房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作流程及各環(huán)節(jié)管理重點(diǎn)-資料下載頁
2025-04-07 21:37本頁面
【正文】 工驗(yàn)收方面，所有的投資方、開發(fā)方、設(shè)計(jì)方、施工方、其它供方、銷售、物業(yè)均能夠按照自己管理范圍內(nèi)的目標(biāo)參與項(xiàng)目，共同服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)，減少各個(gè)部門各自為政或者越權(quán)管理的情況出現(xiàn)。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)將多年的工期經(jīng)驗(yàn)值，作為編制工期計(jì)劃的基礎(chǔ)，有效的控制住項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目在具有了指導(dǎo)性的一級(jí)計(jì)劃與二級(jí)計(jì)劃下，落實(shí)到項(xiàng)目的三級(jí)計(jì)劃明確了項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)與行動(dòng)措施。計(jì)劃管理讓為業(yè)主服務(wù)的材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工圖需求計(jì)劃、采購與招標(biāo)計(jì)劃、銷售配合計(jì)劃為施工服務(wù)的施工總進(jìn)度計(jì)劃均能落實(shí)到位，在項(xiàng)目實(shí)施過程中因各種因素引起的改變能夠及時(shí)調(diào)整變更計(jì)劃，適應(yīng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)需要，并在整個(gè)開發(fā)過程中保持計(jì)劃的完整性與一致性。門窗、外墻、陽臺(tái)、露臺(tái)滲漏水，內(nèi)墻裂縫，是房地產(chǎn)產(chǎn)品遭受客戶投訴的重點(diǎn)部位，某房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程建設(shè)階段針對(duì)容易出現(xiàn)問題的防水、砌體砌筑質(zhì)量實(shí)行設(shè)計(jì)、監(jiān)理、甲方各方嚴(yán)格的監(jiān)控，并提供對(duì)應(yīng)的技術(shù)解決措施，實(shí)行每日對(duì)完成的分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格專項(xiàng)檢查，實(shí)施了全面質(zhì)量管理，完成后的項(xiàng)目獲得了國(guó)家級(jí)的施工技術(shù)大獎(jiǎng)。質(zhì)量管理體系將標(biāo)準(zhǔn)化的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合理的施工方案、新材料新技術(shù)新工藝應(yīng)用于項(xiàng)目中，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開始控制能夠有效減少設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，施工階段能夠減少返工及質(zhì)量不合格現(xiàn)象，保證了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)素。由于在項(xiàng)目開發(fā)過程中貫徹了成本控制的理念，某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目中針對(duì)九層的轉(zhuǎn)換梁結(jié)構(gòu)進(jìn)行積極的參與，通過與總包施工單位研究，協(xié)同組織工程結(jié)構(gòu)專家與設(shè)計(jì)單位共同討論轉(zhuǎn)換大梁的后澆帶技術(shù)問題，提出可行的優(yōu)化方案，降低成本200萬元，并且縮短工期近一個(gè)月。成本管理的成效在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中是見效最快的，它杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的成本浪費(fèi)，從源頭上控制成本，從過程中節(jié)約成本，房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本在成本管理下得以控制，是最實(shí)際的管理手段。有制度的組織管理將房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力大大提高。許多成功的企業(yè)家也對(duì)此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認(rèn)為所謂房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“企業(yè)獎(jiǎng)懲制度的嚴(yán)格實(shí)施”。而中國(guó)著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。某項(xiàng)目在公司精裝修櫥柜的合頁采購定標(biāo)時(shí)曾經(jīng)選用開關(guān)能夠達(dá)到50000次的合頁，房地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)的使用年限是70年，通過計(jì)算50000次247。70年247。365天≈2次/天，業(yè)主能夠在70年內(nèi)不用擔(dān)心合頁損壞，但櫥柜完全爛掉時(shí)，合頁還完好如新有何意義？采用如此高標(biāo)準(zhǔn)的合頁帶來的直接后果就是成本上升，利潤(rùn)減少。采購管理部門在進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算后選用了同樣能滿足15年使用期的合頁，為項(xiàng)目直接節(jié)約了三分之二的采購成本。在工程造價(jià)中，材料費(fèi)用占到總成本的60%70%左右，降低了采購成本對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)所產(chǎn)生的影響不言而喻。采購管理運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上產(chǎn)品的質(zhì)量、成本等起到了非常重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本戰(zhàn)略和差異化的主要手段。五、結(jié)論了解了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，對(duì)應(yīng)不同的環(huán)節(jié)實(shí)施相應(yīng)的管理措施，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期開發(fā)目標(biāo)的保障。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程的各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)實(shí)施相應(yīng)的管理手段，能夠減少經(jīng)營(yíng)中不必要的成本浪費(fèi)，人力資源浪費(fèi)，項(xiàng)目在各個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié)都能得到有效的把控與推進(jìn)，問題在產(chǎn)生之前已經(jīng)解決掉，對(duì)于保障產(chǎn)品質(zhì)量及維持產(chǎn)品水準(zhǔn)的一致性有全局把控，使項(xiàng)目開發(fā)成功不只是依靠市場(chǎng)的需求，企業(yè)自身的水平已經(jīng)讓項(xiàng)目在開始之初就已踏上成功之路。主要參考文獻(xiàn)[1] [J].(11)[2] [J].(27)[3] 苗長(zhǎng)川，楊愛華.《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》.北京 清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2009年01月01日[4]張建坤，周虞康著. 《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》.，2006年01月01日[5]姚兵著.《房地產(chǎn)學(xué)研究》，北京. 北京交通大學(xué)出版社. 2011年01月01日[6]田杰芳著.《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》.，[7]張鴻雁，楊雷等著.《中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)論 第1輯》. 2005年01月01日[8]雷雨.《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理》.[9]方齡婭.《如何管理和控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本》.管理觀察 2011(22)[10]李曉紅.《房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)與管理分析》.城市建設(shè)理論研究（電子版），2012年4期
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