【正文】 環(huán)境及產(chǎn)品品質上尋找一個平衡點；往往在價格合理的情況下，他們可以容忍項目在環(huán)境及品質上存在一定的缺陷。 ? 本案獨特的人文風景為本案提 供了極大的價值提升空間，項目整體及產(chǎn)品形象將有力提升。 以期獲得最大的市場響應，最快速的推案速度，最豐厚的市場回報。較多產(chǎn)品的采用組團式排布是為了適應地塊地貌特點而設置的。水系的景觀設計也采用較規(guī)整的方式，盡量以最節(jié)省的方式是最多的客戶或南向、或北向擁有有水系景觀，從而提高去化質量。可起到兩點作用，一是提升項目品質的作用；二是適應不同地區(qū)的特種氣候狀況、安全等使用功能的作用。 房型 單套面積 比例 二房 90100M2 40% 三房 110120M2 50% 復式 160~180M2 10% 同策報告，業(yè)主專閱 73 2）房型設計建議 二房： 95－ 110 平方米 —— 城市山林 —— —— 華麗家族 —— —— 浦東世紀花園 —— —— 中凱城市之光 —— 三房： 120－ 135 平方米 —— 歌林春天 —— —— 海琪園 —— —— 華麗家族 —— —— 中海馨園 —— 同策報告，業(yè)主專閱 74 聯(lián)排類產(chǎn)品建議 聯(lián)排別墅的客 層定位主要是城市中產(chǎn)階級，經(jīng)濟型別墅是獨立別墅的演變產(chǎn)品，因此滿足其功能型是其最主要目標。 2) 大盤項目的暢銷戶型及面積特征：根據(jù)我司對目前在售的大型項目分析，發(fā)現(xiàn)銷售去化速度最快的是面積在 90~100 ㎡的二房戶型及 110~120 ㎡ 的三房戶型。 －藍山小城－ 同策報告，業(yè)主專閱 71 B、 美國的傳統(tǒng)別墅多為木構，以坡頂和橫貼的白色木墻板為主要特征，其白色的木墻板，坡頂，老虎窗，木花架以及規(guī)矩的平面都充斥著鮮明的美國傳統(tǒng)風格特征。 －漓江山水道路動線－ 同策報告，業(yè)主專閱 68 小區(qū)以組團作為基本構成元素，每個組團 160－ 250 平方米的十余戶住宅組成，既強調每套住宅的獨立性，又重視營造融洽的鄰里氛圍。 組團式排布最大的優(yōu)點是 給人以步移景異的豐富空間概念，加強了進深感，又形成了空間的合理過渡，逐漸從公共空間（城市空間） ——— 半公共空間（居住區(qū)空間） ——— 半私密空間（組團空間）轉入私密空間（住宅空間）， 同時 滿足了人們的心 理需求和領域需求 。 顯而易見，本案一期的產(chǎn)品都不適宜選用公寓類產(chǎn)品或獨立別墅。 ? 新文化地產(chǎn)為定位核心思想，體現(xiàn)本案作為大型項目區(qū)別與其他地產(chǎn)項目的開發(fā)理念。 3）客源價格承受力分析 通過對現(xiàn)有的別墅客戶群進行比較可以看出，國外的客戶群具有較大的價格承受能力，與其它客戶群相比他們更多的愿意遷就較高的價格而不愿意遷就環(huán)境及產(chǎn)品品質上的缺陷。 1）客源分布情況 從現(xiàn)有情況來看，市場上的類似大盤都更多的將客源的重點放在了外圍；而相對區(qū)域內部而言，在對本區(qū)域客源進行充分的挖掘后，各盤都不約而同的把側重點放在了各自地塊臨近的產(chǎn)業(yè)塊上。 從上圖可看出現(xiàn)有整體區(qū)域內還是以本地客源為主，而吳涇鎮(zhèn)在這方面則體現(xiàn)的尤其明顯；區(qū)域中的外來客源則主要以閔行的莘莊區(qū)域為主，且大多都選擇顓橋及江川作為自己的居住地。 同策報告，業(yè)主專閱 53 市場機會研判 ? 正確看待政府政策調控 ? 把握市場的需求對象 ? 