【正文】 云中飛房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點嶺南稅俠 云中飛（原創(chuàng)）前言： 房地產(chǎn)企業(yè)今年又要被查了！在國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于開展2010年稅收專項檢工作的通知》（國稅發(fā)[2010]35號）中，房地產(chǎn)企業(yè)再次光榮的登上重點稽查行業(yè)的“黑榜”。在此背景下，云中飛應(yīng)《中國稅網(wǎng)》核心期刊《稅務(wù)規(guī)劃》的邀請，寫作了《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點》一文。《房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點已經(jīng)在《中國稅網(wǎng)》核心期刊《稅務(wù)規(guī)劃》2010年6月期首發(fā)。非常感謝《稅務(wù)規(guī)劃》期刊能夠刊登云中飛這一萬多字的文章，一萬多字呀，這讓云中飛感激不盡，云中飛無以為報，云中飛以后只能多寫文章，以報答《稅務(wù)規(guī)劃》期刊的知遇之恩了。云中飛最新寫的《國稅發(fā)[2010]220號解讀文章》也已經(jīng)投稿《稅務(wù)規(guī)劃》，《稅務(wù)規(guī)劃》的讀者可以第一時間看到云中飛的這篇文章?！抖悇?wù)規(guī)劃》的讀者可能還不是很了解云中飛。云中飛就簡單自我介紹一下吧：云中飛真名叫鐘必，呵呵，真名不是很好聽呢。云中飛是現(xiàn)職一線稅務(wù)稽查人員，目前在三大會計稅務(wù)網(wǎng)站《中國會計視野》、《阿毛稅官》、《房地產(chǎn)會計網(wǎng)》同時擔任版主，是廣東稅務(wù)干部學院兼職教師，珠海市注冊會計師協(xié)會教育培訓委員會委員，參與了國家稅務(wù)總局教育中心標準化課程《企業(yè)所得稅政策法規(guī)》的編寫和《廣東省地稅局稽查案例選編》的編寫。本次《云中飛房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點》主要是摘錄了云中飛核心課程《房地產(chǎn)最新稅收政策解讀及稅務(wù)稽查風險防范2010》30%左右的內(nèi)容。當然，文章參考了部分網(wǎng)友的觀點和案例，在此表示感謝。特別需要說明的是，云中飛水平有限，錯誤難免,希望各位網(wǎng)友批評指正。另外，有網(wǎng)友可能注意到，云中飛又多了一個“嶺南稅俠”的稱號，啊啊，這個稱號不是云中飛自封的，是王駿老師封的。云中飛非?？释躜E老師能在他的博客上轉(zhuǎn)載這篇文章，因為云中飛每天唯一只看王駿老師的博客，王俊老師的博客未來必然是全國財稅類博客點擊率排名第一的。云中飛的電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@房地產(chǎn)企業(yè)計稅收入的檢查重點 來源：中國稅網(wǎng)主辦期刊《稅務(wù)規(guī)劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必）　　房地產(chǎn)企業(yè)幾年連續(xù)被稅務(wù)機關(guān)稽查，稅務(wù)機關(guān)在多年的機車中，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認方面存在許多問題。一般來講，稅務(wù)稽查會重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計稅收入： 　　一、是否有延遲確認收入的行為 　　《企業(yè)會計準則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認： 　?。?）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 　?。?）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制； 　?。?）收入的金額能夠可靠地計量； 　　（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； 　?。?）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。 　　通常房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入的條件是： 　　。 　　。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時間一般是在交樓時。 　　但是，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入比會計規(guī)定要提前： 　　2008年前：國稅發(fā)[2006]31號文件第二條第（二）項規(guī)定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。2008年前，稅法規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工后就要確認收入，而不是交樓時才確認收入。 　　2008年后：國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。國稅發(fā)[2009]31號文件，將會計上的“預(yù)收賬款”提前確認為收入。也就是說，2008年后，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》、《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并收取款項，稅法不再考慮開發(fā)產(chǎn)品是否完工，一律確認為收入。這樣一來，稅法比會計確認收入的時間更為提前了。 　　因此，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)收入的檢查重點是，“預(yù)收賬款”有沒有按稅法的規(guī)定提前確認為收入繳稅。 　　收入交稅的方式是：收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率征稅；收入在完工后取得時，按實際的毛利率征稅。 　　國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 　　也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房按照預(yù)計毛利率計算的預(yù)計毛利額并入當年的應(yīng)納稅所得額，期間費用以及與此有關(guān)的稅金和附加統(tǒng)統(tǒng)允許在稅前扣除。預(yù)售房收入可作為計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)，但在會計處理時，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)。 　　另外，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 　　“計入當期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實際征收”，不是預(yù)征稅款的概念，不是預(yù)征稅款就沒有多退少補的過程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。 　　二、預(yù)收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅 　　定金 　　所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%.定金具有擔保性質(zhì)。 　　根據(jù)新會計準則的規(guī)定，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。由于定金簽了合同，就要征收企業(yè)所得稅。那么，定金是否要交營業(yè)稅呢？ 　　根據(jù)國稅函發(fā)[1995]156號文件18條規(guī)定，此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當天。 　　《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！稜I業(yè)稅暫行條例》第十二條新增加了前置條件：即納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)發(fā)生后才能征營業(yè)稅。 　　《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。 　　因此，一般情況下，對應(yīng)稅行為提供前收到的款項不能以收到款項的當天確認納稅義務(wù)發(fā)生時間。 　　但是，《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 　　納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 　　因此，預(yù)收定金必須要交企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。 　　訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 　　訂金（保證金、誠意金、VIP卡） 訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。 訂金只是單方行為，不具有擔保性質(zhì)。 預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)， 訂金、誠意金需要繳納營業(yè)稅， 《 營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條 規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。 但是，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。 訂金、誠意金可以暫時記在其他應(yīng)付款。但是，一簽合同，訂金（保證金、誠意金、VIP卡）馬上要從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)到預(yù)收賬款繳企業(yè)所得稅。簽了合同還把誠意金放在其他應(yīng)付款是錯誤的，這也是稅務(wù)機關(guān)檢查的重點。 　　三、真假銀行按揭收入檢查 　?。ㄒ唬┱姘唇业臋z查 　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)喜歡隱瞞銀行按揭的收入，而隱瞞銀行按揭的收入很容易檢查出來。 　　例如，檢查員到某單位售房部實地調(diào)查，通過對售房部人員詢問，并對其銷售部微機進行了檢查，取得了詳細的電子售樓明細表，證實了其所開發(fā)項目已售出住宅162戶，并發(fā)現(xiàn)其中按揭貸款售房戶數(shù)75戶。但該單位賬薄中沒有記載按揭貸款銀行劃轉(zhuǎn)的按揭貸款金額。針對這一問題，檢查人員到按揭貸款銀行進行調(diào)查取證。在事實面前，該單位只好承認少計了這部分收入。 　　國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 　?。ǘ┘侔唇业臋z查 　　假按揭一般在房地產(chǎn)市場低迷的時候出現(xiàn)。稅務(wù)機關(guān)對假按揭的態(tài)度是，只看形式，不考慮是否真假銀行按揭，只要有合同就一律征稅。 　　例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金不足，而通過銀行的融資渠道又很狹窄，故采取了假按揭的方式，即讓該公司員工用自己或親屬的名字，簽定個人預(yù)購商品房協(xié)議，該公司支付個人首付款后，收到銀行給付的住房按揭款，賬務(wù)處理是借：“銀行存款”貸：“長期借款”（不是“預(yù)收賬款”），在財務(wù)費用或和建工程中列