【正文】 景，參照蘇州古典園林的布局思路，結(jié)合小區(qū)總體規(guī)劃。而從消費(fèi)者的角度講，隨著綠化率的進(jìn)一步被認(rèn)可，單純的高綠化率已經(jīng)不能成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而特色 園林設(shè)計(jì)已經(jīng)為眾多開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目賣點(diǎn)推向市場(chǎng)。他們的目標(biāo)客群明確，多是私營(yíng)企業(yè)主或公司高層，這部分人群選擇高檔社區(qū)多是用于改善居住條件而二次或三次置業(yè)。近30000 ㎡巴厘島主題風(fēng) 情園林，由四大景觀組團(tuán)組成，戶型分區(qū)合理、通風(fēng)采光效果極佳。 美源日月城 5000 著眼于創(chuàng)造海灣居住空間中的最大藝術(shù)力量，以打破泛濫單調(diào)的?？诮ㄖ螒B(tài)，建筑特點(diǎn)以鸚鵡螺為創(chuàng)意起源，別具風(fēng)情的圓柱和半弧型建筑。 高檔項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 占地 18 萬(wàn)平方米，集單體別墅、聯(lián)排別墅、空中別墅、電梯公寓于一身，是目前海口最大的別墅區(qū)。 從樣本列表可以看出，多數(shù)項(xiàng)目在規(guī)劃方面都做了精心的安排，有部分項(xiàng)目由于規(guī)劃設(shè)計(jì)突出從而在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)迅速提升知名度，快速占領(lǐng)市場(chǎng)。 南方明珠 2800 社區(qū)總建筑面 173629 平米，是一座由多層住宅、庭院住宅組成的大型社區(qū)。 都市海岸 （一期） 3200 整體由 5 棟 9 層和 3 棟 6 層住宅以及 1 棟 2層商業(yè)組合成的社區(qū)。 萬(wàn)恒城市花園 3000 由 11 棟將巴黎古典風(fēng)情融入現(xiàn)代建筑的歐式風(fēng)格的電梯公寓樓組成。 伊甸家園 3200 總戶數(shù) 379 戶，綠化率達(dá) 57%，一梯兩戶的板式設(shè)計(jì)，南北通透，大氣實(shí)用的戶型，朝向采光具佳。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 兆南綠島 3300 九棟高度不等的商住樓組成，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的是一種自由流動(dòng)的群體組合美。住宅 12 萬(wàn)余平米，商鋪 5000 余平米，車位 900 個(gè)，配比接近 1： 1。由九棟蝶型高層圍合組成，建筑 外立面采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，色彩簡(jiǎn)潔明快，線條清晰。五大園林組團(tuán)、雙會(huì)所、 16000 標(biāo)志性休閑廣場(chǎng)、 1000 ㎡多功能泳池。整體布局自然隨意，充分的營(yíng)造出?？谑械谝桓邫n大型社區(qū)。 規(guī)劃及建筑特點(diǎn) 樣本規(guī)劃數(shù)據(jù)列表 區(qū)域 物業(yè)名稱 占地面積 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 項(xiàng)目容積率 （百分比） 項(xiàng)目綠化率 （百分比） 核心區(qū) （ 7 個(gè)） 美麗沙花園 33557 84756 % 兆南綠島 40498 92276 52% 伊甸家園 24261 57729 57% 萬(wàn)恒城市花園 39828 100056 42% 都市海岸（一期） 34791 45195 40% 寶安江南城 380000 250000 42% 南方明珠 202065 173629 46% 總計(jì) —— 753000 803641 外圍區(qū) （ 8 個(gè)） 比華利山莊 180000 106313 57% 長(zhǎng)信海岸水城 160700 134800 45% 海岸壹號(hào) 62020 220200 % 美源日月城 40000 35700 45% 金外灘 57100 68722 50% 瀛環(huán)名仕苑 11333 26900 40% 奧林匹克花園 63999 170000 56% 耀江花園 64441 122439 45% 總計(jì) —— 639573 884874 —— 中高檔項(xiàng)目分析 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目單價(jià) （元 /平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及規(guī)劃特點(diǎn) 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 江南城的住宅建筑以普通多層為主，層數(shù)為最高四到五層， 具有濃厚中華文化色彩的 江南風(fēng)格的建筑形式，在現(xiàn)代建筑的基礎(chǔ)上，融合了中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓與?？跓釒У貐^(qū)的特點(diǎn)。 樣本分類表 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目均價(jià) （元 /平方米） 高檔項(xiàng)目 比華利山莊 5800（公寓） 美源日月城 5000 金外灘 5200 中高檔項(xiàng)目 寶安江南城 4700（公寓） 長(zhǎng)信海岸水城 4300 海岸壹號(hào) 4600 奧林匹克 4300 耀江花園 3500 美麗沙花園 3200 兆南綠島 3300 伊甸家園 3200 萬(wàn)恒城市花園 3000 都市海岸（一期） 3200 南方明珠 2800 為了及時(shí)準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化，正確反映市場(chǎng)供需特點(diǎn) ，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型分析時(shí)，我們采用項(xiàng)目類型分類比較法，通過(guò)分析不同檔次樣本的特征，從而達(dá)到對(duì)同檔次物業(yè)的指導(dǎo)作用。 