合理選擇現(xiàn)有市場下的銷售方式 貳、目標客源定位分析 目標客源區(qū)域構 成 目前本區(qū)域客源的地域性較為明顯，客源均以本區(qū)周邊客源為主。 同策報告，業(yè)主專閱 51 ? 周邊產(chǎn)業(yè)帶 在本地塊的周邊有一個在建的大學園區(qū)，一個在建的科技園區(qū)，多個已建成的第二產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ? 南面相臨地塊（紫竹科學園研發(fā)基地） 紫竹科學園區(qū)占地約 平方公里 ， 主要發(fā)展數(shù)字技術、軟件工程、微機械與納米工程、光通信器件與系統(tǒng)、生物工程和先進制造技術等產(chǎn)業(yè)。 312 國道、 318 國道及滬寧、滬杭高速公路與本項目 的距離都在 20 分鐘車程之內。 ? 而區(qū)域市場接受程度最高兩房的主要面積段集中在 90100 ㎡，三房的主要面積段集中 在 110120 ㎡。本案的規(guī)劃也找到了概念支撐，英式小鎮(zhèn)及江川鎮(zhèn)中心的別墅社區(qū)足以吸引大量外區(qū)域的客源。 小區(qū)內部景觀： 小區(qū)內部沒有大規(guī)模的景觀區(qū)，小區(qū) 的容積率是相當高的，小區(qū)內的組團之間非常緊密，發(fā)展商只有從小處入手，將小區(qū)分成不同的組成部分，每部分都使用不同的風格。從本案發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內住宅項目的客源支撐主要來源于區(qū)域客源。從另一方面看，有幾乎一半的房源是用于安置動遷戶的狀況也印證了這一規(guī)劃理念。 ? 本案所處的吳涇鎮(zhèn)，作為上海市配套商品房基地，鎮(zhèn)區(qū)內在售住宅項目有50％左右為動遷用房。鎮(zhèn)內有大量大型工廠企業(yè)，為本案的客源也帶來了有力支撐。 ? 由于江川街道被軌道交通 5 號線貫穿主要干道，交通優(yōu)勢明顯，鑒于區(qū)域內住宅項目單價較低，有一部分客源是外區(qū)域客戶特別是閔行地區(qū)的消費群體。 由于人口眾多，區(qū)域內在售項目數(shù)量也較大，主要分布在主要干道東川路及軌道交通 5 號線的周邊。 ? 顓橋鎮(zhèn)的總價范圍相對于其它的兩個鎮(zhèn)處于高位 主要的原因是單價較高，房型也是比較大，它的客源是由軌道交通輻射而來的閔行區(qū)域客和市區(qū)的客源，這部分的客源相對有較強的購買力。而其它兩個鎮(zhèn)則在這方面要敏感的多。 同策報告，業(yè)主專閱 28 3） 顓橋鎮(zhèn) 近期樓盤價格走勢 顓橋鎮(zhèn)上除了滬閔路以東有幾個別墅項目，在鎮(zhèn)上只有東苑米藍城為在售的住宅樓盤。 同策觀點： 市場的大環(huán)境同樣影響到了這里，成交量萎縮明顯；但發(fā)展商對于后市及吳涇市場仍然持樂觀態(tài)度，依然提高了對后續(xù)房源價格的預期，預計后市均價會突破 6000 元 /m2。 1）吳涇鎮(zhèn) 近期樓盤價格走勢 吳涇鎮(zhèn)上現(xiàn)有兩個樓盤在售，分別是紫晶南園和楓樺景苑，另有一個虹梅新苑為預 告樓盤。 ? 區(qū)域內各鎮(zhèn)細分特征 由于在本區(qū)域內各鎮(zhèn)鎮(zhèn)范圍內所面對的市場有較大的差異，所以在房型配比及面積段上都存在著明顯 的差異，通過對這兩個特性的分析，我們將對各個地塊的現(xiàn)有特性有進一步的了解。 