【正文】 環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上尋找一個(gè)平衡點(diǎn)；往往在價(jià)格合理的情況下，他們可以容忍項(xiàng)目在環(huán)境及品質(zhì)上存在一定的缺陷。 ? 本案獨(dú)特的人文風(fēng)景為本案提 供了極大的價(jià)值提升空間，項(xiàng)目整體及產(chǎn)品形象將有力提升。 以期獲得最大的市場(chǎng)響應(yīng)，最快速的推案速度，最豐厚的市場(chǎng)回報(bào)。較多產(chǎn)品的采用組團(tuán)式排布是為了適應(yīng)地塊地貌特點(diǎn)而設(shè)置的。水系的景觀設(shè)計(jì)也采用較規(guī)整的方式，盡量以最節(jié)省的方式是最多的客戶或南向、或北向擁有有水系景觀，從而提高去化質(zhì)量。可起到兩點(diǎn)作用，一是提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用；二是適應(yīng)不同地區(qū)的特種氣候狀況、安全等使用功能的作用。 房型 單套面積 比例 二房 90100M2 40% 三房 110120M2 50% 復(fù)式 160~180M2 10% 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 73 2）房型設(shè)計(jì)建議 二房： 95－ 110 平方米 —— 城市山林 —— —— 華麗家族 —— —— 浦東世紀(jì)花園 —— —— 中凱城市之光 —— 三房： 120－ 135 平方米 —— 歌林春天 —— —— 海琪園 —— —— 華麗家族 —— —— 中海馨園 —— 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 74 聯(lián)排類產(chǎn)品建議 聯(lián)排別墅的客 層定位主要是城市中產(chǎn)階級(jí)，經(jīng)濟(jì)型別墅是獨(dú)立別墅的演變產(chǎn)品，因此滿足其功能型是其最主要目標(biāo)。 2) 大盤(pán)項(xiàng)目的暢銷戶型及面積特征：根據(jù)我司對(duì)目前在售的大型項(xiàng)目分析，發(fā)現(xiàn)銷售去化速度最快的是面積在 90~100 ㎡的二房戶型及 110~120 ㎡ 的三房戶型。 －藍(lán)山小城－ 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 71 B、 美國(guó)的傳統(tǒng)別墅多為木構(gòu)，以坡頂和橫貼的白色木墻板為主要特征，其白色的木墻板，坡頂，老虎窗，木花架以及規(guī)矩的平面都充斥著鮮明的美國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格特征。 －漓江山水道路動(dòng)線－ 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 68 小區(qū)以組團(tuán)作為基本構(gòu)成元素，每個(gè)組團(tuán) 160－ 250 平方米的十余戶住宅組成，既強(qiáng)調(diào)每套住宅的獨(dú)立性，又重視營(yíng)造融洽的鄰里氛圍。 組團(tuán)式排布最大的優(yōu)點(diǎn)是 給人以步移景異的豐富空間概念，加強(qiáng)了進(jìn)深感，又形成了空間的合理過(guò)渡，逐漸從公共空間（城市空間） ——— 半公共空間（居住區(qū)空間） ——— 半私密空間（組團(tuán)空間）轉(zhuǎn)入私密空間（住宅空間）， 同時(shí) 滿足了人們的心 理需求和領(lǐng)域需求 。 顯而易見(jiàn)，本案一期的產(chǎn)品都不適宜選用公寓類產(chǎn)品或獨(dú)立別墅。 ? 新文化地產(chǎn)為定位核心思想，體現(xiàn)本案作為大型項(xiàng)目區(qū)別與其他地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念。 3）客源價(jià)格承受力分析 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的別墅客戶群進(jìn)行比較可以看出，國(guó)外的客戶群具有較大的價(jià)格承受能力，與其它客戶群相比他們更多的愿意遷就較高的價(jià)格而不愿意遷就環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上的缺陷。 1）客源分布情況 從現(xiàn)有情況來(lái)看，市場(chǎng)上的類似大盤(pán)都更多的將客源的重點(diǎn)放在了外圍；而相對(duì)區(qū)域內(nèi)部而言，在對(duì)本區(qū)域客源進(jìn)行充分的挖掘后，各盤(pán)都不約而同的把側(cè)重點(diǎn)放在了各自地塊臨近的產(chǎn)業(yè)塊上。 從上圖可看出現(xiàn)有整體區(qū)域內(nèi)還是以本地客源為主，而吳涇鎮(zhèn)在這方面則體現(xiàn)的尤其明顯；區(qū)域中的外來(lái)客源則主要以閔行的莘莊區(qū)域?yàn)橹?，且大多都選擇顓橋及江川作為自己的居住地。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 53 市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 ? 