【正文】 性的內容，如保安、購物、洗衣、社區(qū)、廚房等通過網(wǎng)絡將更有效，物管人數(shù)也可減少，素質提高，大大提高工作效率。b． 使物業(yè)管理更有效率，也更便于管理。 每個樓盤必然有其預期的目標客戶群，針對目標客群的不同需求特點，細分出各個特征群體，然后再根據(jù)各個群體的購買力、購買目的、購買心理等因素進行研究分析及調查摸底，確定對應的戶型具體比例。 以為房型較多能兼容并滿足各種需求的思想是錯誤的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量去滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。對家庭總收入在40006000元的白領家庭來說，付完首期款，每月只須償還貸款2000元左右。  因此我們可以得出，我們的房型應是各項功能齊全（主臥、次臥、書房、客廳、餐廳、二衛(wèi)）的三房二廳二衛(wèi)，作為主力房型，其次二房二廳也為次主力房型。d、 基本不愿意三代同堂。b、 這批人的家庭結構以三口之家為主。因此理想的戶型配比、面積配比應該與目標客戶的總價市場相吻合。 戶型的合理配比 戶型配比應具有合理性、實用性、美觀性和前瞻性。三大分區(qū)理念：動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與私密空間的劃分思想在戶型設計當中得到有效貫徹。 功能分區(qū)更為明顯（1） 96年以前的住宅，沒有什么功能分區(qū)概念，在居家使用上極不科學，大廳功能比較混亂，基本上不區(qū)分休息娛樂區(qū)（客廳）與進餐廳（餐廳），一些臥室門直接開向大廳，設計十分不合理。（3） 臥室門的朝向注意避免與其它房間門相對現(xiàn)象。 戶型設計細部處理（1） 傳統(tǒng)的廚房多采用I型設計，建議采用L型設計，還有開放式，半開放式的廚房設計，寬度方面要考慮到操作臺，盥洗臺，廚具電器壁柜的設置及擺放位、管線的安裝，通風排氣條件。（3） 書房、兒童房、貯藏室、衣帽間等配套空間的設置，使室內生活更為豐富多彩、居家更舒適。 功能配置的完善性（1） 主人房帶衛(wèi)生間已成中大戶型的必要設計。（3） 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助之用、如廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、陽臺等。 戶型設計的功能化 客廳 餐廳 公共活動區(qū)—— 門廳 家庭廳 臥室 功能分區(qū)—— 私密休息區(qū)—— 書房 客房 廚房 衛(wèi)生間 輔助區(qū) —— 陽臺貯藏（1） 公共活動區(qū)：供起居、交誼用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。三、 戶型功能及戶型配比的建議 戶型設計的不斷變化，也促成了房地產市場的不斷成熟，買家的喜好，從今年的熱賣戶型到了明天的可能就成了垃圾。中央廣場不需過多的人工裝飾，在廣場兩側種植大片的低矮的灌木和四季盛開的花壇，形成以花壇為主的四季彩虹廣場，在灌木及花壇外圍種植熱帶植物，例棕櫚樹及芭蕉等，小區(qū)會所坐擁在濃密的熱帶植物叢中。C、“面”——相對組團綠化而言，“面”的綠化即為主體景觀——小區(qū)中心綠地。 路網(wǎng)系統(tǒng)盡可能做到人車分流，這也是未來住宅的發(fā)展趨勢，小區(qū)主要有一條縱貫南北的主干道之外，其余的宅前屋后的道路盡可能減少面積、（在道路設計滿足消防通道等要求的前提下）并在主干道和宅前屋后的道路上種植成年樹木，讓綠蔭成為傘蓋，讓每一條道路綠蔭覆蓋，濃蔭翠綠，每一條道路行間蜿蜒曲折，行云流水一般地擁抱綠意。每個組團的景觀綠化可以適當加以變化，以形成各自的特點，突出其空間個性，增強識別性。這些小品要同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調，可以模擬自然、再生自然，從而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。每個人的家成為他的“城市堡壘”。由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結構，不再是以原來的家庭、血緣為基礎，而僅僅是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。 由于本項目的地型呈狹長型，較難布置綠化景觀，但如果我們能在現(xiàn)有的地形狀態(tài)下創(chuàng)造出一個自然、生態(tài)的怡人綠化景觀，我們同樣能滿足消費者對陽光、自然的渴望，亦同樣能創(chuàng)造出一個頗具個性化的小區(qū)園景。