【正文】 用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一) 由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。凡價外費(fèi)用，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。因?yàn)楦鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2004]69號）文件的規(guī)定，住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不計(jì)征營業(yè)稅。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營業(yè)稅，并不用考慮誰出具票據(jù)及會計(jì)如何處理問題。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入。未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理?！被谝陨险咭?guī)定，房地產(chǎn)公司代有關(guān)政府部門收取的代收款項(xiàng)，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，都要依法申報(bào)繳納營業(yè)稅， 例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)檢查某房地產(chǎn)公司“其他應(yīng)付款”賬戶時發(fā)現(xiàn)，該公司2012至2013年在銷售商品房時向客戶收取住房專項(xiàng)維修基金700萬元，管道燃?xì)獬跹b費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)共1500萬元，票據(jù)由委托方進(jìn)行開具，其中專項(xiàng)維修基金700萬元符合國稅發(fā)[2004]69號文件規(guī)定，不計(jì)征營業(yè)稅，其余1500萬元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。最后稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對該企業(yè)作出《稅務(wù)處罰決定書》，處理決定如下： 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬元的營業(yè)稅及附加，并加收滯納金。因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開具，根據(jù)31號文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號文件及國稅發(fā)【2009】91號文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。四、以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息未視同銷售申報(bào)納稅 實(shí)踐中，房地產(chǎn)公司往往會出現(xiàn)以其開發(fā)完成的開發(fā)產(chǎn)品抵建筑企業(yè)的工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息等問題。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長期借款，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開發(fā)產(chǎn)品——商品房。雙方都沒有給對方分別開具發(fā)票。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時應(yīng)視同銷售處理。以房抵工程款應(yīng)按照建筑企業(yè)從房地產(chǎn)公司收回工程款和再用收回的工程款購買房地產(chǎn)公司的房屋兩個階段來進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑企業(yè)應(yīng)分別給對方開具發(fā)票。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。建筑安裝企業(yè)給房地產(chǎn)公司開具建筑安裝發(fā)票，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購買商品房兩個階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給銀行開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，銀行給房地產(chǎn)公司開具超過貸款本金部分利息的利息票據(jù)。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷售商品房獲得的銷售收入，然后用銷售收入支付給其股東的利息兩個階段進(jìn)行稅務(wù)處理。房地產(chǎn)公司給股東開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷售處理，依法申報(bào)繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。例如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實(shí)：一是將其售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對時發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)公司的C項(xiàng)目售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。造成兩個部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。經(jīng)進(jìn)一步檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司與施工單位簽訂了《抵債協(xié)議》，協(xié)議中明確了用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用于職工宿舍。二是在該房地產(chǎn)公司開發(fā)的B花園現(xiàn)場了解房屋入住情況時發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。經(jīng)過查證后，稅務(wù)稽查局對該房地產(chǎn)公司進(jìn)行了如下稅務(wù)處罰決定：第一追繳房地產(chǎn)公司視同銷售行為營業(yè)稅及附加并加收滯納金，按照協(xié)議售價2000萬元扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬元價格視同銷售行為的營業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時按照3900萬元價格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對上述補(bǔ)繳的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。 五、利用裝修分解精裝房銷售收入 為了少繳納土地增值稅，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售額分解為兩部分：一部分為毛坯房銷售額；一部分為裝修款。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，而與客戶簽訂裝修合同是分解銷售額，少申報(bào)土地增值稅和營業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險很大。