【正文】 本次評估范圍為住宅區(qū)及附屬設施（一期），其結果成本較高，引起抗風險能力弱，在市場變化時難以采用較有力的價格策略競爭，主要原因亦與分攤的土地取得費用較高有關。7．本項目自籌資金中尚有12496萬元未到位，目前大連***集團口頭已承諾此項目按時到位，建議在與銀行簽訂貸款協(xié)議前，完成自籌資金的籌措或辦理相關手續(xù)，以確保項目的資金正常運轉。由于擔保和抵押的方法、方式不在本次評估范圍之內，在此故不作過多評價和論述。 當銷售收入比基本方案減少14%時，項目處于臨界狀態(tài)。 一、盈虧平衡點分析 盈虧平衡點＝ 固定成本 銷售收入－流轉稅費－銷售費用100％ 銷售（加權）均價保本點為：，低于本項目銷售（加權）。項目自有資金投資利稅率：% ,借款本息是由銷售收入償還,從損益表4和借款還本付息估算表6可看出,償還銀行借款本息是有保證的。2.五、項目盈利能力清償能力分析1. 全投資財務內部收益率（FIRR）:由于本項目的開發(fā)計算期是按季度設置，因此季度的FIRR（所得稅后）%，如換算成年度FIRR，％。因此本次評估認為本項目地下車位一次性出租價12萬元/位較為合理。由于本項目的資本金和自籌資金（除大連***集團口頭承諾的12496萬元和先期投入的資金需再確認外）已基本落實，項目成功的關鍵問題是能否按期完工和能否按計劃銷售回款。2. 前期工程費用：。由于本項目是采用邊開發(fā)邊銷售，利用售樓回款補充資金平衡上的不足，這種方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上是經(jīng)常采用的一種行之有效的方法。其中：（1）14504萬元已先期投入：其中的5814萬元和900萬元土地出讓金及拆遷費3140萬元分別出自北京永拓會計師事務所出具的北京環(huán)球高爾夫俱樂部2000年度會計報表審計報告中的在建工程，其他應收款和遞延資產(chǎn)欄下，但項目單位未能提供詳盡資金支付憑證，只提供了當年度的會計報表審計報告，由于時間原因，評估計算時暫按自籌資金處理，在簽訂借款合同前，項目單位應向銀行出示該項資金的撥付憑證。原則上不可預見費取值范圍在2%10%，由于本項目的可研報告編制深度不夠，所以此項系數(shù)取值較高。 外墻裝修工程：3255萬元（200元/平方米）。%。實際最大投資額總計核減5187萬元。項目主力戶型為建筑面積在150180平方米的三室形式，內部房屋布局及功能功能較好滿足居住的舒適性。 項目定位于外銷高檔居住物業(yè)，提供內外精裝修及齊全的設施、設備，選用的裝修材料、設備大多為進口、合資知名品牌。細致、周到、全面的物業(yè)管理服務，這也是該類物業(yè)保值、增值的必要因素。道路及周邊環(huán)境決定了置業(yè)人群的流向，在這一地區(qū)已開發(fā)或正在開發(fā)的主要外銷居住性物業(yè)有：現(xiàn)代城、陽光100、中國第一商城、世貿國際公寓、京華豪園、博雅園、瑞城中心、第一上海中心、伯寧園、亮馬名居、清靜明湖、碧湖居、富麗華園等。項目位于東三、四環(huán)北路之間，屬于廣義的CBD范圍內。尤其是隨著中國即將加入世界貿易組織，無論國內人士還是海外投資者都對北京外銷住宅市場重新建立信心，使外銷公寓的銷售有進一步復蘇的跡象。對于外銷別墅而言，其市場情況與公寓比較起來更加低迷。 表一 2000年北京外銷公寓新增供應 物業(yè)名稱位 置套 數(shù)單位建筑面積（平方米）京華豪園朝陽區(qū)雅寶路198181－226建國公寓東城區(qū)建國門內21075－313新世界二期崇文區(qū)崇文門外62660－400租賃市場2000年北京外銷公寓租金在第一、第二季度仍舊保持低迷的局面，但從第三季度開始租金上揚。但由于整個外銷住宅市場仍處在供過于求的狀態(tài)，因此外銷住宅市場還沒有真正地走出困境。北京的外銷高檔公寓的條件參差不齊，無論從物業(yè)的建筑質量、配件設施、周邊環(huán)境一物業(yè)管理水平都有很大的差距。首先，從居住功能來看，高檔公寓大都位于市內繁華地段，交通極為方便，且在建筑外觀和戶型設計上都十分超前，在配套設施上，公寓一般都能提供完善設施，如提供全套豪華精裝修、中央空調、酒店式物業(yè)管理等。在京中央和國家機關事業(yè)單位職工的購房補貼資金的發(fā)放對北京市房地產(chǎn)市場的影響也很大。 (5)改善城市交通建設。③以前門大柵欄地區(qū)為重點的有傳統(tǒng)文化特色的商業(yè)區(qū)。 加速推進郊區(qū)小城鎮(zhèn)建設也會影響北京市的房地產(chǎn)開發(fā)建設。南部城區(qū)開發(fā)以危舊改造為主，開發(fā)完畢后將使南部城區(qū)居民的居住狀況和環(huán)境明顯改善。CBD將全面改造市政配套設施，基本滿足重大項目建設需要，加快智能化、高效率的服務系統(tǒng)建設，顯著增強為國際商務活動服務的能力。為了開發(fā)建設中關村科技園區(qū)和建設完善的園區(qū)基礎設施，北京市政府將引導各方面資金，集中力量，加大投入，加快中關村科技園區(qū)的基礎設施建設步伐，使基礎設施的服務能力基本滿足園區(qū)發(fā)展需要。