【正文】 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（報規(guī)）序號項目單位數(shù)量說明1規(guī)劃用地面積㎡79215　2地上總建筑面積㎡158400　其中住宅（含保溫）㎡151500　沿街商業(yè)㎡4477　會所及配套㎡2423　3地下車庫面積㎡49900未計容4地下夾層㎡10000　5建筑容積率　　6建筑密度　%　7綠地率　40%　8總戶數(shù)戶1640　我公司東留公項目規(guī)模不大，只分一期開發(fā)，土地增值稅籌劃不需考慮不同業(yè)態(tài)在不同開發(fā)分期如何布局，只需考慮普通、非普通住宅如何搭配（設(shè)計階段）、成本如何歸集分?jǐn)偅ㄊ┕ぁ⒑怂汶A段）以及在既定成本下，銷售如何定價（銷售階段），以實現(xiàn)稅負(fù)最低、利潤最大。，包括地下車庫、。本項目規(guī)劃總用地面積為79215平米，建筑密度≤18%，綠地率≥40%。未來城項目位于煙臺市福山區(qū)中心城區(qū)南部，項目東至河濱南路，西至西山路、南至軫八繞城高速路，地塊東側(cè)隔河濱南路與夾河相望，西側(cè)為規(guī)劃住宅用地，已建成部分多層住宅，南側(cè)繞城高速公路以南為未開發(fā)用地，北側(cè)為擬建的仁和時代廣場商業(yè)綜合體。②成片開發(fā)土地分?jǐn)偣餐鄢椖繒r，一方面應(yīng)使增值額的絕對值大的項目所分?jǐn)偟墓餐鄢椖慷?，另一方面?yīng)使所有項目的增值率都最小。（5）房地產(chǎn)項目公司建造階段涉及土地增值稅籌劃①普通住宅項目定價時應(yīng)充分考慮土地增值稅的起征點稅法規(guī)定：納稅人建造普通住宅出售，增值額沒有超過扣除項目金額 20%時，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策?！　、蹜?yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提?！　、诠才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。但是，在實際工作中財務(wù)人員依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項預(yù)提費用在預(yù)提時依法稅前扣除。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)?。原則處理:第一建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；第二，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；第三，建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計入收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。（4）配套設(shè)施的處理方法公共配套設(shè)施費是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。而我公司預(yù)計利息至少在3906萬元，在匯算清繳時應(yīng)選擇“管理費用及銷售費用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計算扣除，財務(wù)費用據(jù)實扣除”這一計算方法。反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則可利用另外一種方法。企業(yè)判斷是否提供金融機構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。如果企業(yè)進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。　　在實際操作中，以上兩種方法計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用必然存在差異。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。國家政策規(guī)定企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位，在納稅實務(wù)中，對于此項的把握較為嚴(yán)格。統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅”。而對于這種集團總部和項目公司的借款形式，集團總部是要獲得利息收入的，按照營業(yè)稅法的規(guī)定，應(yīng)該對于利息收入繳納營業(yè)稅。大量的資金來源渠道多樣，而不同的融資方式帶給企業(yè)的稅收影響也有不同。案例分析情況一：公司土地增值稅計算如下增加的扣除項：500*=650 萬元增值額：127000100435650=25915 萬元增值率：25915/101085=%土地增值稅：25915*30%101085*0%= 萬元情況二：公司土地增值稅計算如下增加的扣除項：0 萬元增值額：127000100435=26565 萬元增值率：26565/100435=%土地增值稅：26565*30%100435*0%= 萬元案例總結(jié)兩種情況進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的差異為195 萬元，當(dāng)然在減少土地增值稅繳納金額的情況下，企業(yè)所得稅會產(chǎn)生一定程度的增加，但最后企業(yè)會獲得由于稅收籌劃帶來的額外利潤?！景咐?】背景介紹ABC 公司，其職能部門及總經(jīng)理室、行政部、人力資源部等在項目運行過程中發(fā)生費用500 萬元。如此可以最大程度的加大開發(fā)間接費用，即加大開發(fā)成本，增加土地增值稅計算時的扣除基數(shù)。開發(fā)企業(yè)取得竣工備案證明后，其發(fā)生的費用直接計入當(dāng)期損益，不在開發(fā)間接費用中核算。按照現(xiàn)行企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期費用允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，如果將應(yīng)計入開發(fā)間接費的一些費用計入了當(dāng)期費用，這樣企業(yè)所得稅當(dāng)期少繳納了一部分金額（時間性差異），但是在進行該項目土地增值稅清算時，扣除項目金額少扣除了應(yīng)計入開發(fā)間接費用的25%（永久性差異）。