因此，各種各樣的“親水住宅”應運而生，有自然河資源的充分利用，無自然河資源的不惜化費工本挖掘人工湖泊來增加賣點。 圍繞這二點，我們即可看出，與本案毗鄰的西側是一條疏浚以后的橫瀝港，水質情況良好，是通黃浦江的活水源，依傍在本項目的西側，無疑為本案增添了一道自然景觀。我們首先應界定兩點：（1） 利用項目現(xiàn)有的外部景觀資源，為本案景觀作鋪墊，形成外部景觀獨有的延續(xù)與補充，與本案形成對景，相得益彰。真正體現(xiàn)了人與人、人與自然的交流與溝通。在外墻色彩處理上，要拋棄歐陸風格的粉紅，咖啡紅的浮躁，采用清凈、平和的淺米色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜。色彩、立面造型處理—— 現(xiàn)代生活追求簡潔的居家風格與平和的居家氣氛。讓客戶在建筑風格上感覺到歸屬感、自豪感和榮譽感。建筑風格的界定—— 具有個性化、簡潔化的建筑風格最能吸引這批消費群體。這批人不論是知識面還是見識閱歷，都較深、較廣。  我們認為，建筑風格的選用，應與本身樓盤目標客戶的定位有直接的聯(lián)系，一般來說，文化、知識水準較高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩；普通文化水準的人較容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風格和色彩。當所有的建筑風起云涌、屢見不鮮時，“歐陸風”不再時尚、受寵了，一些有先見之明的開發(fā)商開始另辟蹊徑，于是又出現(xiàn)了“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結合的建筑風格，這種風格的建筑外觀，吸取了類似“歐陸風格”的一些元素處理手法，但加以簡化或局部使用，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化、追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。在色彩上多以粉紅色及淺色線腳相結合，三段式的表象特征。在建筑外形上較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶和通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格上與目標客戶的心理特征相符。這主要表現(xiàn)在三個層面：（1） 從建筑本身來說，是通過建筑風格來取得兩種效果：一是美觀，二是識別（如同CI設計）（2） 從市場的角度來講，良好的建筑風格對樓盤促銷是有積極意義的，也是樓盤推廣的賣點之一。由于風格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。特別注重本案的外觀包裝，使其視覺價值超越實際價格，以期產生價格勢能，并為后期的價格調升提供基礎。通過拉開優(yōu)劣樓層、套型之間的價差，及早消化較差的房源，吸引人氣，產生“羊群效應”。主要客戶來源： 由于本案地處閔行區(qū)地鐵沿線，因此其所面對的目標客戶相對較廣，西南地區(qū)購房消費者的比例，較高，其來源可大致分為以下幾類：A) 地鐵沿線區(qū)域內貨幣化安置的動遷居民；B) 在本案周邊工作的穩(wěn)定收入人士；C) 在地鐵沿線上班的穩(wěn)定收入家庭；D) 比較注重交通配套的居民；E) 比較注重周邊配套的客戶；F) 素質較佳的私營業(yè)主；G) 周邊區(qū)域內貨幣化安置的動遷居民；H) 外地來滬打工的青年白領。 這群客戶在選擇新居時一般除了考慮戶型外，還大都講究物業(yè)的品質，功能及環(huán)境、景觀的設置。  根據(jù)以上的產品定位，我們可以用比較提煉的語句，將本案定義為： 集景觀園林化、戶型功能化、配套智能化、服務立體化、價格平民化于一體的現(xiàn)代多功能中檔住宅小區(qū)，是閔行區(qū)新世紀小康住宅建設的樣板，是一部分中產者夢寐以求的理想家園。從周邊物業(yè)價格分析，本案也應屬于中價位樓盤。 我們認為：本案毗鄰春申路，靠近滬閔路，屬于莘城范圍內較好的地段。有了準確的產品定位，也就使本案有了較為特定的潛在客戶目標。 根據(jù)上述三個基礎的立論，我們可以運用差異化競爭策略，將本案的獨特性塑造成一個其他競爭對手無法逾越的市場壁壘，并運用“價格勢能”原理，使本案成為新世紀西南樓市的領頭羊。其次，本案地處西南區(qū)衛(wèi)星城市上海莘城中，又鄰近莘莊成熟生活商業(yè)圈，具備了建立中高檔優(yōu)秀物業(yè)品牌的物質基礎。首先本案的開發(fā)商是聲譽卓著的國營企業(yè)，擁有相當雄厚的經濟實力。而物業(yè)品牌的建立，則主要取決于物業(yè)獨特性的塑造。首先我們需要建立物業(yè)的品牌，創(chuàng)造“熱島”效應。要實現(xiàn)這個理想，就必須在品質、特色、物管及服務上作文章。