【正文】 不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。稅務(wù)人員認(rèn)為材料發(fā)票是不合法憑證是錯(cuò)誤的。即使建筑公司沒(méi)有就甲方供材部分繳納相關(guān)的稅收，房地產(chǎn)公司在甲方供材業(yè)務(wù)中取得的相關(guān)材料發(fā)票也是完全可以作為合法憑證進(jìn)行賬務(wù)處理 　?。?）如果建筑公司沒(méi)有對(duì)甲方供材部分繳納相關(guān)稅收，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不可以要求房地產(chǎn)公司單獨(dú)就這部分補(bǔ)繳相關(guān)稅收。 　　（4）不能將代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加，也不可以。 　　《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無(wú)效。 　　在合同中約定營(yíng)業(yè)稅金（實(shí)際中一般約定所有相關(guān)稅金）由接受方承擔(dān)，顯然是違反了上述稅收法律的規(guī)定（違法地轉(zhuǎn)移了納稅義務(wù)人），根據(jù)《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，故在合同中約定代付營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)當(dāng)屬無(wú)效條款。 　　建筑安裝工程費(fèi)可以按照合同額的10%來(lái)預(yù)提國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 　　出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。 　　這里，需要注意的是，只能按單個(gè)合同預(yù)提，不能按總合同預(yù)提 　　例如，某房地產(chǎn)公司共簽定與2家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與甲企業(yè)簽定的合同總金額1000萬(wàn)元，至2009年12月31日已取得800萬(wàn)元發(fā)票，預(yù)提費(fèi)用為200萬(wàn)元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額5000萬(wàn)元，至2009年12月31日已取得發(fā)票4900萬(wàn)元，預(yù)提費(fèi)用為100萬(wàn)元。納稅調(diào)整金額的計(jì)算以下兩種計(jì)算方法： 　　第一種方法： 　　對(duì)甲企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：200247。1000=20%，需納稅調(diào)增：100010%＝100（萬(wàn)元）。 　　對(duì)乙企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：100247。5000=2%，無(wú)需納稅調(diào)增。 　　第二種方法：對(duì)甲、乙企業(yè)的合同，合并計(jì)算，預(yù)提費(fèi)用所占比例：（200+100）247。（1000+5000）＝5%，無(wú)需納稅調(diào)增。 　　很明顯，第一種方法才是正確的。 　　建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 　　根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣除；如果是在匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。 　　這里要注意的是：完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)條件是孰早的原則： 　?。?）竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 　?。?）已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 　?。?）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 　　例如：2008年2月，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。A公司將該寫字樓預(yù)售給C服裝廠。 　?。?）10月20日交付購(gòu)買方C服裝廠使用。 　　（2）11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 　?。?）11月20日，A公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)論：A公司在計(jì)算該寫字樓企業(yè)所得稅時(shí)，完工時(shí)間應(yīng)以10月20日為準(zhǔn)，而不是11月10日，也不是11月20日。 　　最后，要高度重視《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》國(guó)稅函[2009]342號(hào)的規(guī)定，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。 　　建筑安裝工程費(fèi)土地增值稅的檢查重點(diǎn) 　　（1）國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 　　①發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 　?、诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 　?、郏﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 　　④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 　?、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具。 　?。?）土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分?jǐn)偫?，某?xiàng)目已100%銷售完畢。實(shí)現(xiàn)普通住宅銷售收入6400萬(wàn)元、非普通住宅銷售收入2700萬(wàn)元。繳納土地增值稅122萬(wàn)元，%.稅負(fù)偏低。稅務(wù)局對(duì)其檢查。發(fā)現(xiàn)在同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主體共同成本中劃分420萬(wàn)元（只開(kāi)一張發(fā)票）直接認(rèn)定為“商鋪專門發(fā)生的建安費(fèi)”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金額比例，降低了非普通住宅的稅負(fù)和整體稅負(fù)。 　　經(jīng)檢查后，該公司補(bǔ)交土地增值稅135萬(wàn)元（%）。 　?。ㄎ澹┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的檢查　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 　　需要注意的是，園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，因此稅法沒(méi)有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?　?。┕才涮自O(shè)施費(fèi)的檢查 　　公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十七條規(guī)定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 　　（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 　　（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 　　配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本。如果企業(yè)把產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所的成本計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)納稅調(diào)增。 　　另外，公共配套設(shè)施費(fèi)用可以預(yù)提，可以按照預(yù)算造價(jià)來(lái)合理預(yù)提配套設(shè)施建造費(fèi)用。 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定：公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 　　（七）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的檢查 　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的區(qū)別：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中列支，不應(yīng)在此扣除。 　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)只能列支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的間接費(fèi)用。 　　在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。 　　若企業(yè)建立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，則所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)處開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計(jì)折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 　　期末，借方歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、貸記本科目，該科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位部門分公司設(shè)置明細(xì)帳。 　　企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。 　　現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本或是作為企業(yè)期間費(fèi)用在管理費(fèi)用科目列支？ 　　有些稅務(wù)人員認(rèn)為：現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)應(yīng)作為企業(yè)期間費(fèi)用在管理費(fèi)用科目列支，而不應(yīng)構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則中列舉的建筑安裝費(fèi)中，只有建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用。另外根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的建造合同規(guī)定，建造合同成本中不包括監(jiān)理費(fèi)在內(nèi)。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。 　　現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 　?。ò耍┏杀菊{(diào)整（二次分?jǐn)偅?　　屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅谌缓笤賹⒂梢淹旯こ杀緦?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?32 / 32