【正文】 規(guī)定征稅辦法 ? 擁有房屋的單位和個人，既可以將房屋用于經(jīng)營自用，又可以把房屋用于出租、出典。 ? 特點(diǎn)： ? （ 1）征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋 ? 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，不涉及農(nóng)村。 ? （ 9） 對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。 ? （ 4）企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。對不屬于上述情況的上市公司國有股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓行為 , 仍應(yīng)收證券（股票）交易印花稅。 31 六、印花稅 ? ? （ 1）財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)。未列舉的證照不征收印花稅。 ? 與房地產(chǎn)交易相關(guān)： – 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù) – 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為所載金額，稅率為 ‰ 。各類憑證不論以何種形式或名稱書立，只要其性質(zhì)屬于條例中列舉征稅范圍內(nèi)的憑證，均應(yīng)按照列舉憑證照章納稅。而英國的哥爾柏說過：“稅收這種技術(shù)，就是拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”。于是，荷蘭政府為增加財(cái)政收入就采用公開招標(biāo)辦法，以重賞從千萬個應(yīng)征者設(shè)計(jì)的方案中精選出來“印花稅”。 ? 印花稅最早出現(xiàn)在荷蘭。 ? 對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。 ? 對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份 85％以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。 28 五、契稅 ? 五、稅收優(yōu)惠的基本規(guī)定： ? 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 ? 房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 ? 土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)（分期付款，以總價(jià)款交）。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。 ? 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)：依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，征收契稅。 ? 企業(yè)合并：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 ? 26 五、契稅 ? 9. 企業(yè)改制 ? 公司制改革：非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 ? 房屋交換。 ? 買房拆料或翻建新房； ? 買房拆料或翻建新房的行為，都應(yīng)當(dāng)在取得相應(yīng)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的前提下才能夠進(jìn)行。 ? 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； ? 包括出售、贈與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，原因是農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不涉及產(chǎn)權(quán)的變更，只是經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 25 五、契稅 ? 三、征稅以及免稅 ? 契稅的征稅對象為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅。土地、房產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。 土地增值稅是在土地、建筑物交易過程中對出讓方征收的，而契稅則是對這一交易行為中的承受方征收的，兩個稅種調(diào)節(jié)的目的是不同的；契稅與印花稅則在稅收優(yōu)惠的原理，企業(yè)改組、改制的政策上有共性之處。 23 四、土地增值稅 ? 清算：直接清算，預(yù)征后清算 ? 全部竣工、完成銷售，整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房 沒完但是必須清算： ? (1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可 (2)取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢 (3)納稅人 申請注銷 稅務(wù)登記 但未辦理 土地增值稅清算手續(xù)的； 24 五、契稅 ? 一、契稅的概念 ? 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的 不動產(chǎn) 為征稅對象 ,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 ? （ 3）項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓（預(yù)征） ? 成片開發(fā)，部分轉(zhuǎn)讓； 預(yù)售。即先計(jì)算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。（清算） ? 在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。兩者申報(bào)材料有所不同（略）。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免 ? 企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。 ? 納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)所確定的正常市場交易價(jià)格，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的，應(yīng)按評估的市場交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。市場比較法可用下列公式來表示： ? 房地產(chǎn)評估價(jià)格 =交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況因素修正權(quán)益因素修正區(qū)域因素修正其他因素修正 ? 三、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的 ? 重置成本法評估房產(chǎn)價(jià)格 +該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額。對隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。但隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等情形，則評估費(fèi)用不允許在計(jì)稅時(shí)予以扣除。 評估價(jià)格＝重置成本價(jià)（估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建（置）價(jià)格）成新度折扣率（不同于會計(jì)核算中的折舊） – ②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 它指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 – 加計(jì)扣除費(fèi)用＝ (取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本 ) 20% ? – （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)建造了配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托 ①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； – ③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 5‰ 貼花）允許在此扣除。 18 四、土地增值稅 ? （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 – 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +教育附加費(fèi)總共 %，印花稅 ‰ 。 – 納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi)。 – （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偅? – 它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 – 開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。 – （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 – 它是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。 – （ 3）轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅金。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除 =（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 20% ： – （ 1）舊房及建筑物的評估價(jià)格。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 5‰ 貼花）允許在此扣除。 – （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 – （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。 級數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） ? 1 不超過 50%的部分 30 0 ? 2 超過 50%~100%的部分 40 5 ? 3 超過 100%~200%的部分 50 15 ? 4 超過 200%的部分 60 35 16 四、土地增值稅 ? 五、如何計(jì)算增值額： ? 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額 ? （一）收入：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的金額。 15 四、土地增值稅 ? ? 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。 14 四、土地增值稅 ? （四）其他不征稅項(xiàng)目。 ? 投資聯(lián)營 ：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48號， 1995年 5月 25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ? （ 5）、 不能分別核算增值額 ：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地