正確看待政府政策調(diào)控 ? 把握市場(chǎng)的需求對(duì)象 ? 合理選擇現(xiàn)有市場(chǎng)下的銷售方式 貳、目標(biāo)客源定位分析 目標(biāo)客源區(qū)域構(gòu) 成 目前本區(qū)域客源的地域性較為明顯，客源均以本區(qū)周邊客源為主。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 51 ? 周邊產(chǎn)業(yè)帶 在本地塊的周邊有一個(gè)在建的大學(xué)園區(qū)，一個(gè)在建的科技園區(qū)，多個(gè)已建成的第二產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ? 南面相臨地塊（紫竹科學(xué)園研發(fā)基地） 紫竹科學(xué)園區(qū)占地約 平方公里 ， 主要發(fā)展數(shù)字技術(shù)、軟件工程、微機(jī)械與納米工程、光通信器件與系統(tǒng)、生物工程和先進(jìn)制造技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。 312 國(guó)道、 318 國(guó)道及滬寧、滬杭高速公路與本項(xiàng)目 的距離都在 20 分鐘車程之內(nèi)。 ? 而區(qū)域市場(chǎng)接受程度最高兩房的主要面積段集中在 90100 ㎡，三房的主要面積段集中 在 110120 ㎡。本案的規(guī)劃也找到了概念支撐，英式小鎮(zhèn)及江川鎮(zhèn)中心的別墅社區(qū)足以吸引大量外區(qū)域的客源。 小區(qū)內(nèi)部景觀： 小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有大規(guī)模的景觀區(qū)，小區(qū) 的容積率是相當(dāng)高的，小區(qū)內(nèi)的組團(tuán)之間非常緊密，發(fā)展商只有從小處入手，將小區(qū)分成不同的組成部分，每部分都使用不同的風(fēng)格。從本案發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的客源支撐主要來(lái)源于區(qū)域客源。從另一方面看，有幾乎一半的房源是用于安置動(dòng)遷戶的狀況也印證了這一規(guī)劃理念。 ? 本案所處的吳涇鎮(zhèn)，作為上海市配套商品房基地，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)在售住宅項(xiàng)目有50％左右為動(dòng)遷用房。鎮(zhèn)內(nèi)有大量大型工廠企業(yè)，為本案的客源也帶來(lái)了有力支撐。 ? 由于江川街道被軌道交通 5 號(hào)線貫穿主要干道，交通優(yōu)勢(shì)明顯，鑒于區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目單價(jià)較低，有一部分客源是外區(qū)域客戶特別是閔行地區(qū)的消費(fèi)群體。 由于人口眾多，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目數(shù)量也較大，主要分布在主要干道東川路及軌道交通 5 號(hào)線的周邊。 ? 顓橋鎮(zhèn)的總價(jià)范圍相對(duì)于其它的兩個(gè)鎮(zhèn)處于高位 主要的原因是單價(jià)較高，房型也是比較大，它的客源是由軌道交通輻射而來(lái)的閔行區(qū)域客和市區(qū)的客源，這部分的客源相對(duì)有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。而其它兩個(gè)鎮(zhèn)則在這方面要敏感的多。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 28 3） 顓橋鎮(zhèn) 近期樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì) 顓橋鎮(zhèn)上除了滬閔路以東有幾個(gè)別墅項(xiàng)目，在鎮(zhèn)上只有東苑米藍(lán)城為在售的住宅樓盤(pán)。 同策觀點(diǎn)： 市場(chǎng)的大環(huán)境同樣影響到了這里，成交量萎縮明顯；但發(fā)展商對(duì)于后市及吳涇市場(chǎng)仍然持樂(lè)觀態(tài)度，依然提高了對(duì)后續(xù)房源價(jià)格的預(yù)期，預(yù)計(jì)后市均價(jià)會(huì)突破 6000 元 /m2。 1）吳涇鎮(zhèn) 近期樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì) 吳涇鎮(zhèn)上現(xiàn)有兩個(gè)樓盤(pán)在售，分別是紫晶南園和楓樺景苑，另有一個(gè)虹梅新苑為預(yù) 告樓盤(pán)。 ? 區(qū)域內(nèi)各鎮(zhèn)細(xì)分特征 由于在本區(qū)域內(nèi)各鎮(zhèn)鎮(zhèn)范圍內(nèi)所面對(duì)的市場(chǎng)有較大的差異，所以在房型配比及面積段上都存在著明顯 的差異，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)特性的分析，我們將對(duì)各個(gè)地塊的現(xiàn)有特性有進(jìn)一步的了解。