【正文】 電信 〈 〈 〉 802 運動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無 955 環(huán)境改造 屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來沒有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹 每 100m2綠地可保留的樹木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹木量》 3株 沒有可保留的樹木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠觀山景 沒有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項目住宅發(fā)展條件評估模型（二） 8 經(jīng)濟環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導風 城市的上風口，主導風 向直接穿過地塊 主導風能夠穿過地塊 主導風不能穿過地塊 處于城市的下風口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變原有地貌 需大幅度改變原有地 貌 85場地水榭 有水榭穿過 　 　 沒有水榭穿過 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無污染 污染有毒 607 危險洪水水位 歷史水位遠低于場地海 拔 歷史水位低于場地海 拔 歷史水位高于場地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 8011 市場環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場近幾年 的發(fā)展趨勢 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100結(jié)論：項目住宅發(fā)展條件綜合評估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。v 強調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項目頂級豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強勢輻射；216。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢發(fā)揮到極致。 房型缺乏特色，特別是廚房、衛(wèi)生間的位置排布有待進一步改進；216。在戶型的設(shè)計上強調(diào)舒適性、人性化以及個性化，比如在主臥衛(wèi)生間設(shè)置下沉式浴缸，北面挑空觀景陽臺向內(nèi)延伸 。216。色調(diào)以沉穩(wěn)、內(nèi)斂的中性色調(diào)為主?？照{(diào)： 日本大金或同檔次戶式中央空調(diào)。 社區(qū)配套會所 設(shè)置在產(chǎn)權(quán)式酒店的底層，將其打造成豪華生活會所，內(nèi)設(shè)可對外開放的恒溫游泳池、中西餐廳、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活娛樂設(shè)施。 從本項目的區(qū)位特征、客流量和未來可能吸引的核心客戶來看，本項目只具備 形成居住區(qū)配套商業(yè)的條件，不同的居住區(qū)配套商業(yè)由于其輻射人群較固定（ 步行 15分鐘及途徑消費者），其商業(yè)規(guī)模通常占整體規(guī)模的 %左右，根據(jù)人 口密度約有不同。 攔截型商業(yè)： 距離是消費者選擇該類業(yè)態(tài)消費場所的第一考慮因素， 常見的業(yè)態(tài)是日?？焖傧M品零售及服務(wù) ；216。當新商業(yè)出現(xiàn)時，即使消費者會將一部分消費轉(zhuǎn)向，但不會放棄對原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。項目特點本項目性質(zhì)屬于區(qū)域中心新開高檔精品公寓，有著與這類社區(qū)共同的需求特征。 目的地型商業(yè)： 以其特色或?qū)I(yè)性吸引消費者慕名而至， 常見業(yè)態(tài)是特色商業(yè)和專業(yè)市場 ，如如特色餐飲、酒吧、美容 Spa 、娛樂場所等。商業(yè)規(guī)模研究關(guān)于商業(yè)部分建議 商業(yè)規(guī)模研究 商業(yè)規(guī)模參照 ② 赫夫商圈研究模型 216。 空中會所 建議設(shè)置在觀景位置最佳的住宅頂層，面積設(shè)置在 500㎡左右，業(yè)主 通過外部觀光電梯直接進入空中會所，江景、外灘及陸家嘴風景盡收眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。 方案 B： 建議每個層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設(shè)為一個單元， 8層以上設(shè)計成 350㎡左右的豪華復(fù)式戶型，電梯直接入戶；其余 4戶分兩個電梯廳入戶。 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；216。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質(zhì)平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結(jié)合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費需求的商業(yè)是必須的；結(jié)論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務(wù)。 預(yù)計到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差；216。v 強調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國