【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃及檢查應(yīng)對(duì)技巧第一講： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)政策分析 第二講 企業(yè)稅收策劃概論 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)分工越來越細(xì)，在企業(yè)的理財(cái)領(lǐng)域又產(chǎn)生了一門新學(xué)科，這就是稅收策劃。第一節(jié) 投資活動(dòng)的稅收分析 一、濟(jì)活動(dòng)的結(jié)算環(huán)節(jié) 任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)都與稅收有關(guān)。稅收與死亡不可避免。 橫向結(jié)算行為。即企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)之間?？v向結(jié)算行為。即企業(yè)與人個(gè)人、企業(yè)與國(guó)家。二、調(diào)節(jié)利益的閘門——稅收 立法——通過稅收的要素體現(xiàn)利益； 執(zhí)法——通過稅務(wù)管理落實(shí)政策； 守法——通過納稅申報(bào)實(shí)現(xiàn)稅收。 稅法要求納稅人自覺申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅務(wù)稽查等手段督促納稅人正確處理企業(yè)、個(gè)人與國(guó)家利益的關(guān)系，正確核算稅款，避免偷稅行為。 西方人認(rèn)為：死亡與稅收不可避免。但是，目前在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)生活中，存在一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)： 100%的人想偷稅，99%的人在實(shí)施偷稅，而98%的人又在自覺不自覺地多繳稅！ 第二節(jié) 稅收策劃的概念 一、策劃的含義變化 幾千年來，策劃的內(nèi)涵是在不斷地變化，不斷充實(shí)的。在古代，策劃的名詞性較強(qiáng)，與現(xiàn)在的計(jì)劃、計(jì)策、計(jì)謀、謀略、對(duì)策的意思接近。 而在現(xiàn)代，策劃的動(dòng)詞性含義增強(qiáng)，以信息、創(chuàng)意、點(diǎn)子、謀略、目標(biāo)等要素為其內(nèi)核。 “策劃”的全面含義為：如何在全面謀略的基礎(chǔ)上指導(dǎo)操作者去圓滿地實(shí)施對(duì)策、計(jì)策或計(jì)謀，從而達(dá)到辦事的目的。 二、稅收策劃 稅收策劃，是策劃領(lǐng)域的一個(gè)方面，或者說，就是在稅收方面進(jìn)行策劃，以達(dá)到策劃人所要實(shí)現(xiàn)的目的。而在現(xiàn)實(shí)社會(huì)，多數(shù)人往往將一個(gè)舶來品——稅收籌劃用來表述納稅人從微觀的角度所進(jìn)行的稅收策劃。筆者則認(rèn)為還是以我國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，用稅收策劃這一概念更符合我國(guó)的國(guó)情。三、稅收策劃的概念 【案例】《他們應(yīng)該怎樣申報(bào)？》 在多數(shù)人看來，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)少報(bào)利潤(rùn)，將企業(yè)的盈利能力申報(bào)得越小越好。而實(shí)際上，對(duì)于實(shí)行核定征收方法征稅的納稅人，就流轉(zhuǎn)稅而言，其計(jì)稅依據(jù)是納稅人的銷售額；所得稅也是以銷售額為基礎(chǔ)的。 【案例】《他的店面房應(yīng)該如何出手？》不同的稅收存在不同的征收環(huán)節(jié)。營(yíng)業(yè)稅幾乎對(duì)每一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)都征收，所以減少應(yīng)稅業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，就可以減少應(yīng)稅次數(shù)，從而降低實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。通過以上案例的分析，我們可歸納出如下公式：政策信息+業(yè)務(wù)流程=稅收策劃 企業(yè)稅收策劃就是納稅人在現(xiàn)行稅制條件下，通過充分利用各種有利的稅收政策，適當(dāng)安排投資行為和業(yè)務(wù)流程，通過巧妙的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理，合理地安排納稅方案，在合法的前提下，以實(shí)現(xiàn)股東利益最大化為目標(biāo)的涉稅經(jīng)濟(jì)行為。 其基本內(nèi)涵是：一是企業(yè)稅收策劃的主體是納稅人。二是企業(yè)稅收策劃的客體是各項(xiàng)涉稅行為。三是企業(yè)稅收策劃的目標(biāo)在于追求稅后利益的最大化。 中國(guó)最龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)下載四、稅收策劃的原理 實(shí)驗(yàn)一： 九點(diǎn)連線 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ （要求：三條直線一筆串連九點(diǎn)）五、稅收策劃的產(chǎn)生與發(fā)展 稅收策劃產(chǎn)生的前提條件：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（法治經(jīng)濟(jì)）。中國(guó)的稅收策劃（稅收籌劃）產(chǎn)生于八十年代末、九十年代初。稅務(wù)促產(chǎn)增收，稅務(wù)代理。稅收策劃的專家力量：注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等。