【正文】 ，可以采取不同的資產(chǎn)剝離方式。待平穩(wěn)過渡完成后，可根據(jù)對人員的考察情況及開發(fā)經(jīng)營的需要，考慮適當(dāng)調(diào)整。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中一個重大的問題，是公司原有員工如何安排。10.因而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有必要約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)工商變更手續(xù)，受讓方提供配合，同時，須約定一定的辦理期限，逾期視為違約。但無論怎樣拉長付款過程，總避免不了風(fēng)險，那么，有沒有最大限度地避免付款風(fēng)險的方法呢？筆者建議，可以采取資金監(jiān)管的方式，即付款方將資金付至雙方認(rèn)可的第三方（如公證處或律師事務(wù)所），雙方共同委托第三方對股權(quán)轉(zhuǎn)讓金進(jìn)行監(jiān)管，由第三方嚴(yán)格按照約定的條件向轉(zhuǎn)讓方支付相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。另外，房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)收購并非在辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題與債務(wù)可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露，一旦受讓方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款付清，將有可能遭受不必要的損失。8．付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務(wù)單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。（6）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認(rèn)繳的出資額向項目公司履行出資義務(wù)，且無抽回出資之情形。（4）項目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預(yù)見的限度內(nèi)，亦無被行政部門處罰的可能性。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項目公司及房地產(chǎn)項目的介紹、資料如實披露了項目公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標(biāo)公司的任何對外負(fù)債。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應(yīng)包括以下十二個方面的內(nèi)容：7．股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項聲明與保證。房地產(chǎn)項目公司收購?fù)ǔＩ婕敖痤~巨大、交易安排復(fù)雜，但實踐之中，不少股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同區(qū)區(qū)數(shù)頁，條款簡單粗放，雙方權(quán)利義務(wù)的約定籠統(tǒng)且不具可操作性。如不能在收購?fù)瓿汕巴晟疲瑒t應(yīng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在一定期限內(nèi)完善，如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項目公司造成損失，則相應(yīng)扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)違約責(zé)任。包括：征地補(bǔ)償手續(xù)不齊全、不規(guī)范；早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金；項目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處；已開工但尚未取得施工許可；已銷售但尚未取得銷售許可等。若通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項目存在根本性且無法克服的缺陷，如項目公司不擁有對應(yīng)的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項目規(guī)劃嚴(yán)重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴(yán)重資不抵債等，則宜放棄收購行為。一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項目應(yīng)獲得計劃主管部門的立項批復(fù)，規(guī)劃部門的設(shè)計方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。與一般的公司收購不同，房地產(chǎn)項目公司的收購，其最終的著眼點在于項目公司擁有的房地產(chǎn)項目，因而盡職調(diào)查很重要的一點就是對房地產(chǎn)項目的合法性作出判斷。（7）其他收購方或轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為有其他需要說明的事項或需要提供的文件資料。* 目標(biāo)公司在項目開發(fā)建設(shè)過程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況（6）重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項* 除前面所列合同以外的其他重大合同（如貸款、擔(dān)保、銷售、合作合同等）。（5）房地產(chǎn)項目情況* 目標(biāo)公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項目用途、開竣工日期、工程進(jìn)度等。（4）納稅情況* 目標(biāo)公司目前適用的稅項及稅率，以及所享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。* 目標(biāo)公司以自身資產(chǎn)對外提供擔(dān)保的情況。（3）資產(chǎn)（權(quán)益）、負(fù)債情況* 目標(biāo)公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標(biāo)公司與員工之間勞動合同的簽訂情況及工資、福利情況。* 目標(biāo)公司股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會、董事會決議、記錄等文件。* 目標(biāo)公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。5，進(jìn)行盡職調(diào)查時應(yīng)審查的文件清單盡職調(diào)查涉及公司狀況及公司擁有的房地產(chǎn)項目狀況兩方面的內(nèi)容，一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：（1）目標(biāo)公司基本情況* 目標(biāo)公司的簡介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。（5）依據(jù)國家與地方相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件（以下簡稱“法律法規(guī)”）的規(guī)定進(jìn)行法律分析。