【正文】 知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負，提高企業(yè)的稅后利潤?！景咐?】背景介紹ABC 公司，在北京開發(fā)的項目“ABC 家園”，向消費者提供精裝修的高品質(zhì)商品房，在2007 年每平米售價13000 元，裝修費用為每平米1500 元，土地和開發(fā)成本6500 元，裝修成本1000 元。方案一：ABC 公司不單獨成立裝修公司，和消費者簽訂一份合同，售價為每平米14500 元。方案二：ABC 公司單獨成立裝修公司，兩家公司分別和消費者簽訂合同，即購房合同售價為每平米13000 元，裝修合同為每平米1500 元。案例分析方案一：ABC 公司稅收及損益分析銷售收入：14500 元營業(yè)稅金及附加：14500*%= 元扣除項：7500*+= 元增值額：= 元增值率：土地增值稅: *30%*0%= 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：++= 元稅后利潤：= 元方案二：ABC 公司稅收及損益分析銷售收入：13000 元營業(yè)稅金及附加：13000*%=715 元扣除項：6500*+715=9165 元增值額:130009165=3835 元增值率:3835/9165=%土地增值稅: 3835*30%9165*0%= 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：715++= 元稅后利潤：= 元裝修公司稅收及損益分析：銷售收入：1500營業(yè)稅金及附加：1500％＝ 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：+= 元稅后利潤：= 元兩家公司稅收及損益合計：應(yīng)交稅金合計：＋＝ 元稅后利潤：＋＝ 萬元案例總結(jié)通過對兩個方案的比較，但是節(jié)稅效果并不明顯。實際工作中很多地產(chǎn)公司并不將裝修業(yè)務(wù)剝離給關(guān)聯(lián)的裝修企業(yè)，只是通過作精裝修業(yè)務(wù)適當(dāng)調(diào)高開發(fā)成本，以達到節(jié)稅目的。（6）房地產(chǎn)項目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃項目公司在開發(fā)項目竣工驗收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發(fā)商在會計處理中，資產(chǎn)的風(fēng)險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，可以確認收入。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時間里，所以業(yè)內(nèi)實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。由于是項目公司，其存在的目的就是為完成項目的開發(fā)出售并獲得利潤，如果在項目竣工驗收后，其未銷售的開發(fā)產(chǎn)品在總可售面積的15%以內(nèi)時，為了節(jié)約項目公司的管理成本可以將未銷售的開發(fā)產(chǎn)品統(tǒng)一銷售給集團公司內(nèi)部的其他公司或者外部的資產(chǎn)管理公司。在進行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算后，將項目公司進行公司清算。項目公司稅務(wù)清算的程序是先進行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算，再進行清算期的清算即應(yīng)出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)的審核后注銷稅務(wù)登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結(jié)束。（7）剩余資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃項目竣工驗收后，其在總可售面積15%以內(nèi)的未銷售開發(fā)產(chǎn)品，為了節(jié)約項目公司的管理成本和稅務(wù)成本的考慮，可以對剩余資產(chǎn)進行統(tǒng)一出售安排，這時剩余資產(chǎn)售價可以略低于同期同類開發(fā)產(chǎn)品的售價。剩余資產(chǎn)中，比例較大的為該項目的車庫。住宅小區(qū)的車庫，按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)來分，可分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)車庫多為人防面積是小區(qū)全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，無法銷售，只允許出租。本案討論的是有產(chǎn)權(quán)的車庫，可進行銷售。在整體出售剩余資產(chǎn)時，出售價格將是我們稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點。通常車庫在剩余資產(chǎn)中比例較大，而在核定土地增值稅時，其被認定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，銷售車庫的收入將會提高非普通住宅的應(yīng)稅收入，所以定價需要根據(jù)項目整體清算土地增值稅的稅率水平來確定?！景咐?】背景介紹ABC 公司，其開發(fā)的項目“ABC 家園”已通過竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例為99%，達到了土增稅法規(guī)要求的85%以上進行清算的要求，公司目前著手完成項目整體的土增稅清算工作。經(jīng)計算得出本項目全案非普通住宅銷售收入為127000 萬元，分?jǐn)偟耐恋丶伴_發(fā)成本為67000 萬元，分?jǐn)偟拈_發(fā)費用等4000 萬元。尚未銷售完畢的是600 個地下車庫，如若整體銷售，售價定為5 萬元/個，成本為16 萬元/個，之前銷售給小區(qū)業(yè)主售價為7 萬元/個。方案一：對剩余車庫在清算時不進行整體銷售方案二：對剩余車庫在土增稅清算之前，進行整體銷售。方案分析方案一：對剩余車位在清算時不進行整體銷售，按照收入與成本配比的會計核算原則，在清算時不能將600 個車位的成本9600 萬元計入到全案清算的開發(fā)成本里。已售非普通住宅土地增值稅及損益情況：銷售收入：127000 萬元營業(yè)稅金及附加：127000*%=6985 萬元扣除項：67000*+6985=94085 萬元增值額：12700094085=32915 萬元增值率：32915/94085=%土地增值稅：32915*30%94085*0%= 萬元企業(yè)所得稅：（）*25%= 萬元應(yīng)交稅金合計：6985++= 萬元稅后利潤：= 萬元若土地增值稅全案清算后，出售車庫，需要單獨按照存量房進行清算，但因為地下車庫成本較高，而市場價格并不理想，所以其扣除金額要遠遠大于銷售收入，所以其土地增值額為負數(shù)，增值率為零，不需繳納，后期銷售車庫還需要發(fā)生一些費用在此不做考慮。