第三節(jié) 投資稅收策劃的政策邊界 目前，部分企業(yè)減少稅收成本所采取的三種辦法，即偷稅、避稅和稅收策劃，其中有合法的，也有不合法的?！景咐俊痘I劃耶？偷稅耶？》一、稅收策劃 稅收策劃是在順應(yīng)稅法意圖、完全不違背立法精神的前提下，當(dāng)存在兩或兩種以上納稅方案時(shí)進(jìn)行的優(yōu)化選擇，實(shí)現(xiàn)繳納最少的稅款，以達(dá)到稅后利潤(rùn)最大化的行為，在一定的條件下也稱節(jié)稅。二、偷稅 偷稅是納稅人采取欺詐手段，故意不遵守稅法的有關(guān)規(guī)定，使稅務(wù)機(jī)關(guān)難以掌握其真實(shí)情況，從而達(dá)到少納稅目的。偷稅的特征是非法性與欺詐性，偷稅的手法也很多，如隱匿收入、亂攤費(fèi)用、虛增成本、多列支出或費(fèi)用、虛報(bào)虧損、拒絕申報(bào)、不如實(shí)申報(bào)、地下經(jīng)營(yíng)等等。 三、避稅 避稅就是納稅人在不明顯違反稅法規(guī)定的前提下，利用稅法的漏洞或意義不明確之處巧妙安排自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以減少其納稅義務(wù)的行為。避稅的合法與非法并無(wú)一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這取決于相關(guān)國(guó)家對(duì)此的態(tài)度。四、避稅與稅收策劃的聯(lián)系與區(qū)別 聯(lián)系：都是非違法的。區(qū)別：其一，從定性的角度來區(qū)別。稅收策劃順著立法意圖，著眼于總體的決策和長(zhǎng)期利益，謀取的利益是合法、正當(dāng)?shù)摹１芏惸嬷⒎ㄒ鈭D，針對(duì)稅法上的某個(gè)漏洞，或者利用法律的空隙進(jìn)行降低稅收負(fù)擔(dān)的操作。其二、從定量的角度來區(qū)別。如對(duì)于轉(zhuǎn)讓定價(jià)的操作，作為貨物銷售（非消費(fèi)稅產(chǎn)品），10%的利潤(rùn)率是合與非法的分水嶺。第四節(jié) 企業(yè)稅收策劃的意義 稅收策劃，盡管還是個(gè)新事物，但它一進(jìn)入市場(chǎng)就已顯示出了強(qiáng)大的生命力，給很多企業(yè)帶來了更多的利益。其意義主要有： 一、稅收策劃是一種增值性經(jīng)濟(jì)行為，合理合法的稅收策劃將有助于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 二、稅收策劃是使企業(yè)投資利益最大化的重要途徑。 三、稅收策劃是企業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)管理水平提高的促進(jìn)力。 四、稅收策劃是維護(hù)企業(yè)良好形象的重要保證?？傊?，一句話說得好：野蠻者抗稅，愚昧者偷稅，精明者進(jìn)行稅收策劃。 第三講 稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范 第一節(jié) 企業(yè)稅收策劃風(fēng)險(xiǎn) 所謂稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)，通俗地講就是稅收的籌劃活動(dòng)因各種原因失敗而付出的代價(jià)。稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三方面的內(nèi)容：一、決策者存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)“籌劃稅收是財(cái)務(wù)人員的事情，與自己無(wú)關(guān)”、“財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員是處理涉稅事項(xiàng)的專職人員，理應(yīng)解決稅收上的所有問題”、“我與稅務(wù)局的關(guān)系很好，如果有事可以很容易擺平的”。二、業(yè)務(wù)流程的操作風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上，稅收的產(chǎn)生多數(shù)不在會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)。稅收實(shí)現(xiàn)、稅收核算和納稅申報(bào)脫節(jié)。如決策者對(duì)有關(guān)政策不熟悉，又沒有經(jīng)過咨詢就武斷操作等，從而造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。案例：《個(gè)人建房方法影響稅收負(fù)擔(dān)》在本案中，如果施工隊(duì)由大家共同雇請(qǐng)，而不是由王先生代表大家雇請(qǐng)，則各人分得住房屬于自建住房，不構(gòu)成銷售不動(dòng)產(chǎn)，不繳納營(yíng)業(yè)稅，也不繳納契稅。 三、“按章納稅”的風(fēng)險(xiǎn) 即日常的納稅核算從表面或局部的角度看是按規(guī)定去操作了，但是由于對(duì)有關(guān)稅收政策的精神把握不到位，實(shí)質(zhì)上形成偷稅，從而引起稅務(wù)處罰。案例：《合作建房應(yīng)注意稅收責(zé)任》 四、對(duì)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用和執(zhí)行不到位的風(fēng)險(xiǎn) 如“四殘人員”比例不足而享受了福利企業(yè)優(yōu)惠、利用再生資源的比例不足而享受了有關(guān)環(huán)保方面的稅收優(yōu)惠等等。五、對(duì)稅收政策缺乏系統(tǒng)性把握 在系統(tǒng)性稅收策劃過程中對(duì)稅收政策的整體性把握不夠，形成稅收策劃風(fēng)險(xiǎn)。如在企業(yè)改制、兼并、分設(shè)過程中的稅收策劃涉及多種稅收優(yōu)惠，如果不能系統(tǒng)地理解，就很容易出現(xiàn)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)?！