劃篇1） 景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計風格，通過靈活的構(gòu)思，形成一個由主題景觀綠地與小型組團式綠地、點綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時通過對小區(qū)中部（4號樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于4號樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因為4號樓所處的位置給本案整體的一個延伸所帶來的缺陷?？照{(diào)機位空調(diào)機位應設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風管距離不能過長，同時需滿足空調(diào)散熱通風的要求。在腰線的大色塊中應穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應以亞光質(zhì)感為佳。若是運用得當，將會取得意想不到的結(jié)果。在景觀布置上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)會所共享的主題綠化外；各個樓宇之間還有若干個獨成體系的小型組團綠化和景觀小品，對小區(qū)進行了有機的分隔。（二）建筑規(guī)劃篇{新貴族生活的基礎(chǔ)} 社區(qū)規(guī)劃賣點分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對白！整個地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個區(qū)域性大型社區(qū)。同時希望通過把本案與東華大學院區(qū)的對街來進一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費者的關(guān)注。訴求點——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：3555歲之間消費動機：多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購房者的房型需求通常會以100平方米（二房二廳）為主。競爭樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時所會一直強調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當不利的一個制約因素。房型：本案總共推出了三個主力房型，其中70%為市場需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價上有一個合理的百分比控制，以免由于單價的偏高而造成總售價的抬高）、另外就是各占15%的復室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當然這是他多年來逐步積累的成績。周邊配套5%： 這方面關(guān)系到目標購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強，所以其權(quán)重比預計將占到5%。環(huán)境25%： 環(huán)境對目標購房者的購房心理影響程度很大。（二） 建議整個“上海某住宅項目”地產(chǎn)須導入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個方面的內(nèi)容：1） 開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進程進行整合2） 導入企業(yè)的理念識別——MI3） 導入企業(yè)的法則識別——BI4） 導入企業(yè)的形象識別——VI 品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長遠規(guī)劃（設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場，有必要制定長遠的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運作經(jīng)營打下厚實的市場知名度。目錄：企劃篇一、 企劃思路二、 企劃緣起三、 品牌策略思考建議四、 區(qū)域消費者心理權(quán)重比預測及分析五、 目標客戶成分及消費動機分析六、 推廣案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 上海某住宅項目企劃思路、賣點收集及提煉流程圖十、 建材篇十一、 導視策略篇十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 樣板區(qū)策略一、企劃思路 “上海某住宅項目”—— 企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路目標客戶成分及消費動機分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起上海某住宅項目的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務為發(fā)展商提供獨到專業(yè)的市場分析和預估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個房產(chǎn)市場；同時也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應，進而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務做了堅實的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“上海某住宅項目”這一起點，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場及消費者心中的認知度，從而通過品牌的確立來促動自身項目的銷售力度，并最終達到發(fā)展商預期的銷售目的。目的是對本案樓盤的各方面進行對比分析，找到目標消費者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。單體設(shè)計12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個居住氛圍有一個既協(xié)調(diào)又能張揚自己建筑風采的立面效果。因此，我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對其進行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。地理位置25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因為地段與地理位置的好壞將直接影響到消費者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會對我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預計會是25%。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費者認可的又一有力點，勢必會成為本案吸引客戶的一個相當有利的宣傳推廣資本。因此鎖定目標群體，進行成分分析，對購買動機的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點，不能不為。戶型需求：此類購房者通常會以二房為主。而“風景”是希望通過對午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動消費者的遐想。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應考慮設(shè)置景觀點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。而在此需要注意的是會所立面?zhèn)€的改造，由于會所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個可比性，但同時在充分考慮到功能使用的前提下也應該使其與小區(qū)有一個柔和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。要注意陽臺與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機出水管需要配合空調(diào)機位設(shè)置，會有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細小，一般不會影響立面效果。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預埋件，并做好防銹處理。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對您身邊的空間嚴格度衡，每寸空間要求做到健康合格。u 以下是我司對本項目物業(yè)配套服務的建議： 公共服務項目（不另收取費用） 專項、配套有償服務二十四小時保安，消防和車輛管理；各項健身、娛樂活動公共場所保潔；餐飲、酒吧；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；保健、醫(yī)療；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；美發(fā)美容；公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)提供小型商務會議場所及服務；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；傳真、復印、打字；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；園藝；定時對私家花園進行草坪修整，除雜草；臨時照看孩童；代收代繳水電費；鐘點清潔；代收代繳有線電視收視費；老人、病人的護理；1代辦報刊