開發(fā)間接費用核算的內(nèi)容包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出、以及其他費用。由于總包合同簽訂過程中語言描述的模糊造成本了開發(fā)成本的無謂增加。情況二：ABC 公司與中國建設(shè)，就A 地塊的開發(fā)簽訂了總包合同，在總承包合同中并沒有明確表示，其合同價款中是否包含單獨采購設(shè)備價款?！景咐?】背景介紹ABC 公司和中國建設(shè)就A 地塊開發(fā)簽訂的總包合同價款為20000 萬元，電梯1000 萬元，總包商又將該工程以17000 萬元的價格不包含電梯的價款，分包給其他公司進行施工，總包商扣除分包后余額為2000 萬元。另外，可通過人為分拆合同內(nèi)容、價格以規(guī)范提高成本。開發(fā)企業(yè)與工程總承包人簽署的總承包合同中應(yīng)特別注明該合同中不包括單獨采購設(shè)備的金額，這樣工程總承包人應(yīng)繳納的營業(yè)稅計稅依據(jù)為扣除單獨采購設(shè)備后的金額。在實務(wù)操作中，如果開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目整體發(fā)包，這時開發(fā)企業(yè)應(yīng)將全部工程款支付給工程總包方，總包方開具發(fā)票給開發(fā)企業(yè)。現(xiàn)在對于總分包問題的營業(yè)稅政策是：1）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；2）建筑安裝業(yè)務(wù)實行分包或者轉(zhuǎn)包的，總承包人不是營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節(jié)稅的效果。在項目的建造開發(fā)階段會涉及到籌資業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)，需要我們在合同訂立、賬務(wù)處理、內(nèi)部和外部資金籌措方式及配套設(shè)施的處理等提前或過程中進行有關(guān)土地增值稅或者營業(yè)稅的籌劃甚至企業(yè)所得稅的籌劃。房地產(chǎn)項目公司建造階段的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)項目公司在建造階段包括在設(shè)計階段和施工階段，主要的工作為：項目設(shè)計、項目計劃的制定、項目建設(shè)條件的準(zhǔn)備、招標(biāo)及承包商的選定以及簽訂項目總承包合同等。（5）房地產(chǎn)項目公司決策階段其他涉稅事宜對于全國性大房地產(chǎn)公司來說，在進軍各地進行項目開發(fā)工作時，往往會與當(dāng)?shù)卣M行投資等事宜的談判，對于房地產(chǎn)公司來說可以與地方政府要財政返還、補貼及各種政府規(guī)費減免等，切勿與政府討論稅收方面的優(yōu)惠，因為地方政府不能凌駕于國家稅法之上（且稅務(wù)局是垂直管理系統(tǒng)，相對獨立于地方政府），其所做的各種承諾到最后都是一紙空文，最終損害地產(chǎn)公司利益。實際工作中，稅務(wù)部門對土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。所以在對項目的實際情況進行整體納稅測算后，需要綜合各方面因素考慮，找出一種適合的方式。而且對于購買方而言，股權(quán)溢價的金額不能作為項目的計稅開發(fā)成本，加大了項目購買方之后的土增稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)。各種稅金計算如下：營業(yè)稅金及附加：20000*%=1100 萬元印花稅：20000*=10 萬元土地增值稅：扣除項=10000*+1100=14100 萬元增值額=2000014100=5900 萬元增值率=5900/14100=%土地增值稅=5900*30%14100*0%=1770 萬元企業(yè)所得稅：（20000100001100101770）*25%=1780 萬元案例總結(jié)綜上所述，EFG 企業(yè)的凈收益，方案二要高于方案一，選擇方案二更有利于EFG 公司。企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人名共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第六條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中第二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅；第十條規(guī)定納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。第四條 契稅的計稅依據(jù)：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；契稅稅率為3%。據(jù)此，EFG 公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者說是在建工程時，需要以合同交易價格與土地出讓金及在建工程差額的5%繳納營業(yè)稅金。中國法律不允許按轉(zhuǎn)讓土地的形式直接出售，土地出讓合同約定在建工程投資除土地出讓金以外的投資達到25%才可以出售，但25%的認(rèn)定歸屬于國土局，稅務(wù)并不干涉。各種稅金計算如下：營業(yè)稅金及附加：0契稅：0印花稅：10000*+10000*+20150*=20土地增值稅：扣除項=10000*+1100=14100增值額=2000014100=5900增值率=5900/14100=%土地增值稅=5900*30%14100*0%=1770企業(yè)所得稅：（2000010000201770）*25%+10000*25%=方案二：關(guān)于營業(yè)稅，同一業(yè)態(tài)的營業(yè)稅是可以進行抵減的，所以B 土地轉(zhuǎn)讓時，我們可以在營業(yè)稅的計算基數(shù)里，扣除B土地出讓金的金額，按差額交稅。印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，X 公司的實收資本和資本公積，ABC 公司的資本公積科目在此案中需要交納萬分之五的印花稅企業(yè)所得稅：X 公司的資本公積不需要交納所得稅，但ABC 公司計入資本公積的金額需要交納所得稅。但根據(jù)財稅[2006]21 號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的規(guī)定“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的