房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例-資料下載頁(yè)
2025-04-28 08:19本頁(yè)面
【正文】 5%=（萬(wàn)元） （2）塔樓的銷(xiāo)售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 ?。?%+3%）=（萬(wàn)元） ?。?）塔樓的銷(xiāo)售收入的印花稅 銷(xiāo)售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬(wàn)元） ?。?）塔樓的銷(xiāo)售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為a萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本中的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為b萬(wàn)元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬(wàn)平方米，，， 萬(wàn)元，土地成本19000萬(wàn)元。則土地增值稅計(jì)算流程如下： ?、偎堑匿N(xiāo)售收入：52489=（萬(wàn)元） ?、诙惙ㄒ?guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開(kāi)發(fā)成本： ++++ 萬(wàn)元+園林綠化追加投資200萬(wàn)元+間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用為a萬(wàn)元=（+a）萬(wàn)元 ?、奂佑?jì)扣除成本： ?。?a+19000）20%=（+ a）萬(wàn)元 ?、芸鄢~為：++（+a）+（+ a）+b+19000=（+ a+ b)（萬(wàn)元）（“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除） 增值額： ?。ā ≡鲋德剩骸 。?ab）247。（+ a+ b)=c（假設(shè)為c）247。=%，在a和b不知道的情況下，%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率只可能30%?！ ?yīng)交增值稅 （ ab)30%=（ a b）萬(wàn)元。 ?、菟卿N(xiāo)售收入的企業(yè)所得稅 [（+a） b19000（ a b）]25%=[ a b（ a b）] 25%=[ b] 25%=（ a b）（萬(wàn)元） ?、匏菍?duì)外銷(xiāo)售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： +++（ a b）+ a b =（ a b）（萬(wàn)元）?！ 囊陨戏治隹芍芳泳G化投資與沒(méi)有追加綠化投資前，塔樓銷(xiāo)售的有關(guān)稅負(fù)對(duì)比分析表如下：?jiǎn)挝皇侨f(wàn)元 經(jīng)過(guò)追加綠化投資200萬(wàn)元后，公司自己銷(xiāo)售塔樓的的總稅負(fù)比沒(méi)有追加綠化投資前可以節(jié)省總稅收，（ a b）（ a b）=95（萬(wàn)元）?！ ∑渌募{稅籌劃技巧 ?。?）變塔樓銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓 按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間?！ ∪绻康禺a(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以塔樓作為不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式?！ ±?，甲企業(yè)欲出售5000平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/平方米的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限?！。?）房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用的籌劃 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，只對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了空間?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷(xiāo)售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。但是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)門(mén)成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營(yíng)業(yè)稅?！ ±?，某房地產(chǎn)公司2009年?duì)I業(yè)收入為3億元，其中代收款項(xiàng)為5000萬(wàn)元，則其營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交納350005%=1750萬(wàn)元。如果將代收款項(xiàng)由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產(chǎn)公司應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅300005%=1500萬(wàn)元。節(jié)約稅金250萬(wàn)元?！ 。?）塔樓和商業(yè)中心利息費(fèi)用的籌劃 稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。 假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為500萬(wàn)元。那么：如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+(300+500)5% =利息費(fèi)用+40萬(wàn)元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用無(wú)法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，或無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(300+500)10%=80萬(wàn)元。對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)力爭(zhēng)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；反之，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用低于40萬(wàn)元的話，那么就不必按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯膊槐靥峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到增加扣除項(xiàng)目
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1