（3）查看目標(biāo)公司與房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場狀況。一般而言，包括以下幾種：（1）收集、審查目標(biāo)公司提供的書面文件。本文僅介紹法律盡職調(diào)查的操作程序。因而，受讓方必須盡可能地揭開有意無意蒙在項目公司上的面紗，盡可能地了解項目公司及項目的歷史、現(xiàn)狀與將來，盡可能地發(fā)現(xiàn)項目公司及項目可能存在的風(fēng)險與障礙。（二）盡職調(diào)查在項目公司收購過程中，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項目良好的經(jīng)營狀況與市場前景。（一）簽訂意向書或框架協(xié)議在收購方與轉(zhuǎn)讓方達(dá)成初步收購意向后，雙方一般宜簽訂一個意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購階段的權(quán)利與義務(wù)。下文將詳細(xì)介紹房地產(chǎn)項目公司收購的操作程序與方法。以上是目前房地產(chǎn)市場上五種較為常見且有合法性保障的取得房地產(chǎn)項目的方式，當(dāng)然，實踐中還存在其他方式，如聯(lián)建等，本文不在此一一分析。因而，委托經(jīng)營管理模式具有委托合同的特征，在不改變土地使用性質(zhì)及項目開發(fā)主體的前提下，能解決土地使用權(quán)人所顧慮的關(guān)于合作費(fèi)的合法性問題，也可以為投資者長期經(jīng)營該項目并獲得收益提供法律依據(jù)，在實踐中具有可操作性。4．委托合同自雙方達(dá)成協(xié)議時即成立，委托合同成立后，雙方均應(yīng)履行相應(yīng)義務(wù)，委托人應(yīng)支付費(fèi)用及報酬、接受委托事務(wù)的結(jié)果，受托人則應(yīng)盡最大注意處理委托事項。3．委托合同的標(biāo)的一般是勞務(wù)和服務(wù)，體現(xiàn)為受托人為委托人處理委托事務(wù)。2. 委托合同一般是受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)。該種合作模式是否能保證雙方的權(quán)益？是否有法律依據(jù)？筆者認(rèn)為，該種合作模式能保證雙方權(quán)益，其法律依據(jù)在于《中華人民共和國合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，合同法第396條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。目前，國際或國內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資商開始把目光投向房地產(chǎn)長線投資，即房地產(chǎn)租賃經(jīng)營市場，采取這種經(jīng)營方式并不要求一定要成為房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。但是由于該劃撥用地的特定使用主體及使用性質(zhì)，投資者分得房產(chǎn)的所有權(quán)人仍為土地使用權(quán)人，無法過戶到投資者名下。實踐中，某些劃撥土地使用權(quán)人無力開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)項目，又不能依法將其轉(zhuǎn)讓給有資金、亦有意向開發(fā)者建設(shè)。（五）委托經(jīng)營管理以上所述各種取得房地產(chǎn)項目的方式均在真正意義上實現(xiàn)了房地產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)，即取得者成為了房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。這種取得項目的方式與項目公司收購在最終的結(jié)果與操作的程序上頗有相似之處，在此不再詳述。本文第三部分將詳細(xì)介紹項目公司收購的操作方法。而在房地產(chǎn)項目公司收購過程中，除需關(guān)注該公司擁有之項目的合法性外，因項目公司已存在一段時間，必然與其他單位或個人有一定的經(jīng)濟(jì)交往，產(chǎn)生一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，有可能隱藏著較大的風(fēng)險。但，房地產(chǎn)項目公司收購最大的問題在于，其風(fēng)險高于前述兩種方式。進(jìn)行房地產(chǎn)項目公司收購，其完成的標(biāo)志是進(jìn)行了公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并辦理完畢工商變更手續(xù)，一般而言，只要收購方不是外資，該等工作能在較短時間內(nèi)完成，從這個角度而言，房地產(chǎn)項目公司收購簡便易行。收購房地產(chǎn)項目公司，也即全部或部分受讓房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)，從而相應(yīng)獲得該公司名下財產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項目。隨著土地管理部門對項目轉(zhuǎn)讓條件的審核越來越嚴(yán)格，以及稅收征管力度的不斷加大，實踐之中，項目轉(zhuǎn)讓這種房地產(chǎn)項目流轉(zhuǎn)方式已不多見。這種純粹的項目轉(zhuǎn)讓在法律關(guān)系上相對簡單，類似于普通的商品交易，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前期，這種交易方式較為常見。考慮到我國劃撥土地使用權(quán)取得過程的歷史和復(fù)雜性，以及大量土地用途實質(zhì)上的非公益性，特別是考慮到我國目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)已經(jīng)有大量進(jìn)入市場的現(xiàn)實，我國法律亦未絕對禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。[10]屆時，當(dāng)可以根據(jù)土地市場的情況考慮取消這些限制性條件。但，十多年來我國房地產(chǎn)開發(fā)中反映出來的許多問題表明，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定條件非常必要，這些條件對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防止房地產(chǎn)泡沫與國有資產(chǎn)流失有著非常重要的作用，90年代初之所以出現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫，就是因為在實踐中沒有嚴(yán)格遵照這些條件進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓。”應(yīng)該說，以出讓方式取得土地使用權(quán)的項目的轉(zhuǎn)讓條件是明確而具體的。我國法律對于項目轉(zhuǎn)讓有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。（二）項目轉(zhuǎn)讓所謂項目轉(zhuǎn)讓，是指一個主體以合法途徑取得土地使用權(quán)及其對應(yīng)的房地產(chǎn)項目后，在二級市場上將該土地使用權(quán)及對應(yīng)項目轉(zhuǎn)移到另一個主體名下，該項目所獲得的立項、用地、規(guī)劃、施工、銷售等批準(zhǔn)手續(xù)均作相應(yīng)變更。一方面，我們需要進(jìn)一步統(tǒng)一出讓程序和