【正文】 施，具體籌劃如下：當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝即裝璜、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節(jié)省印花稅，因?yàn)橘?gòu)銷合同的印花稅稅率為 ％，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書適用％稅率要低。 46 十、稅收籌劃 ? ②成本費(fèi)用籌劃法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。前者是房地產(chǎn)開發(fā)成本，后者是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中的公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用是很值得籌劃的。 ? 舉例：一房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā) 1萬(wàn)平方米普通商品住房，地價(jià)為 1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為2023萬(wàn)元，現(xiàn)將其售價(jià)預(yù)定為每平方米 6000元。現(xiàn)有 A、 B和 C方案， A方案是維持現(xiàn)狀； B方案是在 A的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本 250萬(wàn)元； C方案是在 B方案的基礎(chǔ)上，增加開發(fā)成本 250萬(wàn)元，不考慮其他小額費(fèi)用。 三種方案都需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=6000 10000 5%（ 1+3%+7%） =330萬(wàn)元。 ? 方案 售價(jià) /每平 可扣除金額合計(jì) 增值率 應(yīng)繳土地增值稅 利潤(rùn) 凈利潤(rùn) ? A 4580 31% 471 994 ? B 4830 % 351 819 ? C 5080 % 0 920 ? C與 B相比雖然多投入 250萬(wàn)元，進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，很受購(gòu)房者歡迎，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中很容易打開市場(chǎng)銷路。而且由于可免征土地增值稅 351萬(wàn)元，結(jié)果開發(fā)商所獲凈利潤(rùn)比 B多 ，因此， B與 C相比應(yīng)該選擇 C。 A開發(fā)成本相對(duì)于 B、 C要少，所獲凈利潤(rùn)比 B、 C多，但住房質(zhì)量不如 B、 C，如果發(fā)生空房滯銷其所負(fù)擔(dān)的超過(guò)貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得凈利潤(rùn)可能比 B、 C少。因此，利用增大公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開發(fā)費(fèi)用不但能減輕土地增值稅的負(fù)擔(dān)，而且提高了住房質(zhì)量，有利于企業(yè)整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 47 十、稅收籌劃 ? 成本費(fèi)用籌劃法的另一種籌劃方式是增多項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換次數(shù)。 ? 舉例：南方實(shí)業(yè)公司是利民集團(tuán)下屬的一個(gè)子公司，為了進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，該公司想建一棟辦公樓，于 2023年以 100萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一塊土地。由于資金出現(xiàn)問(wèn)題，該辦公樓一直沒(méi)有建成。但是最近幾年城市開發(fā)速度不斷加快，南方實(shí)業(yè)公司這一土地不斷升值。 2023年，南方公司決定將該土地以 300萬(wàn)元出售給甲企業(yè)以換取資金。 (籌劃前 ) ? 若南方實(shí)業(yè)公司先將利民集團(tuán)的其他子公司（如乙公司）做一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，然后再以協(xié)議價(jià)格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環(huán)節(jié)，以 200萬(wàn)元的價(jià)格將土地銷售給乙公司 。 第二環(huán)節(jié)，由乙公司以 300萬(wàn)元的價(jià)格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費(fèi)?；I劃前后應(yīng)繳稅費(fèi)如表 5所示： 48 十、稅收籌劃 ? 項(xiàng)目 籌劃前 第一環(huán)節(jié) 第二環(huán)節(jié) 營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 300100） % （ 200100） （ 300200） =11 %= %= 土地增值稅 可扣除項(xiàng)目 100+11=111 100+= 200+= 增值率 （ 300111）247。 111 ()247。 ( )247。 100%=% 100%=% 100% =46% 稅金 營(yíng)業(yè)稅 與土地增值稅小計(jì) 49 十、稅收籌劃 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓法 舉例：假設(shè)由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，但轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中不但需要按 5％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，還需繳納土地增值稅。為此，企業(yè)甲成立了一個(gè)全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈，因?yàn)楸髽I(yè)的投資主體和甲一樣，所以根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知，此行為屬于企業(yè)分立，可免契稅和土地增值稅。待大廈建成后，將該大廈的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。在該過(guò)程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒(méi)有改變，該大廈的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于企業(yè)丙，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變化，契稅、土地增值稅可免。因此，企業(yè)甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。雖然企業(yè)甲失去了對(duì)企業(yè)丙的控股權(quán)，但這正是成立企業(yè)丙的目的所在。對(duì)于企業(yè)乙來(lái)說(shuō)，以企業(yè)乙的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與以自己的名義進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅款轉(zhuǎn)移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會(huì)樂(lè)于接受這種方式。 ? 50 十、稅收籌劃 ? 合作建房籌劃法 所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā) [1995]156號(hào)）的規(guī)定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。兩種方式中又因?yàn)榫唧w情況的不同產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅務(wù)籌劃。 假設(shè)有甲乙兩企業(yè)，乙是房地產(chǎn)開發(fā)商，甲擁有土地使用權(quán)，乙擁有資金，則它們可以通過(guò)合作建房的方式進(jìn)行交易?，F(xiàn)兩企業(yè)約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估，該建筑物價(jià)值 5000萬(wàn)元，于是，兩企業(yè)各分得 2500萬(wàn)元的房屋。根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得了一部分房屋，其性質(zhì)為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅為 2500萬(wàn)元 5％＝ 125萬(wàn)元和一定的土地增值稅。但是，若甲企業(yè)與乙企業(yè)合伙成立合營(yíng)企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)共享，則由于甲企業(yè)以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，不必繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，節(jié)稅 125萬(wàn)元以上。同時(shí)，也可推遲開發(fā)商繳納土地增值稅的時(shí)間，為企業(yè)爭(zhēng)的稅費(fèi)的時(shí)間價(jià)值。 51 十、稅收籌劃 ? 土地增值稅核算方法的籌劃 ? 財(cái)稅字［ 1995］ 048號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。代收費(fèi)用計(jì)入收入 52 ? 代收費(fèi)用計(jì)入售價(jià) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收??；或者在房?jī)r(jià)之外向購(gòu)買方單獨(dú)收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。 ? 舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入 3200萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了 180萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)該樓盤的支出如下：房地產(chǎn)開發(fā)成本為 800萬(wàn)元，支付土地出讓金 200萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì) 300萬(wàn)元，不考慮其他小額稅費(fèi)。代收費(fèi)用的兩種核算方式給土地增值稅帶來(lái)的影響如表 8所示。 ? 收入 可扣除成本 增值額 增值率 稅 ? 單獨(dú)收 ? 取代收費(fèi)用 3200 （ 800+200） 1700 % 625 ? 120%+300=1500 ? 代收費(fèi)用 ? 計(jì)入房?jī)r(jià) 3380 1500+180=1680 1700 % 598 該公司無(wú)論怎樣收取代收費(fèi)用，其轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)獲得的增值額都是 1700萬(wàn)元。但是，公司改變收取方式，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)中一并向?qū)Ψ绞杖。蓽p少土地增值稅支出 27萬(wàn)元。因此當(dāng)增值額不變而增值率又在同一級(jí)別時(shí)，扣除項(xiàng)目金額越大，應(yīng)納的土地增值稅額就越??；否則相反。 十、稅收籌劃 53 演講完畢，謝謝觀看！