d、 由于本案規(guī)模尚小，較難與大型樓盤進行正面抗爭。建議延請專業(yè)的園藝設計公司（最好是境外公司）進行整體設計，特別應注重立體景觀和立體綠化的設計，豐富小區(qū)的景觀層次感。b、 在宣傳上著重突出本案的地域優(yōu)勢與環(huán)境優(yōu)勢，強調距莘莊成熟商業(yè)區(qū)僅700米之遙，毗鄰國家級花園——莘城中央花園，緊靠風光秀麗的橫瀝港等，以彌補莘城內目前配套尚不齊全帶來的缺憾，同時運用小區(qū)內景觀優(yōu)勢予以彌補。以下我們將提供幾項初步的彌補方案（具體細節(jié)方案待定稿后與開發(fā)商協(xié)商確定）：a、 在規(guī)劃時盡量避免“兵營排列”的布局，采用錯落有致的院落圍合式的原則進行規(guī)劃，使每個單元都能具有較好的采光及景觀效果。因此本案在規(guī)模上缺乏競爭優(yōu)勢。d、 本案從體量上說，屬中小型物業(yè)，較難與成型的周邊大型樓盤（例如莘城公寓、新萬科城等）進行正面抗爭。“上海莘城”的名稱面世已有三年的歷史，對于喜新厭舊的消費者來說，這個名稱已缺乏了往日的激情與沖擊力。對于設計單位而言，要在這樣一個地塊上進行規(guī)劃設計，難度的確不小，往往無法擺脫“兵營式”或“類兵營式”的設計窠臼，無法充分發(fā)揮想象力，較易使小區(qū)布局顯得呆板，缺乏靈動的感覺。因此在對本案進行策劃之前，必須明確地把這些問題點尋找出來，予以剖析。對此，我們可以抓緊機遇，將各項資源予以篩選，補充其主題概念，突出中心，使其最大程度地服務于本案的策劃銷售，成為策劃中不可或缺的一個組成部分?？梢愿鶕?jù)全新景觀理念及市場走勢，體現(xiàn)出本案獨具特色的景觀效果?？梢愿鶕?jù)市場反饋情況，設計出符合消費者需求的房型及配比。b、 目前暫定的規(guī)劃為小高層建筑，比較符合消費者的居住需求及接受能力，因此在規(guī)劃上具有一定的先天優(yōu)勢。d、 市政府對于房地產的眾多利好消息，例如產權的歸并、手續(xù)費的減免措施，契稅的下調等，較大力度上刺激了房地產的銷售。周邊已建、在建項目較多，商業(yè)設施的配置稍嫌不足，但上海莘城總量100萬平方米的開發(fā)規(guī)模，將為本案奠定良好的形象基礎。本案選擇開發(fā)的時機，有利于自身物業(yè)的規(guī)劃設計、戶型設計、景觀設計等硬件配備處于較為先進的層面上。外部資源：a、 市政配套的大興土木，亞洲第一立交橋的建立以及地鐵一號線、外環(huán)線，豐富了本案地域的立體交通網(wǎng)絡系統(tǒng)，閔行區(qū)獨有的良好的公共綠化系統(tǒng)使本案的發(fā)展前景更加誘人。附件：案名源夢苑上海春城蓮花新村虹梅人家位置春申路蓮花南路128弄蓮花南路春申路1581弄投資興建閔行商業(yè)建設公司上房萬華房產閔行房產經營公司企劃銷售莘亞置業(yè)有限公司自銷自銷自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅銷售面積3萬M25萬M27萬M2建筑樓層6F9F6F6F規(guī)劃面積78M2~170 M288 M2~119 M250 M293 M234 M290 M2主力面積93 M2110 M282 M255 M290 M2單價范圍2248元~2580元2680元~3888元2280元~2650元1790元~2100元平均單價2414元3300元2460元2000元總價范圍~24萬~60萬12萬~26萬~18萬主力總價22萬36萬18萬11萬18萬付款方式一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款總戶數(shù)320戶480戶588戶1700戶銷售率80%50%65%60%銀行貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款貸款率限30年30年30年30年工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房附件：案名新申花城虹梅新苑大羅陽花園位置春申路虹梅南路166弄投資興建企劃銷售自銷自銷規(guī)劃用途住宅住宅住宅銷售面積建筑樓層6F/7F6F6F規(guī)劃面積50 M2190 M264 M290 M2 M2主力面積90M264 M2 ~90M2 M2單價范圍2400元3700元1860元2100元1900元2230元平均單價3000元1980元2100元總價范圍12萬元80萬元14萬元16萬元主力總價22萬52萬15萬13萬付款方式一次性組合貸款一次性組合貸款一次性組合貸款總戶數(shù)843戶578戶銷售率90%80%35%銀行貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款首付三成七成貸款貸款率限30年30年30年工程進度現(xiàn)房