例如，D花園是甲公司近年開發(fā)的新項(xiàng)目，第一期已基本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對D項(xiàng)目精裝修部分進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購買精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入”。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬元，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅1400萬元，取得裝修預(yù)收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅240萬元。對于該公司D項(xiàng)目取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]53號）的規(guī)定，甲公司將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，其收取的裝修及安裝設(shè)備收入應(yīng)認(rèn)定為銷售不動產(chǎn)的行為的一個組成部分，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目補(bǔ)繳營業(yè)稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營業(yè)稅。最后，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對甲公司做出補(bǔ)營業(yè)稅、土地增值稅、罰款和繳納滯納金的處罰。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2013年企業(yè)所得稅。 合同控稅緣由之六:簽訂銷售合同和裝修合同分解售房銷售收入的涉稅風(fēng)險20140918 09:37:26　　　請分析稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)為什么不承認(rèn)房地產(chǎn)公司的做法？　?。?） 涉稅分析該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購買的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。表面上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。因此裝修收入應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r外費(fèi)用，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。　一、租賃合同合同中租賃價格的涉稅風(fēng)險分析在實(shí)踐中，租賃合同價格涉及到的稅收風(fēng)險是：出租設(shè)備或動產(chǎn)的租賃價格和水電費(fèi)沒有與房屋的租賃價格進(jìn)行分離，即沒有進(jìn)行租金分解而使企業(yè)多繳納了房產(chǎn)稅。為了節(jié)省稅負(fù)在簽定租賃合同時，務(wù)必做到以下稅收風(fēng)險控制策略：第一，在租賃廠房或房屋時，水電費(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價格進(jìn)行分離。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價格進(jìn)行分離，出租人在申報(bào)房產(chǎn)稅時的計(jì)稅依據(jù)更小，可以少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)。第二，廠房或房屋和廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施一切租賃時，必須簽定兩份合同，一份是廠房或房屋合同，一份是廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。（1）案情介紹A公司系主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)?，F(xiàn)A公司決定將其經(jīng)營的M中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦“東方家具廣場”，即將M中心商場地下一、二層約18000平方米的經(jīng)營面積出租給60戶生產(chǎn)家具的客戶(以下簡稱“租戶”)，并分別與租戶簽訂各自獨(dú)立的租賃協(xié)議，以確定每年固定的租金收入。為保證及時、足額收取租金，及能通過租戶的營業(yè)額對其償付能力進(jìn)行判斷，A公司擬采取統(tǒng)一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶。上述租金收入中包含A公司提供場地應(yīng)收的場地租賃費(fèi)、B物業(yè)公司提供物業(yè)管理所收取的物業(yè)管理費(fèi)。(B物業(yè)公司為A公司提供包括地下一、二層在內(nèi)的全部商場的物業(yè)管理服務(wù)，A公司全額支付B物業(yè)公司相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，故A公司向租戶收取的物業(yè)管理費(fèi)不再轉(zhuǎn)付給B物業(yè)公司)。C公司因參與東方家具廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關(guān)協(xié)議約定，A公司需向C公司支付相關(guān)的品牌及管理費(fèi)。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場”的廣告宣傳牌，進(jìn)行形象宣傳和商業(yè)推廣活動。請分析案例中各合同中存在的涉稅風(fēng)險及應(yīng)對策略？（2）合同中隱藏的涉稅風(fēng)險① A公司與C公司簽訂管理合同的涉稅風(fēng)險A公司與C公司簽訂的管理協(xié)議，容易使人理解為C公司提供給A公司品牌家具市場的管理經(jīng)驗(yàn)，并派遣高級管理者前往A公司開辦的家具廣場協(xié)助A公司付諸實(shí)施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費(fèi)。這樣A公司在賬務(wù)處理上必然體現(xiàn)支付“品牌使用費(fèi)”等類似的支出，加之A公司對經(jīng)營家具廣場業(yè)務(wù)采取了統(tǒng)一收款的結(jié)算方式(為了保證租戶能將通過東方家具廣場銷售的家具收入全額在M中心商場的統(tǒng)一結(jié)算柜臺進(jìn)行結(jié)算，A公司擬自招工作人員，負(fù)責(zé)各租戶的家具買賣)，從而證明其經(jīng)濟(jì)行為是一種自營行為．而非所謂的租賃行為。若以此類推．可得出結(jié)論．即A公司目前收取的全部租金收入相當(dāng)于本環(huán)節(jié)經(jīng)銷家具所取得的增值收入。依增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定．A公司應(yīng)就租金部分按17％的增值稅稅率計(jì)算繳納增值稅。② A公司與租戶簽訂租賃合同的涉稅風(fēng)險 A公司與各租戶簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等部門認(rèn)定A公司的此種經(jīng)濟(jì)行為是租賃業(yè)務(wù)，那么依據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定．A公司依合同約定向租戶收取的管理費(fèi)，就屬于租賃行為的價外費(fèi)用。按稅法規(guī)定．不論該價外費(fèi)用所有權(quán)是否歸A公司所有，也不論該價外費(fèi)用收取時開具的是何種發(fā)票及賬務(wù)上如何核算，均應(yīng)并入租金收入的營業(yè)額一起繳納營業(yè)稅。由于A公司需將家具廣場的物業(yè)管理費(fèi)會同商場其他部分的物業(yè)管理費(fèi)支付給B物業(yè)管理公司