【正文】 化魅力要素?；顒恿ρ恍┥鐣?，尤其文化界名流參加，并在舉行合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)橙周刊等媒體上進(jìn)行軟性炒作。不失為為一條直通羅馬的捷徑。思路：咖啡，一個歐美生活的典型文化意象，而漸演變成國際生活的一個重要元素?！? 刺激和增強(qiáng)目標(biāo)人群的購買決心，達(dá)成銷售?！? 在短期內(nèi)，讓目標(biāo)人群都知道城市天地是具有思想格調(diào)和原創(chuàng)文化的生活社區(qū)的品牌形象。注：具體的銷售節(jié)奏應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度的安排進(jìn)行有效控制。在商鋪發(fā)售的同時(shí)，進(jìn)行住宅的后續(xù)單元客戶的預(yù)約登記，商鋪銷售接近70%左右，全面公開住宅片區(qū)。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。 實(shí)利促銷 利用客戶心理，采用抽獎或送實(shí)物禮品等形式促進(jìn)銷售。 網(wǎng)絡(luò)銷售設(shè)立項(xiàng)目網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友情鏈接，通過最快傳播途徑力求讓更多人了解本項(xiàng)目，擴(kuò)大社會知名度和影響力。樣板房的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵?！? 售樓部內(nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的?！? 酒吧、咖啡廳、兒童活動場等未來會所中的個別功能引入其中?！? 樓吧應(yīng)設(shè)在繁華的區(qū)域地段，并保證有足夠的停車位和停車的便利性。三、銷售渠道 賣場包裝——合肥首個樓吧的出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購房”于一體的新式吧，樓吧內(nèi)設(shè)有經(jīng)典樓盤展示區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，休閑區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費(fèi)者提供咖啡、茶藝服務(wù)。確保高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。在推廣公寓階段，制作一間大面積空間的公寓樣板示范單元，以立剖面的形式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局，同時(shí)，整個示范單元一半透明一半實(shí)體，實(shí)體與透明部分結(jié)合的地方露出建筑材料，可以供消費(fèi)者參觀；同時(shí)輔助計(jì)算機(jī)的全息圖像技術(shù)，進(jìn)行建筑體的全面展示，對于整個項(xiàng)目都適用。因此在項(xiàng)目公開前，首先做一段商業(yè)街的樣板段，建筑內(nèi)全部進(jìn)行精裝飾，部分街道景觀做出來，同時(shí)以極低的租金價(jià)格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，所有前期進(jìn)入租賃客戶，全部為先簽約2年，2年后租金按當(dāng)時(shí)市場價(jià)格，并且商鋪帶租約出售。在產(chǎn)品營銷中要堅(jiān)持以下方面：◎ 品的創(chuàng)新要突出——將國際化情調(diào)社區(qū)概念做大；◎ 產(chǎn)品的亮點(diǎn)要強(qiáng)化——對項(xiàng)目進(jìn)行不斷曝光；◎ 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元——產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來拉升，但同時(shí)產(chǎn)品其它方面的細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。二、營銷手段為達(dá)到城市天地的總策略、總目標(biāo)，我們必須解決兩個問題：產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值是產(chǎn)品營銷的核心。一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層”進(jìn)入無引力（無直接競爭對手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。◎ 高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上在保證項(xiàng)目總體均價(jià)的情況下，不與競爭對手形成價(jià)格上的競爭，依靠項(xiàng)目的高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場及整個合肥市場的旗艦性市場地位，以推動整個項(xiàng)目的銷售。