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 19 三 、 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特征分析 社區(qū)規(guī)劃特征分析 現(xiàn)有本區(qū)域市場(chǎng)里出現(xiàn)的基本為較大型樓盤(pán)，而各個(gè)社區(qū)在整體規(guī)劃上差距明顯，除了紫晶南園、楓樺景苑兩個(gè)低價(jià)樓盤(pán)沒(méi)有明確的風(fēng)格定位外，剩余的樓盤(pán)基本以歐洲風(fēng)格來(lái)定位自己的樓盤(pán)，而其風(fēng)格在社區(qū)上的主要體現(xiàn)則集中在“樓盤(pán)名”、“建筑風(fēng)格”或“景觀規(guī)劃”三個(gè)方面。 2）外來(lái)群體 隨著本區(qū)域內(nèi)規(guī)劃中的紫竹科技園及大學(xué)園區(qū)的建成，區(qū)域內(nèi)將增加大量的中高收入群 體，他們的出現(xiàn)將形成未來(lái)幾年內(nèi)本區(qū)域購(gòu)買(mǎi)群體中的另一部分，這部分人群的需求目標(biāo)將會(huì)集中在中高檔房。 從圖上可以看出，與普通住宅市場(chǎng)不同，由于別墅購(gòu)買(mǎi)者自身身家較多且別墅購(gòu)買(mǎi)者中投資者較少，因此別墅市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響相對(duì)較小，其需求基本可由產(chǎn)品自身因素決定。考慮到別墅產(chǎn)品相對(duì)于普通住宅，無(wú)論在自身特性還是在目標(biāo)客戶上都存在較大的差異，在此將普通住宅市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)劃分出來(lái)看。 教師總數(shù)達(dá)到將近 4000 人，學(xué)生數(shù)量約 41 萬(wàn)人，如此大量的師生人數(shù)無(wú)論是過(guò)去還是未來(lái)都對(duì)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了有力的支撐。 開(kāi)發(fā)區(qū)在發(fā)展中已形成三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：以軌道交通、電站設(shè)備為代表的機(jī)電產(chǎn)業(yè)；以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃三個(gè)公共服務(wù)設(shè)施中心。規(guī)劃范圍：東起華寧路，西至姚安路、西疇路，南起黃浦江北岸，北至新閔鐵路支線。 規(guī)劃指導(dǎo)思想：建設(shè)一個(gè)以化工、建材、電力、倉(cāng)儲(chǔ)為主的工業(yè)區(qū)。 近期，部分高檔樓盤(pán)的投資客已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)退房現(xiàn)象，而大多數(shù)市民又回到2021 年 5 月時(shí)的狀態(tài)，開(kāi)始持觀望態(tài)度。 稅收政策 ? 3 月政府出臺(tái)“ 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額按 5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)；購(gòu)買(mǎi)后居 住滿一年的，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加。 ? 2021 年 3 月到 2021 年 4 月 除去二月份的特殊性， 4 月份成交均價(jià)開(kāi)始有較大幅度的下降。 ? 國(guó)際熱錢(qián)的大量涌入 ? 2021 年 10 月到 2021 年 12 月，在 10 月到達(dá)了 一個(gè)最高點(diǎn)后，開(kāi)始在高位振蕩。 ? 2021 年 3 月 28 日，上海市銀行同業(yè)公會(huì)頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》，其中： 購(gòu)買(mǎi)第一套自住商品房，貸款成數(shù)和利率按照央行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸的規(guī)定執(zhí)行。二手房能貸到 7 成已經(jīng)很難，大多在 成， 50 平米以下的房子基本不貸，上世紀(jì) 80 年代房產(chǎn)將不提供貸款等。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 2 ? 2021 年 4 月 27 日，國(guó)務(wù)院聯(lián)合幾個(gè)相關(guān)部委共同出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn) 定住宅價(jià)格工作的建議》，其中提出了規(guī)范市場(chǎng)的新八條，其中： 自 2021 年 6月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 1 月份的下降是由于春節(jié)前，部分居民需要資金做其它用途。 ? 