房地產(chǎn)項目運作流程及各環(huán)節(jié)管理重點-資料下載頁
2025-04-07 21:37本頁面
【正文】 工驗收方面，所有的投資方、開發(fā)方、設(shè)計方、施工方、其它供方、銷售、物業(yè)均能夠按照自己管理范圍內(nèi)的目標(biāo)參與項目，共同服務(wù)項目開發(fā)，減少各個部門各自為政或者越權(quán)管理的情況出現(xiàn)。大型房地產(chǎn)項目會將多年的工期經(jīng)驗值，作為編制工期計劃的基礎(chǔ)，有效的控制住項目的建設(shè)時間。房地產(chǎn)項目在具有了指導(dǎo)性的一級計劃與二級計劃下，落實到項目的三級計劃明確了項目開發(fā)的目標(biāo)與行動措施。計劃管理讓為業(yè)主服務(wù)的材料設(shè)備進場計劃、分包進場計劃、施工圖需求計劃、采購與招標(biāo)計劃、銷售配合計劃為施工服務(wù)的施工總進度計劃均能落實到位，在項目實施過程中因各種因素引起的改變能夠及時調(diào)整變更計劃，適應(yīng)項目的動態(tài)需要，并在整個開發(fā)過程中保持計劃的完整性與一致性。門窗、外墻、陽臺、露臺滲漏水，內(nèi)墻裂縫，是房地產(chǎn)產(chǎn)品遭受客戶投訴的重點部位，某房地產(chǎn)項目在工程建設(shè)階段針對容易出現(xiàn)問題的防水、砌體砌筑質(zhì)量實行設(shè)計、監(jiān)理、甲方各方嚴(yán)格的監(jiān)控，并提供對應(yīng)的技術(shù)解決措施，實行每日對完成的分項工程進行嚴(yán)格專項檢查，實施了全面質(zhì)量管理，完成后的項目獲得了國家級的施工技術(shù)大獎。質(zhì)量管理體系將標(biāo)準(zhǔn)化的工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合理的施工方案、新材料新技術(shù)新工藝應(yīng)用于項目中，從項目設(shè)計階段開始控制能夠有效減少設(shè)計變更的數(shù)量，施工階段能夠減少返工及質(zhì)量不合格現(xiàn)象，保證了房地產(chǎn)項目的質(zhì)素。由于在項目開發(fā)過程中貫徹了成本控制的理念，某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理在項目中針對九層的轉(zhuǎn)換梁結(jié)構(gòu)進行積極的參與，通過與總包施工單位研究，協(xié)同組織工程結(jié)構(gòu)專家與設(shè)計單位共同討論轉(zhuǎn)換大梁的后澆帶技術(shù)問題，提出可行的優(yōu)化方案，降低成本200萬元，并且縮短工期近一個月。成本管理的成效在房地產(chǎn)項目開發(fā)中是見效最快的，它杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的成本浪費，從源頭上控制成本，從過程中節(jié)約成本，房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本在成本管理下得以控制，是最實際的管理手段。有制度的組織管理將房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力大大提高。許多成功的企業(yè)家也對此做出過自己的定義。通用公司前任總裁韋爾奇先生認(rèn)為所謂房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“企業(yè)獎懲制度的嚴(yán)格實施”。而中國著名企業(yè)家柳傳志先生認(rèn)為，房地產(chǎn)團隊執(zhí)行力就是“用合適的人，干合適的事”。某項目在公司精裝修櫥柜的合頁采購定標(biāo)時曾經(jīng)選用開關(guān)能夠達到50000次的合頁，房地產(chǎn)項目最長的使用年限是70年，通過計算50000次247。70年247。365天≈2次/天，業(yè)主能夠在70年內(nèi)不用擔(dān)心合頁損壞，但櫥柜完全爛掉時，合頁還完好如新有何意義？采用如此高標(biāo)準(zhǔn)的合頁帶來的直接后果就是成本上升，利潤減少。采購管理部門在進行簡單計算后選用了同樣能滿足15年使用期的合頁，為項目直接節(jié)約了三分之二的采購成本。在工程造價中，材料費用占到總成本的60%70%左右，降低了采購成本對項目的利潤所產(chǎn)生的影響不言而喻。采購管理運用在房地產(chǎn)開發(fā)項目上產(chǎn)品的質(zhì)量、成本等起到了非常重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)低成本戰(zhàn)略和差異化的主要手段。五、結(jié)論了解了房地產(chǎn)開發(fā)項目的運作流程，針對房地產(chǎn)開發(fā)流程中的重點環(huán)節(jié)，對應(yīng)不同的環(huán)節(jié)實施相應(yīng)的管理措施，是房地產(chǎn)開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期開發(fā)目標(biāo)的保障。房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程的各個重點環(huán)節(jié)實施相應(yīng)的管理手段，能夠減少經(jīng)營中不必要的成本浪費，人力資源浪費，項目在各個專業(yè)環(huán)節(jié)都能得到有效的把控與推進，問題在產(chǎn)生之前已經(jīng)解決掉，對于保障產(chǎn)品質(zhì)量及維持產(chǎn)品水準(zhǔn)的一致性有全局把控，使項目開發(fā)成功不只是依靠市場的需求，企業(yè)自身的水平已經(jīng)讓項目在開始之初就已踏上成功之路。主要參考文獻[1] [J].(11)[2] [J].(27)[3] 苗長川，楊愛華.《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》.北京 清華大學(xué)出版社，北京交通大學(xué)出版社，2009年01月01日[4]張建坤，周虞康著. 《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》.，2006年01月01日[5]姚兵著.《房地產(chǎn)學(xué)研究》，北京. 北京交通大學(xué)出版社. 2011年01月01日[6]田杰芳著.《房地產(chǎn)市場營銷》.，[7]張鴻雁，楊雷等著.《中國房地產(chǎn)評論 第1輯》. 2005年01月01日[8]雷雨.《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》.[9]方齡婭.《如何管理和控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本》.管理觀察 2011(22)[10]李曉紅.《房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營與管理分析》.城市建設(shè)理論研究（電子版），2012年4期
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