待售車庫損益情況：車庫收入營業(yè)稅金及附加：3000*%=165 萬元車庫土地增值稅：0項目整體稅后利潤：127000+30006700096004000= 萬元方案二：對剩余車庫在土增稅清算之前，進行整體銷售，按照收入與成本配比的會計核算原則，在清算時將600 個車位的成本9600 萬元計入到全案清算的開發(fā)成本里。已售非普通住宅土地增值稅及損益情況：銷售收入：130000 萬元開發(fā)成本：76600 萬元。營業(yè)稅金及附加：130000*%=7150 萬元扣除項：76600*+7150=106730 萬元增值額: 130000106730=23270 萬元增值率:23270/106730=%土地增值稅：23270*30%106730*0%=6981 萬元企業(yè)所得稅：（13000076600400071506981）*25%= 萬元應(yīng)交稅金合計：7150+6981+= 萬元稅后利潤：13000076600400071506981= 萬元案例總結(jié)以兩個方案最后繳納的土地增值稅金額進行比較， 萬元，金額較大。在我們以項目清算退出為時間點，進行全案稅后利潤計算時，兩個方案相比較， 萬元。因為地下車庫成本較高，使用方案二的清算方式地下車庫的成本可以提高土地增值稅的扣除基數(shù)，降低了稅額；若是車庫單獨進行清算，由于項目已經(jīng)滿足了清算要求，企業(yè)進行清算后上交了土增稅清算的稅金，甚至繳納了企業(yè)所得稅，雖然清算后銷售的車庫是虧損狀態(tài)，但已繳納的稅款無法退回，所以在實務(wù)中，企業(yè)應(yīng)該注意車庫等不同產(chǎn)品對于土增稅的影響，注重上交稅款的不可逆性。（8）房地產(chǎn)項目公司清算的稅務(wù)籌劃企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟和契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關(guān)法律法規(guī)以及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議的約定，按照法定程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債務(wù)、債權(quán)進行結(jié)算，并對企業(yè)剩余資產(chǎn)進行分配，消滅企業(yè)法人資格的法律行為。房地產(chǎn)項目公司成立的目的就是為項目服務(wù)，當(dāng)項目結(jié)束時，公司就完成了其存在的歷史使命，為了減少企業(yè)的經(jīng)營管理成本，或是按照公司章程的約定，項目公司要進行解散清算。依據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第五十二條規(guī)定：納稅人清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度，其清算終了后的清算所得，應(yīng)按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。即企業(yè)的清算年度，應(yīng)劃分為兩個納稅年度。項目公司進行公司清算時需要注意清算開始的日期，企業(yè)的清算日期不同，對兩個納稅年度應(yīng)納所得影響不同，企業(yè)可以通過合理調(diào)整正常經(jīng)營所得和清算所得，來降低企業(yè)整體稅負水平。【案例14】背景介紹ABC 公司，完成了“ABC 家園”項目的開發(fā)、銷售與清算工作，項目公司已經(jīng)完成其使命，按照公司章程的約定，于2010 年3 月1 日向股東大會提交了公司解散的申請書，股東會于3 月10 日通過公司解散的決議并定于4 月1 日開始進行清算，清算日期為3 個月。公司2010 年第一季度盈利30 萬元，預(yù)計清算損失為100 萬元，而清算支出較多集中在清算前期，日期為4 月1 日到4 月15日發(fā)生支出約為40 萬元。方案一：若將清算日期定為4 月1 日到6 月30 日方案二：若將清算日期定為4 月16 日到7 月15 日方案分析方案一：若將清算日期定為4 月1 日到6 月30 日清算日期定為4 月1 日，則按照法律規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營納稅年度為1 月1 日到3 月31 日，清算納稅年度為4 月1 日到6 月30日。則：生產(chǎn)經(jīng)營所得：30 萬元企業(yè)所得稅：30*25%= 萬元清算所得：100 萬元清算所得稅：0企業(yè)在2010 年1 月1 日至6 月30 日， 萬元。方案一：若將清算日期定為4 月16 日到7 月15 日清算日期定為4 月16 日，則按照法律規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營納稅年度為1 月1 日到4 月15 日，清算納稅年度為4 月16 日到7 月15 日。則：生產(chǎn)經(jīng)營所得：10 萬元企業(yè)所得稅：0清算所得：60 萬元清算所得稅：0企業(yè)在2010 年1 月1 日至7 月15 日，共計繳納企業(yè)所得稅0 萬元。案例總結(jié)兩個方案最后繳納的企業(yè)所得稅有所不同，原因就是清算支出有一部分沖減了經(jīng)營所得，如果企業(yè)在清算年度有經(jīng)營所得，預(yù)計清算為虧損狀態(tài)，可盡量將清算支出提前支付，從而將清算日期推遲，利用稅務(wù)政策來進行企業(yè)所得稅的籌劃，減少稅負支出。 另外需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅不是按照項目匯算清繳，而是按照年度匯算清繳的，在未完工期利潤是按照收入的15%扣除期間費用、稅金，抵補虧損后按照25%繳納，這就要求公司在考慮上級費用控制預(yù)算的前提下籌劃好期間費用尤其是銷售費用，盡可能做到不交或少繳企業(yè)所得稅；在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)損益的情況下，盡可能將地下車庫等虧損的業(yè)態(tài)盡早結(jié)轉(zhuǎn)，有效降低利潤率，這就要求公司要盡可能早銷售地下車庫、夾層、小棚等業(yè)態(tài)，實行捆綁銷售，不失為好的策略。以上只是些許粗淺的認識，很多種情況對于我們公司現(xiàn)在的運行體制根本也行不通，今后我們將更加深入研讀稅收法規(guī)，希望能與公司及各業(yè)務(wù)部門共同進步。THANKS !!!致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學(xué)習(xí)課件等等打造全網(wǎng)一站式需求歡迎您的下載，資料僅供參考可修改編輯