經(jīng)濟適用房的銷售更是火爆。隨著購房者的多元化和購房需求的升級，房地產(chǎn)開發(fā)競爭逐步進入白熱化，北京樓盤的戶型設計已開始多種多樣。預計整個2000年商品房的銷售將創(chuàng)250億元的歷史記錄。北京房地產(chǎn)業(yè)在此背景下，在房改配套政策的推動下，房地產(chǎn)市場被有效激活，人氣空前高漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房的銷售創(chuàng)出歷史新高，寫字樓，商服市場全面回暖。在建設用地西側及北側預留引入城市熱網(wǎng)熱力管線的用地。五、項目實施進程北京環(huán)球高爾夫俱樂部住宅區(qū)項目是北京高爾夫俱樂部項目的一部分。 房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調性 即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調的問題。 土地與建筑物的均衡性 即以房地產(chǎn)內部構成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說評估時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。比較周邊相似物業(yè)售價，如京達國際公寓（均12500元/平方米）、瑞城中心（均2750美元/平方米）、第一上海中心（均2600美元/平方米）不等，假定其設計合理，物業(yè)管理完善，可為開發(fā)商帶來合理回報。四、項目建設的必要性1．建設意義　　項目位于朝陽區(qū)燕莎商圈，該地區(qū)為北京市東北部規(guī)模最大的國際商務、居住及綠化區(qū)。 項目戶型均為三間臥室，面積在150180平方米，品種較單一，使得項目市場訴求面較窄且面積較大適合滿足居住舒適性，而忽略了投資置業(yè)者對小面積戶型的需求，但如按照項目建筑物的建筑形式不變而增改小面積戶型，就必然會造成部分戶型朝向較差、房間布局欠合理、通道占用面積大，使用率低等問題產(chǎn)生。東側緊鄰東四環(huán)路，西側距東三環(huán)路1公里，距天安門9公里，距首都機場20公里，交通出行十分方便。北京環(huán)球高爾夫俱樂部項目1993年經(jīng)北京市政府批準建設，由北京朝陽公園開發(fā)經(jīng)營公司（提供土地，獲30%權益）與臺灣羊羔記國際通商股份有限公司（提供全部建設資金，獲70%權益）合作建設經(jīng)營。 總經(jīng)理***，本科學歷，同時任大連***集團股份有限公司總經(jīng)理及北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理。公司組織結構圖：執(zhí)行董事總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理其中包括6家房地產(chǎn)公司，2家商業(yè)公司，2家電器公司，2家飯店，1家出租車公司，1家制藥公司，1家酒業(yè)公司等。該文核定北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質為待定資質，可承擔10萬平方米以下的住宅項目或3萬平方米以下的公建項目，據(jù)此，該公司在設立和進行規(guī)定規(guī)模內的房地產(chǎn)項目開發(fā)方面具有合法有效性?！卜康禺a(chǎn)貸款項目評估案例〕北京高爾夫俱樂部住宅項目評估報告第一章　借款企業(yè)資信評估一、借款企業(yè)　　北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司在積極擴大市場影響上有獨到之處，參與了足球俱樂部的經(jīng)營，借助大連***足球隊的影響，成功地擴大了自己的知名度，通過品牌效應逐步形成全方位，多元化的發(fā)展格局。行政事務部規(guī)劃設計部工程管理部預算合同部財務部策劃部銷售部 副總經(jīng)理北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職工總數(shù)為20人，其中11人為研究生；8人為本科學歷，1人為?？茖W歷，中級以上職稱者19人，占全員的95%，是一支專業(yè)知識和工作經(jīng)驗較豐富的員工隊伍。 六、經(jīng)營狀況　　由于該公司于2001年2月剛剛成立，目前尚無經(jīng)營業(yè)績。期間經(jīng)過一系列的變動，經(jīng)董事會決議，環(huán)球高爾夫公司股東權益變更為北京朝陽公園開發(fā)經(jīng)營公司30%，香港遠東石油投資有限公司65%及北京***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5%。周邊有北京最大的購物中心燕莎商城，規(guī)劃中的第三使館區(qū)和昆侖飯店，華都飯店，長城飯店等酒店群及后續(xù)項目正在規(guī)劃的高爾夫球場。 