【正文】 域缺乏標(biāo)桿性一站式集中商業(yè)，已街鋪和住宅群樓商業(yè)為主，以高檔甲級寫字樓、高性價比 軌 交上蓋 soho、以及大型高端商業(yè)為一體的項目再該區(qū)域有極高的潛力和價值。 13年底區(qū)政府也將遷至片區(qū)，目前核心區(qū)以住宅為主，商辦極其欠缺。 商業(yè)月度供應(yīng)面積 (萬㎡ ) 商業(yè)月度成交面積 (萬㎡ ) 供求比 2023年 6月 2023年 12月上海商業(yè)月度供求面積一覽表 第二部分 市場分析 2023年 6月 2023年 12月上海辦公月度供求面積一覽表 上海市宏觀市場分析 全市商辦市場月度供求走勢 13 ? 2023年，浦東包括南匯和浦東新區(qū)，市區(qū)包含黃浦，盧灣，靜安，普陀，虹口，楊浦，閘北，徐匯、長寧區(qū)。 安亭組團 規(guī)劃面積 50萬方，人口約 15萬人，重點發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)，打造國際水平的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 ? 客戶群： 面相全市的剛需產(chǎn)品，以及改善型大戶型、低總價別墅和辦公商業(yè)產(chǎn)品。目前住宅地塊在 7000元 /㎡水平，商辦在4000~5000元 /㎡水平 。 ? 建筑外立面感覺較為陳舊沒有品質(zhì)，內(nèi)部房間沒有陽臺，作為生活用房較為不便，產(chǎn)品感覺單一，沒有新穎之處。另一點也體現(xiàn)目前版塊內(nèi)好的辦公競品尤為稀缺。窗戶設(shè)有飄窗臺。目前前期火爆的項目基本 70%以上均已交付，這給了軌交站點邊的商業(yè)很好的支撐。版塊商鋪均價 3~4萬，租金水平 4~6元 /天 /㎡，辦公售價 /㎡。 3棟 20層 高層和商業(yè)連為一體（ 2棟公寓式酒店 +1棟 辦公 ） 產(chǎn)品 ，公寓式酒店戶均 60㎡ ，總價在 100萬以內(nèi)， 車位按照 /戶配比 。 ? 針對該別墅項目進行靜態(tài)收益測算，測算依據(jù)如下： 地價：項目方預(yù)計出讓地塊土地總價 1098萬元 /畝，按地上計容總建筑面積計樓面地價為4000元 /㎡ 。 上海項目的 《 預(yù)售許可證 》 的發(fā)放條件是主體封頂 序號 工作內(nèi)容 時間 開始 完成 周期 1 項目市場定位工作 2023年 3月 30日 2023年 5月 28日 58天 2 規(guī)劃方案設(shè)計 已完成 3 單體方案設(shè)計 2023年 3月 30日 2023年 5月 15日 45天 4 施工圖設(shè)計 2023年 5月 2日 2023年 5月 31日 30天 5 簽署 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 》 2023年 5月 28日 6 取得 《 土地證 》 已獲取 7 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 已獲取 8 取得 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 已獲取 9 取得 《 建設(shè)工程施工許可證 》 已獲取 10 樁基施工開始 2023年 6月 21日 2023年 8月 21日 30天 11 開盤 2023年 6月 1日 12 竣工驗收 2023年 4月 1日 13 入伙 2023年 4月 1日 開發(fā)和銷售期 第四部分 一級節(jié)點計劃和土地款付款節(jié)奏 38 注：項目只分一期開發(fā)，可售面積按 2年平均分?jǐn)? 分期 可售面積 開發(fā)周期 銷售周期 一期商業(yè) 66250 13Q316Q1,2年 9個月 16Q117Q4,2 一期辦公 25500 13Q316Q1,2年 9個月 15Q417Q1,1年半 一期 SOHO 51000 13Q316Q1,2年 9個月 15Q317Q3,2年 3個月 總計 142750 13Q316Q1,2年 9個月 15Q317Q4 2年半 。 