為挽救弱市，提高去化，加快資金回籠，房產(chǎn)商不得已開(kāi)始降價(jià)，或者以打折等形式來(lái)吸引顧客。 ? 然而 5 月，國(guó)務(wù)院就出臺(tái)了更加嚴(yán)格的新八條， 自 2021 年 6 月 1 日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 這一系列的政策是為了擠干房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，讓房?jī)r(jià)回復(fù)到正常的合理增長(zhǎng)。規(guī)劃總用地 1204 公頃，其中工業(yè)用地 1058 公頃。建成上海機(jī)電工業(yè)中心，并發(fā)展男女職工 比例相對(duì)協(xié)調(diào)的綜合性工業(yè)。 上海常青 北橋工業(yè)園區(qū)總面積為 平方公里， 與 1995 年成立 ， 以高新技術(shù)、高附加值、無(wú)污染的產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以電子、醫(yī)藥生物、機(jī)械、紡織、食品業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)。 以上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)等高校為依托，形成 上海市高層次人才培育基地。 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 12 以下我們將對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析： 市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? ? ? ? ? ? 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 13 ? 供應(yīng)狀況 從供應(yīng)量來(lái)看，軌道交通的建成，使得其周邊地塊的交通功能得到了大大的提升，導(dǎo)致了現(xiàn)有軌道周邊地塊組成了區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)量。 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研展部 從上圖可看出，隨著 04 年 8 月夏朵小城開(kāi)盤(pán)所帶來(lái)的較大供應(yīng)量，使得市場(chǎng)里由于軌道交通因素所累計(jì)的需求已被 大大的稀釋，其后幾個(gè)月所出現(xiàn)的以軌道交通為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)，由于價(jià)格的不斷上漲已明顯缺少市場(chǎng)需求的支持。從下表可看出，未來(lái)待建住宅供應(yīng)量中，吳涇鎮(zhèn)的供應(yīng)量將在 60 萬(wàn)平方米左右（不包括本案），而顓橋的供應(yīng)量將在 30 萬(wàn)左右。而本區(qū)域在未來(lái)也將更多的受到外部群體的關(guān)注，隨著配套和城市化程度的提高，本區(qū)域?qū)?huì)吸引到更多的區(qū)域“移民”來(lái)這里居住，而根據(jù)購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)看，這部分人群的需求目標(biāo)將會(huì)集中在交通情況較為便利的中等偏上價(jià)位的房產(chǎn)。這種現(xiàn)象也使得大型社區(qū)在現(xiàn)有市場(chǎng)在受到政府宏觀調(diào)空影響的情況下相對(duì)其他較小的社區(qū)具有更強(qiáng)的生存空間。 ? 從江川鎮(zhèn)的情況來(lái)看，整個(gè)區(qū)域是周邊范圍內(nèi)房行配比最為齊全的區(qū)域 ，明顯的反映出區(qū)域內(nèi)部的成熟，整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)很好的考慮到各各區(qū)域房型配比狀況 同策報(bào)告，業(yè)主專閱 22 個(gè)方面的需求（是本區(qū)域內(nèi)唯一擁有一房及四房產(chǎn)品的區(qū)域），可以說(shuō)是周邊范圍內(nèi)發(fā)展最為完善的區(qū)域。 ? 紫晶南園 一手房的走勢(shì)相對(duì)較為平穩(wěn)，因?yàn)檫@批房源為動(dòng)遷房，而流入到市場(chǎng)上的二手房，以對(duì)面的楓樺景苑為參照，價(jià)格也攀升到 55005700 元/m2。其后又開(kāi)始推出二期的聯(lián)排產(chǎn)品，價(jià)格又開(kāi)始緩慢的呈對(duì)稱型的回落了。 ? 東苑米藍(lán)城 自去年 9 月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直保持穩(wěn)定的交易量，價(jià)格也是處于穩(wěn)定的上升通道中，而四月份價(jià)格略有回落，是由于所剩房源有限，且多為房型、樓層不理想的房源。 1） 各樓盤(pán)總價(jià)分布分析： ? 位于顓橋鎮(zhèn)的東苑米藍(lán)城由于地理優(yōu)勢(shì)，距離莘莊和市中心城區(qū)最近，以及比鄰軌道交通交通 5 號(hào)線的便捷，價(jià)格明顯要