同策報告，業(yè)主專閱 19 三 、 區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析 社區(qū)規(guī)劃特征分析 現(xiàn)有本區(qū)域市場里出現(xiàn)的基本為較大型樓盤，而各個社區(qū)在整體規(guī)劃上差距明顯，除了紫晶南園、楓樺景苑兩個低價樓盤沒有明確的風格定位外，剩余的樓盤基本以歐洲風格來定位自己的樓盤，而其風格在社區(qū)上的主要體現(xiàn)則集中在“樓盤名”、“建筑風格”或“景觀規(guī)劃”三個方面。 2）外來群體 隨著本區(qū)域內規(guī)劃中的紫竹科技園及大學園區(qū)的建成，區(qū)域內將增加大量的中高收入群 體，他們的出現(xiàn)將形成未來幾年內本區(qū)域購買群體中的另一部分，這部分人群的需求目標將會集中在中高檔房。 從圖上可以看出，與普通住宅市場不同，由于別墅購買者自身身家較多且別墅購買者中投資者較少，因此別墅市場受國家宏觀調空的影響相對較小，其需求基本可由產(chǎn)品自身因素決定。考慮到別墅產(chǎn)品相對于普通住宅，無論在自身特性還是在目標客戶上都存在較大的差異，在此將普通住宅市場和別墅市場劃分出來看。 教師總數(shù)達到將近 4000 人，學生數(shù)量約 41 萬人，如此大量的師生人數(shù)無論是過去還是未來都對區(qū)域內的房產(chǎn)市場構成了有力的支撐。 開發(fā)區(qū)在發(fā)展中已形成三大主導產(chǎn)業(yè)：以軌道交通、電站設備為代表的機電產(chǎn)業(yè)；以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。工業(yè)區(qū)內規(guī)劃三個公共服務設施中心。規(guī)劃范圍：東起華寧路，西至姚安路、西疇路，南起黃浦江北岸，北至新閔鐵路支線。 規(guī)劃指導思想：建設一個以化工、建材、電力、倉儲為主的工業(yè)區(qū)。 近期，部分高檔樓盤的投資客已經(jīng)開始出現(xiàn)退房現(xiàn)象，而大多數(shù)市民又回到2021 年 5 月時的狀態(tài)，開始持觀望態(tài)度。 稅收政策 ? 3 月政府出臺“ 個人購買上海市行政區(qū)域范圍內的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額按 5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治費；購買后居 住滿一年的，出售時免征營業(yè)稅及附加。 ? 2021 年 3 月到 2021 年 4 月 除去二月份的特殊性， 4 月份成交均價開始有較大幅度的下降。 ? 國際熱錢的大量涌入 ? 2021 年 10 月到 2021 年 12 月，在 10 月到達了 一個最高點后，開始在高位振蕩。 ? 2021 年 3 月 28 日，上海市銀行同業(yè)公會頒布了《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，其中： 購買第一套自住商品房，貸款成數(shù)和利率按照央行調整商業(yè)銀行住房信貸的規(guī)定執(zhí)行。二手房能貸到 7 成已經(jīng)很難，大多在 成， 50 平米以下的房子基本不貸，上世紀 80 年代房產(chǎn)將不提供貸款等。 同策報告，業(yè)主專閱 2 ? 2021 年 4 月 27 日，國務院聯(lián)合幾個相關部委共同出臺了《關于做好穩(wěn) 定住宅價格工作的建議》，其中提出了規(guī)范市場的新八條，其中： 自 2021 年 6月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 ? 1 月份的下降是由于春節(jié)前，部分居民需要資金做其它用途。 ? 為挽救弱市，提高去化，加快資金回籠，房產(chǎn)商不得已開始降價，或者以打折等形式來吸引顧客。 ? 然而 5 月，國務院就出臺了更加嚴格的新八條， 自 2021 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 這一系列的政策是為了擠干房產(chǎn)市場的泡沫，實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的理性回歸，讓房價回復到正常的合理增長。規(guī)劃總用地 1204 公頃，其中工業(yè)用地 1058 公頃。建成上海機電工業(yè)中心，并發(fā)展男女職工 比例相對協(xié)調的綜合性工業(yè)。 上海常青 北橋工業(yè)園區(qū)總面積為 平方公里， 與 1995 年成立 ， 以高新技術、高附加值、無污染的產(chǎn)業(yè)為導向，以電子、醫(yī)藥生物、機械、紡織、食品業(yè)為發(fā)展重點。 以上海交通大學、華東師范大學等高校為依托，形成 上海市高層次人才培育基地。 同策報告，業(yè)主專閱 12 以下我們將對其競爭區(qū)域內的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢進行分析： 市場現(xiàn)狀 ? ? ? ? ? ? 同策報告，業(yè)主專閱 13 ? 供應狀況 從供應量來看，軌道交通的建成，使得其周邊地塊的交通功能得到了大大的提升，導致了現(xiàn)有軌道周邊地塊組成了區(qū)域內的主要供應量。 數(shù)據(jù)來源：同策研展部 從上圖可看出，隨著 04 年 8 月夏朵小城開盤所帶來的較大供應量，使得市場里由于軌道交通因素所累計的需求已被 大大的稀釋，其后幾個月所出現(xiàn)的以軌道交通為賣點的樓盤，由于價格的不斷上漲已明顯缺少市場需求的支持。從下表可看出，未來待建住宅供應量中，吳涇鎮(zhèn)的供應量將在 60 萬平方米左右（不包括本案），而顓橋的供應量將在 30 萬左右。而本區(qū)域在未來也將更多的受到外部群體的關注，隨著配套和城市化程度的提高，本區(qū)域將會吸引到更多的區(qū)域“移民”來這里居住，而根據(jù)購買能力來看，這部分人群的需求目標將會集中在交通情況較為便利的中等偏上價位的房產(chǎn)。這種現(xiàn)象也使得大型社區(qū)在現(xiàn)有市場在受到政府宏觀調空影響的情況下相對其他較小的社區(qū)具有更強的生存空間。 ? 從江川鎮(zhèn)的情況來看，整個區(qū)域是周邊范圍內房行配比最為齊全的區(qū)域 ，明顯的反映出區(qū)域內部的成熟，整個區(qū)域的供應很好的考慮到各各區(qū)域房型配比狀況 同策報告，業(yè)主專閱 22 個方面的需求（是本區(qū)域內唯一擁有一房及四房產(chǎn)品的區(qū)域），可以說是周邊范圍內發(fā)展最為完善的區(qū)域。 ? 紫晶南園 一手房的走勢相對較為平穩(wěn)，因為這批房源為動遷房，而流入到市場上的二手房，以對面的楓樺景苑為參照，價格也攀升到 55005700 元/m2。其后又開始推出二期的聯(lián)排產(chǎn)品，價格又開始緩慢的呈對稱型的回落了。 ? 東苑米藍城 自去年 9 月開盤以來，一直保持穩(wěn)定的交易量，價格也是處于穩(wěn)定的上升通道中，而四月份價格略有回落，是由于所剩房源有限，且多為房型、樓層不理想的房源。 1） 各樓盤總價分布分析： ? 位于顓橋鎮(zhèn)的東苑米藍城由于地理優(yōu)勢，距離莘莊和市中心城區(qū)最近，以及比鄰軌道交通交通 5 號線的便捷，價格明顯要