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均價在 /㎡，辦公由于稀缺性，配套好的辦公售價可達(dá) /㎡，辦公和酒店式公寓產(chǎn)品按 2年后市場預(yù)計定價為 /㎡，總銷售收入公寓式酒店為 ，辦公為 。底下 2層均為車庫。 /㎡ （ 辦公 ） 1萬元 /㎡ （辦公） 3~ /㎡ （商鋪 ）租金水平5~10元 /天 /㎡ 2~3萬元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 2~5元 /天 /㎡ 3~4萬元 /㎡ （ 商鋪 ）租金水平 4~6元 /天 /㎡ 31 南翔 /㎡ （ 辦公 ） 板塊目前成交均價 項目價格定位 嘉定新城核心區(qū) 安亭 32 ? 由版塊內(nèi)市場分析和競品對比來看： 商鋪成交面積來看， 以 60100㎡ 的投資型低總價商鋪最受熱捧。嘉定新城站位于 11號線往安亭和老城區(qū)交接的換乘站點，客流數(shù)遠(yuǎn)高于其他小站點，加上周邊已陸續(xù)入住的高端樓盤，對于綜合商業(yè)體的未來有非常高的潛力。不設(shè)有中央空調(diào)。毛坯交付，總價低，交房時完成隔斷，產(chǎn)品較適用于居住型。給人一種居家辦公的理念。 11年限購之后 soho產(chǎn)品銷售火爆， 40~60㎡小戶型總價在 50~80萬。由于配套和交通優(yōu)勢客戶面相全市。 南部新城區(qū) 處于嘉定主城區(qū)西南角，為嘉定政府十二五計劃中重點規(guī)劃的新城區(qū)，未來嘉定的經(jīng)濟，政治，文化中心，以休閑，商務(wù)，教育，科研培訓(xùn)，居住，都市工業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合性城區(qū)，其中核心區(qū)是本次轉(zhuǎn)讓項目的所在片區(qū)更是重點規(guī)劃的重中之重。半小時可迅速輻射長三角地區(qū)，是連接長三角重要節(jié)點的城市 ? 交通優(yōu)勢 聯(lián)通嘉定區(qū)的軌交 11號線是未來上海最長 軌 交線路，聯(lián)通昆山通過嘉定，江蘇路，徐家匯，浦東三林，迪斯尼公園直至臨港新城。 ? 軌交 站南側(cè)為中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商業(yè)已開業(yè)。 項目價值： 總地價 ，總投資額 ，總銷售收入， 50%持有商業(yè)細(xì)稅前年利潤 ，開發(fā)周期 2年，銷售周期 2年半。上海市嘉定區(qū)中信泰富商辦項目 立項報告（集團匯報稿） 上海公司 2023年 2月 目 錄 2 總結(jié) 部分 項目價值 第一部分 項目地塊概況 第二部分 市場分析 第三部分 項目產(chǎn)品定位和經(jīng)濟效益分析 第四部分 總體一級節(jié)點開發(fā)計劃和付款節(jié)奏 3 總結(jié) 部分 項目簡述 嘉定新城站 甲級寫字樓 SOHO SOHO 20F 5F商業(yè) 1層品牌主力店（自持） 2層品牌主力店 +簡餐（自持） 3,4,5層可售小商鋪，娛樂，餐飲 中信泰富又一城 ， 06年 1月由香港中信泰富獲取的地鐵上蓋商住項目，一期地鐵西側(cè)住宅已全部售罄，此次轉(zhuǎn)讓部分為地鐵站東側(cè)商辦用地， 占地，地上建面 20,9萬方 ，包含 3棟 20層辦公及酒店公寓和 5層大型商場 。 周邊地價水平： 嘉定目前出讓住宅用地底價在 7500元 /㎡，商辦在 3500~5000元 /㎡，近年成交最高溢價住宅高達(dá)12023元 /㎡，商辦 9000元 /㎡，而且軌交沿線住宅和商辦用地已全部出讓。 龍湖酈城 遠(yuǎn)香湖 總部商務(wù)區(qū) 新城金郡 綠地秋霞坊 總部配套區(qū) 中信 泰富