【正文】 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費(fèi)者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。結(jié)合本項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡ 。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。 銷(xiāo)售額 =購(gòu)物概率 人口 人均零售開(kāi)支 商業(yè)面積 =銷(xiāo)售額 247。 單位面積營(yíng)業(yè)額216。 人均零售開(kāi)支取 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告） 平均每平米營(yíng)業(yè)額取 1454元 /月 （數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告）特殊品選購(gòu)品 便利品主要交易地帶次要交易地帶邊際交 易地帶商業(yè)規(guī)模研究商圈人（ 2023年年底預(yù)計(jì)人口）購(gòu)物概率（按區(qū)域遠(yuǎn)近調(diào)整系數(shù)）購(gòu)物人流銷(xiāo)售額（人均零售開(kāi)支取 ）商業(yè)面積（每㎡營(yíng)業(yè)額取 1454元 /月）主要交易地帶 本地區(qū) 6000 93% 5580 29463683 ㎡次要交易地帶 塘橋區(qū)域 27萬(wàn) 2% 5400 28513242 ㎡邊際交易地帶 浦東新區(qū) 180萬(wàn) % 1800 9504414 ㎡總計(jì) ﹍ ﹍ 12780 67481339 ㎡潛在交易區(qū)域根據(jù)赫夫商圈研究模型推知本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為 3800㎡左右　注：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 )　居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1668～ 3293(2228～ 4213) 2172～ 5559(2762～ 6329) 968～ 2397(1338～ 2977) 1091～ 3835(1491～ 4585) 362～ 856(703～ 1356) 488～ 1058(868～ 1578)其中教育 600～ 1200 1000～ 2400 330～ 1200 708～ 2400 160～ 400 300～ 500醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198(178～ 398) 138～ 378(298～ 548) 38～ 98 78～ 228 6～ 20 12～ 40文體 125～ 245 225～ 645 45～ 75 65～ 105 18～ 24 40～ 60商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 450～ 570 100～ 600 150～ 370 100～ 400社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 59～ 292 76～ 328 19～ 32 16～ 28金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30(60～ 80) 25～ 50 16～ 22 22～ 34 市政公用 (含居民存車(chē)處 ) 40～ 150(460～ 820) 70～ 360(500～ 960) 30～ 140(400～ 720) 50～ 140(450～ 760) 9～ 10(350～ 510) 20～ 30(400～ 550)行政管理其它 46～ 96 37～ 72 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究，本項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)內(nèi)居民的商業(yè)規(guī)模為 3500㎡左右商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ③ 根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型 216。 本項(xiàng)目建筑面積 ㎡（住宅 +產(chǎn)權(quán)式酒店），按每 100㎡有 7人計(jì)算，預(yù)計(jì) 居民約 ，屬于小區(qū)級(jí)別；216。 按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)（下表所示），商業(yè)面積應(yīng)控制在： 450570㎡ /千人 千人 =㎡之間商業(yè)規(guī)模研究商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)總體規(guī)模建議參照一：根據(jù)商業(yè)區(qū)級(jí)次與結(jié)構(gòu)模型推知商業(yè)規(guī)模約為 2500㎡參照二：根據(jù)赫夫商圈研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3800㎡參照三：根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)研究模型推知商業(yè)規(guī)模約為 3500㎡建議本項(xiàng)目商業(yè)總體規(guī)模在 3500㎡ 左右，可以根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng) 500㎡商業(yè)規(guī)模研究通過(guò)構(gòu)建商業(yè)分析模型，我們將找出最適合本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)：216。 攔截型商業(yè)： 距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素， 常見(jiàn)的業(yè)態(tài)是日常快速消費(fèi)品零售及服務(wù) ；216。 替代型商業(yè)： 經(jīng)營(yíng)具有一定差異化的產(chǎn)品，對(duì)比各種綜合因素形成的比較優(yōu)勢(shì)決定消費(fèi)者是否選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)所， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市等；216。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費(fèi)者慕名而至， 常見(jiàn)業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。從商業(yè)消費(fèi)者的行為切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)分為三種類(lèi)型。輻射半徑小 輻射半徑大商業(yè)輻射半徑差異性小差異性大經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的差異性1 攔截型商業(yè)2 替代型商業(yè)3 目的地型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊商業(yè)環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是本項(xiàng)目商業(yè)適宜選擇的業(yè)態(tài)類(lèi)型，并在目的地型商業(yè)有發(fā)揮空間。業(yè)態(tài)類(lèi)別 主要特征 具體業(yè)態(tài) 本項(xiàng)目適宜性攔截型（鄰里商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印中心、銀行、郵局等為滿足住區(qū)生活需要的必需商業(yè)類(lèi)型替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使其距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)者也樂(lè)于前往休閑娛樂(lè)、生活耐用品零售的集中商業(yè) ，如購(gòu)物中心、中型超市（ 3006000平米左右）未來(lái)將面臨區(qū)域中心商業(yè)以規(guī)模為優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)目的地型（特色商業(yè)）距離不是消費(fèi)者選擇該類(lèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂(lè)場(chǎng)所等。較不受區(qū)位限制，結(jié)合自有資源和區(qū)域資源有發(fā)揮空間商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民的基本生活需要商業(yè)業(yè)態(tài)研究鄰里商業(yè)基本功能解析鄰里商業(yè)基本功能解析購(gòu)物功能 餐飲服務(wù)功能 修理服務(wù)功能 綜合服務(wù)功能 家政服務(wù)功能 再生資源回收功能購(gòu)物功能 —— 提供主、副食品、生活日用品；餐飲服務(wù)功能 —— 提供早餐、正餐和滿足學(xué)生、老年人用餐；修理服務(wù)功能 —— 日常用品修理的需要；綜合服務(wù)功能 —— 社區(qū)居民理發(fā)、洗衣、服裝加工以及彩擴(kuò)等在社區(qū)內(nèi)完成家政服務(wù)功能 —— 社區(qū)能幫助居民雇傭小時(shí)工、請(qǐng)保姆和家教等。項(xiàng)目特點(diǎn)本項(xiàng)目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開(kāi)高檔精品公寓，有著與這類(lèi)社區(qū)共同的需求特征。項(xiàng)目客戶定位以在華外籍人士和港臺(tái)客商為主，社區(qū)人群應(yīng)在 3560歲之間，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高品位的人群為主，傾向中高檔消費(fèi)。便利店、藥店、干洗店、生鮮副食、銀行、郵局、日用品兒童托管、家政服務(wù)、花卉盆景店、寵物店、中西餐廳、咖啡館相應(yīng)業(yè)態(tài)項(xiàng)目特點(diǎn)對(duì)鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)的影響建議： 項(xiàng)目周邊服務(wù)居民基本生活的商業(yè)配套還處于初步階段，形象及 檔次均偏低，因此商業(yè)配套是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必備附加品。商業(yè)業(yè)態(tài)研究特色商業(yè)業(yè)態(tài)：應(yīng)有足夠的特色和吸引力使泛 濱江區(qū)域的人群克服距離感來(lái)此消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)研究時(shí)尚餐飲：各類(lèi)知名餐廳時(shí)尚購(gòu)物：精品女裝店特色手袋和鞋帽等時(shí)尚體驗(yàn)：書(shū)吧、網(wǎng)吧陶器 DIY店等特色商業(yè)街以時(shí)尚休閑為主題時(shí)尚社交； 咖啡吧酒吧茶吧等時(shí)尚居?。築outique酒店注：沿馬路外側(cè)以特色商業(yè)為主，內(nèi)側(cè)以會(huì)所配套商業(yè)為主