三、項目合法有效性分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關法律、法規(guī)及政府有關部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目從項目報批、土地取得、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均應符合政策法規(guī)的要求，項目方具有合法有效性。北京環(huán)球高爾夫俱樂部有限公司決定對北京環(huán)球高爾夫住宅區(qū)項目進行開發(fā)建設，把之建成新型智能化高尚住宅小區(qū)，為京城成功階層和外來人士提供優(yōu)質房源，獲得合理回報，并以此加快環(huán)球高爾夫俱樂部的建設，貫徹“以綠引資，以資養(yǎng)綠”的政策，帶動周邊地區(qū)商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展。并且由于靠近規(guī)劃中的高爾夫球場，具有較高競爭力，因此得出結論，該宗地用于高檔公寓開發(fā)，從經(jīng)濟效益分析，具有經(jīng)濟可行性。該區(qū)域屬于燕莎商圈，周圍商業(yè)服務設施比較完善，比較適合高檔公寓樓的開發(fā)建設。也就是說，評估時要按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的用途進行評估。該項目得到了北京市發(fā)展計劃委員會《關于開發(fā)建設環(huán)球高爾夫住宅區(qū)及配套設施項目建議書（代可行性研究報告）的批復》及北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》，同意由北京環(huán)球高爾夫俱樂部有限公司進行開發(fā)經(jīng)營，其他相關手續(xù)辦理和規(guī)劃設計、融資工作正在進行之中。電信：由建設單位與高斕大廈共同建設朝陽公園北大門路（亮馬橋現(xiàn)狀48孔電信管道—高斕大廈南紅線）12孔電信管道。這種勢頭將伴隨著北京房地產(chǎn)市場跨入新世紀，并將持續(xù)平穩(wěn)地增長。值得注意的是除6月，10月份外，商品房銷售面積均大于當月竣工面積；。如由華野房地產(chǎn)公司開發(fā)的戀日嘉園，規(guī)劃700多套住宅，其戶型設計就達100余種。據(jù)統(tǒng)計，經(jīng)濟適用房項目中價格低、交通便利、配套設施好、戶型設計新穎的項目大都售罄。同時，北京市政府為吸引投資，還將建立便利的對外交通體系，改造、建設給排水、天然氣、電力、供熱和污水處理系統(tǒng)，全面改善園區(qū)市政配套設施，基本滿足重大項目建設配套需要。為了全面建設CBD，推進土地開發(fā)和功能置換，北京市將全面完成區(qū)域內工業(yè)企業(yè)的搬遷。 　　城市綠化隔離帶政策對房地產(chǎn)開發(fā)建設影響也很大。按照科學規(guī)劃、合理布局、設施配套、環(huán)境優(yōu)美、增強特色的原則，北京市將重點抓好通州宋莊鎮(zhèn)、順義后沙峪鎮(zhèn)、昌平小湯山鎮(zhèn)、大興西紅門鎮(zhèn)、懷柔楊宋鎮(zhèn)5個示范鎮(zhèn)的建設，同時各遠郊區(qū)縣也會重點抓好23個中心鎮(zhèn)和重點村的建設。④建設一批包括城市廣場和大面積城市公共綠地在內的永久性開放空間。北京市將以建設交通便捷之城為目標，進步加強交通設施建設，改進和加強交通管理，完善城市道路網(wǎng)和軌道交通網(wǎng)，建立以公共交通網(wǎng)絡為主體、快速交通為骨干的現(xiàn)代化城市交通體系。2000年在京中央和國家機關事業(yè)單位職工將得到20億元的購房補貼，2001年將發(fā)放25億、2002年將發(fā)放30億。其次，從投資功能上看，房地產(chǎn)本身就具有保值和增值的效用?？晒┛蛻艨蛇x擇的只有很少部分。供應根據(jù)我們對市場在售高檔公寓的統(tǒng)計來看，朝陽區(qū)所占的比重最大，尤其是外銷公寓，占到55%。據(jù)統(tǒng)計，％，達到21美元每月每平方米，盡管幅度很小，但表示北京外銷住宅市場已經(jīng)開始走出谷底。盡管隨著一些居住在高級公寓的外籍人士搬到外銷別墅，從而使外銷別墅的空置率有所下降，但由于早年北京已不斷有別墅空置以至囤積了大量的閑置別墅，因此2000年全年北京外銷別墅租金仍處于疲軟的走勢，與1999年相比，％，降到23美元每月每平方米。盡管目前大部分外銷住宅的買家是國內投資者，但出于改善生活質量的考慮，現(xiàn)在越來越多有經(jīng)濟實力的國內人士購買外銷住宅以自用為目的，而位于郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的外銷別墅更是他們首選的對象。 ＣＢＤ即中央商務區(qū)是國際通行的在中心城市內規(guī)劃建造的商貿金融中心。上述項目大多具備以下特征：商務區(qū)對投資商強大的吸引力，加之區(qū)域