景咐俊独麧?rùn)變?yōu)闀?huì)務(wù)費(fèi) 一不留神成偷稅》六、籌劃成本大于效益 對(duì)企業(yè)的情況沒有全面比較和分析，導(dǎo)致籌劃成本大于籌劃成果，或者籌劃方向與企業(yè)的總目標(biāo)不一致，從表面上看有成果，而實(shí)際上企業(yè)并沒有從中得到實(shí)惠等等。第二節(jié) 策劃風(fēng)險(xiǎn)的防范 以上這些都是稅收策劃過程中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)。防范稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)主要從以下幾個(gè)方面去努力：（一）建立稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，立足于事先防范。 一是在接受委托時(shí)，要向委托人和接受籌劃的納稅人說明稅收籌的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并在委托合同就有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)問題簽署具體條款，從而對(duì)或有風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)事先約定，減少可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)糾紛；二是在進(jìn)行稅收策劃過程中，要注意相關(guān)政策的綜合運(yùn)用，從多方位、多視角對(duì)所籌劃的項(xiàng)目的合法性，合理性和企業(yè)的綜合效益進(jìn)行充分論證。三是正確認(rèn)識(shí)納稅義務(wù)。要知道，應(yīng)該繳的稅還是要繳的，稅收策劃只能在一定的政策條件下，并且在一定的范圍內(nèi)發(fā)生作用，不能對(duì)其要求過高。（二）及時(shí)地、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)稅收政策，準(zhǔn)確理解和把握稅收政策的內(nèi)含。 一是利用稅收政策與經(jīng)濟(jì)實(shí)際適應(yīng)程度的不斷變化，尋找納稅人在稅收上的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，從而取得利益最大化； 二是注意全面把握稅收政策的規(guī)定性，切勿抓住一點(diǎn)，不及其余，否則也會(huì)功虧一簣。（三）加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系，充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管的特點(diǎn)和具體要求。 （四）聘請(qǐng)稅收策劃專家，提高稅收策劃的權(quán)威性和可靠性。 生產(chǎn)力的發(fā)展引起社會(huì)分工。 技術(shù)進(jìn)步促使專業(yè)分工。 習(xí)慣性思維定勢(shì)。 古人云：“旁觀者清，當(dāng)局者迷”。 橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同。不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。 ——宋蘇軾：題西林壁 組織屏蔽對(duì)企業(yè)員工思維的影響（實(shí)驗(yàn)）。 實(shí)驗(yàn)二： 九點(diǎn)連線 ●● ● ●● ● ●● ● （要求：四條直線串連九點(diǎn)，并且一筆畫完） 第四講： 房地產(chǎn)行業(yè)的納稅現(xiàn)狀及政策展望 房地產(chǎn)行業(yè)成為偷逃稅大戶！這句話不是空穴來風(fēng)，近期，經(jīng)濟(jì)界連續(xù)公布了多個(gè)榜單：在個(gè)人財(cái)富的榜單上，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪很多，但是在納稅排行榜上，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)卻是很少。這一多一少，將房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)情的引入了人們議論的話題之中。 一、房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)擁有房產(chǎn)的需要越來越高，這個(gè)需要推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在各行各業(yè)中以更快的速度發(fā)展。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一系列的問題。 （一）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題成為社會(huì)關(guān)心的熱點(diǎn) “2004中國(guó)內(nèi)地百富榜”中有45位富豪來自房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)，是涌現(xiàn)出最多富豪的行業(yè)?！案２妓?004中國(guó)富豪榜”中共有200位富豪入圍，其中有64位來自房地產(chǎn)行業(yè)，同樣是出現(xiàn)最多富豪的行業(yè)。 但在國(guó)家稅務(wù)總局近期公布的“2003年度中國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)排行榜”中，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍，即便是房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅狀元深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，納稅額也不過是將近2億元，與全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)中的最后一名（）尚有數(shù)倍的差距。 