3 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品分析說(shuō)明 產(chǎn)品分析主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型分析、小區(qū)配套、住宅硬件水平、裝修水平五個(gè)方面進(jìn)行。 ?？跒程詈^(qū)作為?？谳^早的房地產(chǎn)板快，目前基本沒(méi)有過(guò)多土地供給，該區(qū)域土地主要集中在美源集團(tuán)囊中。但是由于所選樣本只是外圍區(qū)的部分項(xiàng)目，因此該區(qū)域的未來(lái)放量并不局限于 此。因售價(jià)和我項(xiàng)目較接近，該項(xiàng)目開(kāi)盤后的市場(chǎng)反映情況，值得我們即時(shí)參考。海岸壹號(hào)、美源日月城、耀江花園已經(jīng)屬于尾盤，而比華利山莊、長(zhǎng)信海岸水城、奧林匹克都是分期開(kāi)發(fā)，未來(lái)一年依舊占據(jù)中高端項(xiàng)目的市場(chǎng)份額。盡管區(qū)域產(chǎn)品差異明顯，但這些區(qū)域的主流產(chǎn)品仍是以島外高品質(zhì)要求的購(gòu)房人群為消化對(duì)象。 外圍區(qū)所選樣本分別來(lái)自?？跒澈臀骱０秴^(qū)域，在這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)樣本呈現(xiàn)了比較大的差異。兆南綠島、 美麗沙花園等項(xiàng)目均打規(guī)劃、環(huán)境牌，且市場(chǎng)反映情況良好。從銷售價(jià)格情況上看海甸島區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品從前幾年的穩(wěn)中求升到近期進(jìn)入了快速攀升的階段是和政府對(duì)大力發(fā)展海甸島的整體方向是密不可分的。 海甸島區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目則呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢(shì)。就供給而言，五西路區(qū)域目前僅有南方明珠、美麗沙花園、都市海岸、寶安江南城還有部分盤量供給，預(yù)計(jì)還將有本項(xiàng)目北側(cè)的鴻天閣在 2020 年上市。對(duì)于本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)資金允許，可考慮一次性開(kāi)發(fā)，因?yàn)閰^(qū)域市場(chǎng)較成熟，是否試探市場(chǎng)不用成為必要環(huán)節(jié)。 目前區(qū)域內(nèi)由于項(xiàng)目規(guī)模較小，通常一次性開(kāi)發(fā)，也有采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的運(yùn)做模式，如萬(wàn)恒城市花園、南方明珠。但是并不是一個(gè)產(chǎn)品占據(jù)較好的地理位置便能高枕無(wú)憂，在交通工具發(fā)達(dá)，人們對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越高的今天，產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)更能主導(dǎo)人們的選擇。以中小規(guī)模為主流的五西路區(qū)域及白沙門生態(tài)公園以西區(qū)域，相對(duì)人員密度較小。 該區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，整體片區(qū)格局已經(jīng)基本成型；地段優(yōu)越、文化氛圍濃厚，這些利好因素都可以提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，作為賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目占地 萬(wàn)，建筑面積 萬(wàn)相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較為適值中?？傮w容積率大致在 左 右?？傊?，通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)分析，了解區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況，為本案的市場(chǎng)定價(jià)提供市場(chǎng)方面的依據(jù)。 分析內(nèi)容說(shuō)明 分 析說(shuō)明：本分析的目的是明確本案所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，包括供應(yīng)量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格和銷售情況。 樣本的確定 分析以上界定區(qū)域內(nèi)所有在售的住宅項(xiàng)目，確定為 15 個(gè)住宅項(xiàng)目。 外圍區(qū)：確定的樣本研究區(qū)域內(nèi)除核心區(qū)以外的其他區(qū)域。我們確定本項(xiàng)目輻射調(diào)研區(qū)域的范圍為：北 環(huán)島路；南至海秀中；西至濱海大道；東海甸島東岸。 三 .區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 區(qū)域界定： 關(guān)于區(qū)域市場(chǎng)界定方法，我們的做法是考慮房地產(chǎn)需求的區(qū)域性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域性，根據(jù)項(xiàng)目所在地理位置，選定以項(xiàng)目位置為中心一定范圍內(nèi)的區(qū)域?yàn)樵擁?xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)；在分析樣本方面主要選擇區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有相同類型產(chǎn)品的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目。由于行業(yè)產(chǎn)品 生產(chǎn) 周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。購(gòu)房客戶區(qū)域，從以往的長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)，擴(kuò)散到國(guó)內(nèi) 20 多個(gè)省市自制區(qū)。 