【正文】 施，具體籌劃如下：當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝璜、裝飾時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝即裝璜、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節(jié)省印花稅，因為購銷合同的印花稅稅率為 ％，比產權轉移書適用％稅率要低。 46 十、稅收籌劃 ? ②成本費用籌劃法 房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等，而且還包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。前者是房地產開發(fā)成本，后者是房地產開發(fā)費用。其中的公共配套設施費和開發(fā)間接費用是很值得籌劃的。 ? 舉例：一房地產開發(fā)商所開發(fā) 1萬平方米普通商品住房，地價為 1000萬元，開發(fā)成本為2023萬元，現(xiàn)將其售價預定為每平方米 6000元。現(xiàn)有 A、 B和 C方案， A方案是維持現(xiàn)狀； B方案是在 A的基礎上，增加開發(fā)成本 250萬元； C方案是在 B方案的基礎上，增加開發(fā)成本 250萬元，不考慮其他小額費用。 三種方案都需繳納營業(yè)稅及附加=6000 10000 5%（ 1+3%+7%） =330萬元。 ? 方案 售價 /每平 可扣除金額合計 增值率 應繳土地增值稅 利潤 凈利潤 ? A 4580 31% 471 994 ? B 4830 % 351 819 ? C 5080 % 0 920 ? C與 B相比雖然多投入 250萬元，進一步改善了住房環(huán)境，很受購房者歡迎，在激烈的市場競爭中很容易打開市場銷路。而且由于可免征土地增值稅 351萬元，結果開發(fā)商所獲凈利潤比 B多 ，因此， B與 C相比應該選擇 C。 A開發(fā)成本相對于 B、 C要少，所獲凈利潤比 B、 C多，但住房質量不如 B、 C，如果發(fā)生空房滯銷其所負擔的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際所得凈利潤可能比 B、 C少。因此，利用增大公共配套設施費和間接開發(fā)費用不但能減輕土地增值稅的負擔，而且提高了住房質量，有利于企業(yè)整體長遠發(fā)展。 47 十、稅收籌劃 ? 成本費用籌劃法的另一種籌劃方式是增多項目的轉換次數(shù)。 ? 舉例：南方實業(yè)公司是利民集團下屬的一個子公司，為了進一步擴大經營規(guī)模，該公司想建一棟辦公樓，于 2023年以 100萬元購進一塊土地。由于資金出現(xiàn)問題，該辦公樓一直沒有建成。但是最近幾年城市開發(fā)速度不斷加快，南方實業(yè)公司這一土地不斷升值。 2023年，南方公司決定將該土地以 300萬元出售給甲企業(yè)以換取資金。 (籌劃前 ) ? 若南方實業(yè)公司先將利民集團的其他子公司（如乙公司）做一個流轉環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環(huán)節(jié)，以 200萬元的價格將土地銷售給乙公司 。 第二環(huán)節(jié)，由乙公司以 300萬元的價格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費。籌劃前后應繳稅費如表 5所示： 48 十、稅收籌劃 ? 項目 籌劃前 第一環(huán)節(jié) 第二環(huán)節(jié) 營業(yè)稅及附加 （ 300100） % （ 200100） （ 300200） =11 %= %= 土地增值稅 可扣除項目 100+11=111 100+= 200+= 增值率 （ 300111）247。 111 ()247。 ( )247。 100%=% 100%=% 100% =46% 稅金 營業(yè)稅 與土地增值稅小計 49 十、稅收籌劃 ? 股權轉讓法 舉例：假設由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉讓給企業(yè)乙，但轉讓的過程中不但需要按 5％的稅率繳納營業(yè)稅，還需繳納土地增值稅。為此，企業(yè)甲成立了一個全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈，因為丙企業(yè)的投資主體和甲一樣，所以根據(jù)國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知，此行為屬于企業(yè)分立，可免契稅和土地增值稅。待大廈建成后，將該大廈的全部股權轉讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業(yè)丙，產權沒有發(fā)生變化，契稅、土地增值稅可免。因此，企業(yè)甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅和土地增值稅。雖然企業(yè)甲失去了對企業(yè)丙的控股權，但這正是成立企業(yè)丙的目的所在。對于企業(yè)乙來說，以企業(yè)乙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營業(yè)稅、土地增值稅和契稅款轉移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會樂于接受這種方式。 ? 50 十、稅收籌劃 ? 合作建房籌劃法 所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā) [1995]156號）的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進行稅務籌劃。 假設有甲乙兩企業(yè)，乙是房地產開發(fā)商，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易?，F(xiàn)兩企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值 5000萬元，于是，兩企業(yè)各分得 2500萬元的房屋。根據(jù)我國營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，應該繳納營業(yè)稅為 2500萬元 5％＝ 125萬元和一定的土地增值稅。但是，若甲企業(yè)與乙企業(yè)合伙成立合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業(yè)以無形資產投資入股，不必繳納營業(yè)稅和土地增值稅，節(jié)稅 125萬元以上。同時，也可推遲開發(fā)商繳納土地增值稅的時間，為企業(yè)爭的稅費的時間價值。 51 十、稅收籌劃 ? 土地增值稅核算方法的籌劃 ? 財稅字［ 1995］ 048號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。代收費用計入收入 52 ? 代收費用計入售價 ? 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。 ? 舉例：某房地產開發(fā)公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入 3200萬元，并按當?shù)厥姓囊?，在售房時代收了 180萬元的各項費用。開發(fā)該樓盤的支出如下：房地產開發(fā)成本為 800萬元，支付土地出讓金 200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計 300萬元，不考慮其他小額稅費。代收費用的兩種核算方式給土地增值稅帶來的影響如表 8所示。 ? 收入 可扣除成本 增值額 增值率 稅 ? 單獨收 ? 取代收費用 3200 （ 800+200） 1700 % 625 ? 120%+300=1500 ? 代收費用 ? 計入房價 3380 1500+180=1680 1700 % 598 該公司無論怎樣收取代收費用，其轉讓不動產獲得的增值額都是 1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向對方收取，可減少土地增值稅支出 27萬元。因此當增值額不變而增值率又在同一級別時，扣除項目金額越大，應納的土地增值稅額就越??；否則相反。 十、稅收籌劃 53 演講完畢，謝謝觀看！