【正文】 普潤(rùn)模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大尋找客戶鎖定目標(biāo)客戶群根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對(duì)路 ” 從源頭上保證項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對(duì)朝向及戶型也極為看中。D：國(guó)內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)企業(yè)業(yè)主。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國(guó)人，第二部分客源為國(guó)際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛(ài)江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛(ài)全裝修房。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺(tái)客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營(yíng)企業(yè)主為主）國(guó)內(nèi)其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來(lái)源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的客源。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項(xiàng) A 因素項(xiàng) B 指標(biāo)評(píng)價(jià) 單項(xiàng)權(quán)重 分值分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分代碼 指標(biāo) 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機(jī)動(dòng)車可達(dá)性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時(shí)期（ ≤小時(shí) /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動(dòng)車進(jìn)出有一定困難機(jī)動(dòng)車的運(yùn)行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學(xué) km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學(xué) 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學(xué)校3 小學(xué) 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名校或特色教育 名?；蛱厣逃?普通學(xué)校 或沒(méi)有小學(xué)4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒(méi)有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn) 較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒(méi)有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒(méi)有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒(méi)有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒(méi)有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣(mài)場(chǎng) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務(wù) )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會(huì)展旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級(jí)中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級(jí)醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運(yùn)動(dòng)中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場(chǎng)所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來(lái) 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級(jí)住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開(kāi)發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來(lái) 35年） 有市級(jí)大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無(wú) 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無(wú) 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷 工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃 無(wú) 955 環(huán)境改造 屬于未來(lái)城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū) 　周邊環(huán)境較差，未來(lái)沒(méi)有改造的可能 1007 自然景觀1 其他樓盤(pán)景觀 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90 公園 /城市綠化 能最大限度借用 可有效借用 可借用一些 不能借用 90原有大樹(shù) 每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 5株每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 4株每 100m2綠地可保留的樹(shù)木量》 3株 沒(méi)有可保留的樹(shù)木 02 河流 /湖泊 /海洋 傍水或環(huán)水 近水 可以觀水 不能利用 1003 山巒 依山或含山 近山 遠(yuǎn)觀山景 沒(méi)有山景 405 城市 可以觀看城市的景觀 　 　 不可以觀看城市的景 觀 100項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（二） 8 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 有大的產(chǎn)業(yè)支撐 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好 產(chǎn)業(yè)一般 幾乎沒(méi)有產(chǎn)業(yè) 90 2 區(qū)域內(nèi)人均可支配收入 遠(yuǎn)高于全市平均水平 略高于全市平均水平 全市平均水平 低于全市平均水平 1009 場(chǎng)地情況 1 噪音 ≤30 ≤35 ≤40 40 50 總懸浮顆粒物 TSP（年平均， mg/ m3 ≤ ≤ ≤ 802 地質(zhì) 地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng) 地質(zhì)良好承載力一般 地質(zhì)承載力不強(qiáng) 地質(zhì)差且復(fù)雜，地基需特殊處理 70地下水位 地下水位低 　 　 地下水位高 503 場(chǎng)地日照（ %） ≥40 ≥20 ≥10 10 904 主導(dǎo)風(fēng) 城市的上風(fēng)口，主導(dǎo)風(fēng) 向直接穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)能夠穿過(guò)地塊 主導(dǎo)風(fēng)不能穿過(guò)地塊 處于城市的下風(fēng)口 855 土地形狀與面積 規(guī)則好利用 較規(guī)則 能夠利用 零星不好利用 70地貌情況 可以充分利用原有地貌 布置小區(qū)景觀功能 可以利用原有地貌 小幅度改變?cè)械孛?需大幅度改變?cè)械?貌 85場(chǎng)地水榭 有水榭穿過(guò) 　 　 沒(méi)有水榭穿過(guò) 40七通情況 滿足七通條件，且容量 大 滿足七通條件 滿足三通 不滿足三通的條件 706 水質(zhì) 水質(zhì)優(yōu) 水質(zhì)良 無(wú)污染 污染有毒 607 危險(xiǎn)洪水水位 歷史水位遠(yuǎn)低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位低于場(chǎng)地海 拔 歷史水位高于場(chǎng)地海 拔，預(yù)防成本低 歷史水位高，預(yù)防成 本高 7010 人口環(huán)境1km以內(nèi)1 夜間居住人數(shù)量 5萬(wàn)以上 3~5萬(wàn) 1~3萬(wàn) 1萬(wàn)以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬(wàn)以上 5~8萬(wàn) 2~5萬(wàn) 2萬(wàn)以下 8011 市場(chǎng)環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 52 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年 的發(fā)展趨勢(shì) 持續(xù)上