更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有登上納稅榜名單，反而頻頻出現(xiàn)在近期的欠稅公告之中。北京地稅2004年第二期欠稅公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企業(yè)“榜上有名”，而15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。 相關(guān)消息的連續(xù)公布，引發(fā)了市場(chǎng)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的極大關(guān)注。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅檢查情況 面對(duì)一系列的詳實(shí)數(shù)據(jù)，各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在納稅問題上的直接反映，就是該行業(yè)存在極為嚴(yán)重的偷逃稅款現(xiàn)象。在隨后的一段時(shí)間內(nèi)，全國(guó)不少媒體發(fā)了抨擊房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款的文章，后來的事實(shí)也印證了這一點(diǎn)。 據(jù)資料介紹，去年下半年，南京市地稅部門曾對(duì)全市十家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)檢查，其結(jié)果令人大跌眼鏡。被查的十家開發(fā)商均存在著偷稅行為，有的還特別嚴(yán)重。如果將查補(bǔ)稅款進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的累計(jì)，其總數(shù)再建十處商品房也不在話下。 與此同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局也把房地產(chǎn)行業(yè)列為2004年度專項(xiàng)納稅檢查工作重點(diǎn)。此外，一些省市也紛紛出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理規(guī)定，而這又進(jìn)一步助長(zhǎng)了社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷稅問題的批判。在這樣的情況下，房產(chǎn)商們?nèi)绾瓮刀?，為何總是偷稅，且能屢試不爽，又該如何堵上稅?wù)黑洞……這一系列帶有思考性的問題冷峻地?cái)S到了稅務(wù)官的案前。 （三）房地產(chǎn)稅收檢查重點(diǎn) 2005年，稅務(wù)機(jī)關(guān)仍然不約而同地將房地產(chǎn)行業(yè)作為檢查的重點(diǎn)，而在稅種上看，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅都是檢查重點(diǎn)。 在營(yíng)業(yè)稅方面，重點(diǎn)檢查企業(yè)有無(wú)按規(guī)定納稅申報(bào)、納稅申報(bào)是否真實(shí)準(zhǔn)確；預(yù)收款（預(yù)收定金）是否按規(guī)定納稅；以房換房、以地?fù)Q房、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、合作建房等行為是否按規(guī)定納稅等。 在企業(yè)所得稅方面，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入、其他各項(xiàng)應(yīng)稅收入核算是否真實(shí)、準(zhǔn)確；各種收入是否全部按規(guī)定入賬，有無(wú)已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)或做賬外收入的情況；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目金額支出是否真實(shí)、合法，重點(diǎn)是業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本是否符合規(guī)定，重點(diǎn)是土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 個(gè)人所得稅檢查的重點(diǎn)，將放在房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者作為檢查重點(diǎn)。著重查處納稅人和扣繳義務(wù)人簽訂假合同、假協(xié)議，少報(bào)收入少納稅，共同實(shí)施偷稅的行為及扣繳義務(wù)人故意為納稅人隱瞞收入、進(jìn)行虛假申報(bào)，從而少繳或不繳個(gè)人所得稅的行為。二、部分房產(chǎn)企業(yè)偷稅的主要手段和問題 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)過程與其他企業(yè)相比，存在自身的特點(diǎn)，所以也就使其具有特殊性。在這樣的情況下，就鑄就房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的兩個(gè)主要手段：一打時(shí)間差，二打政策差。所謂時(shí)間差是指稅務(wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位。但事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去，通過適當(dāng)處理，從財(cái)務(wù)報(bào)表上，很難看出前一項(xiàng)目盈利如何。這是整個(gè)行業(yè)內(nèi)眾所周知的方法。 所謂政策差是指按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。此外，還有隱瞞收入、掛賬等等手段。 （一）銷售環(huán)節(jié)的偷稅手段 房屋是一種特殊產(chǎn)品，銷售方式