從在需求方面 分析 ：椰城購(gòu)房人群當(dāng)中絕大部分都是島外個(gè)人購(gòu)房者，他們有相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有購(gòu)買第二套以上的能力和需求。而由于拿地的難度更大，有土地的開(kāi)發(fā)商將在產(chǎn)品方面多下功夫，走精品路線，這些因素都將導(dǎo)致綜合成本加大。 從供應(yīng)角度分析 ， 開(kāi)發(fā)成本增加。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 2020 年將是?？跇鞘械囊?guī)模年，各個(gè)區(qū)域都將會(huì)有大量項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì) 2020 年海口樓市的供應(yīng)量仍穩(wěn)居高位線。 受央行加息的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了避免承擔(dān)資金壓力和減少開(kāi)發(fā)成本，都會(huì)考慮加快開(kāi)發(fā)，縮短工期盡快回?cái)n資金。按照正常的開(kāi)發(fā)周期，這些項(xiàng)目經(jīng)過(guò) 06 年上半年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等，預(yù)計(jì)在 06 年底將會(huì)出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。主要是因?yàn)榻衲隇榘肜犹幹米詈竽攴荩冶O(jiān)管部門對(duì)屯地的嚴(yán)格控制，使得今年復(fù)工和開(kāi)工的項(xiàng)目放量增多。這些增加成本，再加上通貨率，管理稅率的提高，加權(quán)下來(lái)，預(yù)計(jì)我項(xiàng)目的銷售均價(jià)要高出片區(qū)均價(jià) 600800 元 /㎡ 。就上續(xù)項(xiàng)目，價(jià)格平均下 來(lái)為每平米3080 元 /㎡ 。 總體價(jià)格定位 按房產(chǎn)市場(chǎng)劃區(qū) 西海岸片區(qū)由于擁有多個(gè)別墅項(xiàng)目，以 6500 元 /㎡ 的均價(jià)遙遙領(lǐng)先，在?？谑袨樗袇^(qū)域里價(jià)格最高；其次 ，就是?？跒程詈^(qū)，聚集海口大量主流公寓小區(qū)，均價(jià)在 4200 元 /㎡ 左右；海甸島片區(qū)雖不乏精品項(xiàng)目，但整體項(xiàng)目檔次不高，均價(jià)為 2800 元 /㎡ ；金牛嶺片區(qū)和海甸片區(qū)雷同，均價(jià)位于 2900 元 /㎡ ；其它如府城片區(qū)、秀英片片區(qū)與我項(xiàng)目差距過(guò)大，沒(méi)有參考的意義，故此忽略。 進(jìn)入二季度以后，商品房銷售價(jià)格與一季度相比又高速上升了 4%達(dá)到 2777 元 /平方米，到六月底已達(dá)到了 元。 06 年上半年，在國(guó)家實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下 ,海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍供需兩旺。 2020 年海口市房屋銷售價(jià)格總水平比 2020 年上漲 ％，漲幅提高了 個(gè)百分點(diǎn)。它的建設(shè)與落成后也會(huì)拉高本區(qū)位的項(xiàng)目檔次，增加房產(chǎn)投資客對(duì)本區(qū)位的房產(chǎn)投資。該區(qū)位的最核心規(guī)劃就是美麗沙 `中國(guó)右岸，美麗沙將建立起以生態(tài)旅游、國(guó)際寓居、文化博覽等為中心的國(guó)際右岸 主流生活地。具規(guī)劃局了解，海口灣至美麗沙 `右岸未來(lái)將會(huì)鋪設(shè)輕軌，其作用不言而預(yù)?，F(xiàn)今，環(huán)島路的投 入建設(shè)，以及海景路的東西拉通讓交通出行更加便利。 海甸島的市政道路設(shè)計(jì)，可謂是規(guī)劃之經(jīng)典。 我項(xiàng)目區(qū)域銷售特點(diǎn) 本區(qū)域樓盤在銷售上主推以下三點(diǎn)： 我項(xiàng)目區(qū)位海甸島西岸，與?？跇?biāo)準(zhǔn)建筑世紀(jì)大橋近在咫尺。 2020 年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進(jìn)程的有一個(gè)，就是位于海甸五東路的“寶安江南城”，自行修建了市政大道連接了和平大道與環(huán)島路，因而使項(xiàng)目區(qū)域的交通有了重大改善，道路一經(jīng)通車很受歡迎，看房客戶漸漸增多，也由于這個(gè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，使得海甸島東岸今年發(fā)展迅速，各個(gè)樓盤的銷售一路綠燈；其次，是新埠島的“新世界渡假村”，依靠良好的社區(qū)環(huán)境與品質(zhì)吸引了眾多島外買家，也帶動(dòng)新埠島的發(fā)展，市政府為此而開(kāi)工建設(shè)連接海甸與新埠的東新大橋。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢(shì)，也是今 后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢(shì)。健康住宅的概念正在深入人心。 總體銷售特點(diǎn) 在 2020 年全年公寓和普通住宅項(xiàng)目當(dāng)中，有 85%左右的項(xiàng)目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。不能出島的項(xiàng)目就與島外代理公司簽協(xié)議，開(kāi)拓客戶渠道，有的直接與客戶協(xié)議，只 要帶來(lái)人最終成交，就可直接返點(diǎn)等等。 以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門，但是隨著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，這種單純的“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要。土地的緊縮，使開(kāi)發(fā)商之間、項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 4．住宅宏觀銷售分析 總體銷售方式 2020 年，隨著政