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促；主題園林——希臘主題愛琴海特色風(fēng)情園林及景觀設(shè)計(jì)。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。⊙ 一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購書時(shí)支付定金2萬；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天內(nèi)支付35％的總房款；交房日3天內(nèi)支付35％的總房款。相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、預(yù)約購買意向書文本、戶型圖⊙ 第二階段： 通知首批預(yù)約客戶定位相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：總平圖、單套戶型圖、價(jià)格體系⊙ 第三階段：開盤 宣布開盤價(jià)格，通知客戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽訂正式銷售合同相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：一期總平圖、單套戶型圖、統(tǒng)一售樓說辭、價(jià)格體系⊙ 第四階段：開盤以后價(jià)格穩(wěn)步上漲。七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價(jià)格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預(yù)約（預(yù)約號從50號開始），簽定無條件可隨時(shí)撤換的預(yù)約購買意向書，宣布預(yù)定期價(jià)格，相應(yīng)透露開盤價(jià)格，告知首批預(yù)訂客戶可能的差價(jià)。公寓產(chǎn)品的價(jià)差控制在800元以內(nèi)。公寓產(chǎn)品銷售單價(jià)的價(jià)差建議不能過大，滿足投資客戶的進(jìn)場。城市綠苑原安徽拖拉機(jī)廠48萬平方米多層、小高層、高層多層一組團(tuán)均價(jià)2920元，小高層均3200元合肥市部分樓盤車位價(jià)格一覽表小區(qū)停車問題得到了更多的重視，車位和車庫配比最少也達(dá)到了30%以上，一般都采用地面和地下停車相結(jié)合的方法，可租可賣，租金一般為100200元/月，售價(jià)在89萬元/個左右。濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價(jià)3200元/㎡，售價(jià)范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬振大溪地南臨黃山路中段，北接長江路80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店未定，小高層均價(jià)預(yù)計(jì)3600—3800元，SOHO預(yù)計(jì)4700元左右（含裝修費(fèi)用）新華學(xué)府春天黃山路與石臺路交叉口30萬平方米多層、小高層未定，預(yù)計(jì)37003800均價(jià)金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米35萬平方米多層、小高層、townhouse二期多層3500元/㎡均價(jià)花園洋房均價(jià)4200元/㎡，范圍3700—6000元/㎡。桂花園楊振寧大道與黃山路口41萬平方米多層、小高層 多層均價(jià)4100元/㎡，小高層均價(jià)開盤3769元/㎡新加坡花園城長江西路898號70多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅二期價(jià)格為39004000元/㎡，范圍34005800元/㎡。四、主要參照依據(jù)成本估算本項(xiàng)目地塊地價(jià)成本為172萬/畝，結(jié)合合肥市場的建筑成本及產(chǎn)品檔次，預(yù)估本項(xiàng)目的住宅成本價(jià)在3300元/平方左右。◎ 高水平的營銷運(yùn)作將為項(xiàng)目定價(jià)贏得加分?！? 目前本案產(chǎn)品除了較高的容積率和建筑密度以外無明顯缺陷和不足，產(chǎn)品表現(xiàn)了較好的均好性。最終對市場是毀滅性打擊。最直接反映的是東?；請@一期定價(jià)在2600——3300元，采取趨于保守的房地產(chǎn)定價(jià)策略，以預(yù)防新政波動對項(xiàng)目的影響已經(jīng)是一些有營銷意識的開發(fā)商的共識。本案的公寓整盤平均銷售單價(jià)為4800——5000元沿合作化路聯(lián)體商鋪價(jià)格為一、二層8000元/平方米，車庫定價(jià)為8—9萬元/個。三、價(jià)格體系建立；本案建筑規(guī)模近30萬平方米，在其所屬的區(qū)域板塊中屬于重量級大盤，其規(guī)模效應(yīng)及對市場的影響力均相當(dāng)顯著，所以本案價(jià)格體系的確定應(yīng)該在綜合分析市場大勢、區(qū)域市場供應(yīng)情況、本案將來可能擁有的發(fā)展前景等外部環(huán)境，以及本案在區(qū)域內(nèi)的地段、位置、本案的產(chǎn)品特點(diǎn)等內(nèi)部因素以后，才能確定。結(jié)論：上述兩種方案各有利弊，針對安高公司房地產(chǎn)開發(fā)理念及我們對產(chǎn)品的基本判斷，在本項(xiàng)目中建議使用方案一，既市場試探策略。有利點(diǎn)◎ 樹立樓盤的高檔品質(zhì)；◎ 以產(chǎn)品力賣房，加快消化速度。開盤定價(jià)方案二：準(zhǔn)現(xiàn)房策略形象引導(dǎo)期時(shí)只推項(xiàng)目及公司形象，封鎖價(jià)格（或以一個價(jià)格范圍告知）。有利點(diǎn)：◎ 高品質(zhì)樓盤以相對低價(jià)入市，形成轟動效應(yīng)；◎ 對本項(xiàng)目價(jià)格的市場定位可以得到充分反饋，便于開盤價(jià)的調(diào)整；◎ 消化速度相對較快，提前回籠資金?！? 針對城市天地的產(chǎn)品特征，采取分期推廣策略，分階段提高單戶總價(jià)，降低大戶型總價(jià)，提高樓層和景觀系數(shù)，并結(jié)合總價(jià)組價(jià)，逐階段提升價(jià)格，使存量逐步變現(xiàn)時(shí)被市場接受。就本樓盤而言，對競爭個案做一定深度的價(jià)格定位分析，將對自身的價(jià)格策略制定有幫助。本樓盤由于建設(shè)和配套成本相對較高，因此成本的因素必須適當(dāng)考慮，但又不能超越市場接受的合理成本界線。 高點(diǎn)，制勝權(quán) 心有多野，未來就有多遠(yuǎn) 一個階層需要一個獨(dú)特空間，一個空間可以培養(yǎng)一種氣質(zhì)財(cái)富平臺，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏1所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度1一夜成名常常寄生于炒作 品位才是底蘊(yùn)的裝訂線1可以預(yù)見，一個傳奇正在上演第五部分：價(jià)格策略一、定價(jià)原則價(jià)格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷速度、銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個項(xiàng)目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。卻可以洞悉未來 最珍貴的生活空間，為城市驕子預(yù)留 國際生活，率先體驗(yàn) 安高置身精英階層的審美能力，已成為一個人社會能量的單位以及生活品質(zhì)的條形碼?！? 階層越來越主導(dǎo)著對資源的享有與機(jī)會。城市天地恰是為城市精英和知性貴族奉獻(xiàn)的一筆重彩?！? 知性貴族，當(dāng)代社會的影響力階層，是躋身晉級現(xiàn)代中國主流社會的最主要特征。◎ 知性貴族是品位的標(biāo)鑒，懂得鑒賞，才更懂得欣賞，財(cái)富并不稀罕，品位與活力才值得炫耀。◎ 財(cái)富可以改變社會地位，但優(yōu)雅品位的形成，卻需要知識和氣質(zhì)的積淀，正如西方格言里所說：貴族的形成需要三代人?！? 僅僅擁有財(cái)富還不足以成為貴族。第四部分：營銷推廣主題太陽底下沒有新鮮的事物，營銷創(chuàng)新實(shí)際上是舊事物的重新組合。影響力階層一個缺失影響力人物的社會是不公允的，一個遺忘影響力人物的時(shí)代是不樂觀的，他們在自己的領(lǐng)域或政治、或經(jīng)濟(jì)、或文化站得更高，看得也更遠(yuǎn)，甚至改變?nèi)藗兊纳?、改變城市革新的進(jìn)程、重建整個社會新的價(jià)值觀和道德觀念。三、目標(biāo)客戶總體戰(zhàn)略：羊群效應(yīng)這里所謂的羊群效應(yīng)，主要指業(yè)界意見領(lǐng)袖的影響下，能夠產(chǎn)生吸引眾多意見跟隨者產(chǎn)生購買的行為效應(yīng)?！? “文化群落”這些人群既融入了本土的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表合肥新氣象的“文化群落”。◎ 意見的主導(dǎo)者他們在群體中不一定一言九鼎，但也擲地有聲，他們多以個體為代表，群體為支撐，形成在圈子中的“意見領(lǐng)袖”地位。他用自己占據(jù)的土地的價(jià)值，房子的價(jià)值來宣告他自身的價(jià)值。雖然現(xiàn)在豪宅很多，但他們?nèi)栽谟^望，真正的原因是：很少有樓盤讓他們真正感到有分量。需要社會認(rèn)同他們的地位及價(jià)值。用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。群體特征◎ 社會的主力源他們通常被稱為豪族、名流、新貴、或者精英，絕對的成功者，對自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。二、目標(biāo)客戶群總體描述 群體底線 顯然，這一人群在整個社會的金字塔構(gòu)成中，不是“奠基者”，因?yàn)?0萬以上的房款，也“要求”他們有每年8萬（家庭收入）以上的穩(wěn)定收入，而且有多年的積累，這是這一目標(biāo)人群的經(jīng)濟(jì)底線，是剛性要求?！? 剛起步階段的小型公司和工作室◎ 都市高級白領(lǐng)及單身貴族。同時(shí)公寓的空間格局也注定了購買公寓客戶的級