【正文】 增城市房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策匯編目錄：一、企業(yè)所得稅部分《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》（穗地稅發(fā)〔2002〕152號）《轉發(fā)關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕66號、粵地稅發(fā)[2003]348號、國稅發(fā)[2003]83號）《關于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法》（穗地稅發(fā)〔2004〕90號）《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管問題的補充通知》?。ㄋ氲囟惏l(fā)[2005]3號）二、營業(yè)稅部分《轉發(fā)關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕176號、粵地稅發(fā)[2004]186號、國稅發(fā)[2004]69號）《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（穗地稅發(fā)〔１９９８〕３４０號）三、土地增值稅《轉發(fā)關于加強土地增值稅管理工作的通知》（穗地稅函〔2005〕18號、粵地稅函[2004]545號、國稅函［2004］938號、）《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》（穗地稅發(fā)[2005]106號）《國家稅務總局關于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕66號、粵地稅發(fā)[2004]269號、國稅發(fā)［2004］100號、）四、房產(chǎn)稅、土地使用稅《轉發(fā)關于明確房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間有關問題的通知》（穗地稅函[2005]62號、粵地稅函[2004]719號、）《轉發(fā)關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關政策規(guī)定的通知》（穗地稅函〔2003〕206號、粵地稅函[2003]565號、國稅發(fā)［２００３］８９號）一、企業(yè)所得稅關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》的通知局屬各單位：現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。廣州市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定第一章 總則第一條 為完善和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于按規(guī)定由我市地方稅務機關征管企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱納稅人)。第二章 企業(yè)所得稅應稅收入的確認第三條 納稅人銷售商品房同時符合以下條件的，應確認為收入的實現(xiàn)：(一)納稅人與購買方在商品房交付使用通知書(或稱收樓通知書等)上辦妥交接手續(xù)；(二)《商品房預售合同》約定交接商品房時的應收款項，或納稅人已收到合同約定收款金額，并開具結算帳單提交購買方認可。第四條 納稅人采用銀行按揭方式銷售商品房的，以商品房交付使用、并開具有效憑據(jù)、取得銀行按揭款時確認收入的實現(xiàn)。第五條 土地使用權轉讓，以土地已經(jīng)移交、按合同約定收款金額或開具發(fā)票金額作為收入實現(xiàn)。第六條 對納稅人取得銷售商品房外的其他收入，按現(xiàn)行有關稅收規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。第三章 成本費用的扣除第七條 納稅人銷售房地產(chǎn)所發(fā)生經(jīng)營成本的確定，應依據(jù)收入與成本配比原則。第八條 納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目已竣工結算的，應根據(jù)其實際發(fā)生的單位面積開發(fā)成本和已售商品房的建筑面積計算本期銷售商品房的經(jīng)營成本，在所得稅前扣除。第九條 納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用但未全部結算完畢的，在交付使用時將項目預算書報報經(jīng)管地方稅務征管機關備案的前提下，可暫按預算開發(fā)總成本除以開發(fā)商品房建筑面積計算出單位面積開發(fā)成本，并據(jù)以計算本期銷售商品房的經(jīng)營成本，在所得稅前扣除，但房產(chǎn)開發(fā)項目工程結算完畢后應按實際發(fā)生額對已結轉的經(jīng)營成本和未結轉的開發(fā)成本進行相應調(diào)整。第十條 對納稅人發(fā)生的房產(chǎn)開發(fā)項目公共配套設施建設費用，納稅人能提供有關部門批準文件、并報經(jīng)管地方稅務征管機關備案的，分別按下列情況處理：(一)對非營利性且不作有償轉讓的部分，可分別按配套設施項目不同的建設情況，采取以下方法計算并作所得稅稅前扣除處理：，其發(fā)生的公共配套設施費用，能夠分清受益項目的，直接計入有關受益項目；如果發(fā)生的公共配套設施費用需要由兩個或兩個以上受益項目負擔的，則應以商品房建筑面積或工程預算成本等為標準，按比例分配法分別計入相關的受益項目。，以公共配套設施項目的工程實際成本或預算成本與規(guī)劃建筑面積的比例，計算商品房每單位面積的承擔標準，并按本期竣工商品房建筑面積計算本期預提或待攤的配套設施費用：(1)商品房建設在先，公共配套設施建設在后的，按最終實際發(fā)生的化共配套設施費用沖減預提費用，實際支出數(shù)大于預提數(shù)的，差額部分計入有關項目成本；實際支出數(shù)小于預提數(shù)的，差額部分應沖減有關項目成本。納稅人如果按項目預提配套設施費用的，應在每項配套設施工程完工時，按對應的項目進行沖轉；如果按綜合性即區(qū)域性預提公共配套設施費用的，則按公共配套設施工程的所在區(qū)域進行沖轉。(2)公共配套設施建設在先，商品房建設在后的，公共配套設施費用在受益項目中分攤，其應攤未攤的費用只保留尚未完工的商品房應負擔的配套設施費用。納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目由于公共配套設施項目與商品房不是同步建設，需要預提配套設施費用的，必須設置備查簿或明細帳目逐一反映公共配套設施項目的預提費用、工程支出和結余情況。對未設置備查簿或明細帳目如實反映有關情況的，由地方稅務機關依法核定。納稅人預提費用和尚未攤銷的公共配套設施費用年末有余額的，應在年度申報企業(yè)所得稅時以附件形式對各項目本年度攤提的數(shù)額、年初和年末余額列表說明。(二)對屬于有償轉讓或建成后用于營業(yè)的公共配套設施項目，其建設過程中發(fā)生的費用不得作為銷售商品房的開發(fā)成本在所得稅稅前扣除，但可分別以有償轉讓成本或固定資產(chǎn)折舊形式在稅前扣除。第十一條 業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除。納稅人在經(jīng)營初期無營業(yè)收入，報經(jīng)管地方稅務征管機關備案后，可暫將據(jù)實發(fā)生的業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費分明細列入“待攤費用”，結轉以后年度扣除。納稅人自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，將待攤的上述費用結轉在3年內(nèi)分期攤入管理費用，每年結轉扣除的數(shù)額分別加上當年發(fā)生的上述費用支出，在當年營業(yè)收入和稅法規(guī)定標準計算的扣除限額范圍內(nèi)允許在稅前扣除。業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費超過扣除限額的部分應作納稅調(diào)整處理，廣告費超過扣除限額的部分可無限期向以后納稅年度結轉。第十二條 納稅人采取先租賃后出售房地產(chǎn)的，在租賃期間已經(jīng)提取的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。第十三條 納稅人向境外代銷企業(yè)支付的各種擁金、差價、手續(xù)費、提成費等勞務費用，應當提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管地方稅務征管機關審核確認后，方可作為企業(yè)的費用扣除，但實際扣除的數(shù)額不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。第四章 征收方式的確定第十四條 對賬冊健全、核臬清楚完整、能夠正確計算應納稅所得額的納稅人，可繼續(xù)按季或按月，采用查帳征收方式預繳企業(yè)所得稅。第十五條 納稅人屬于下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務征管機關核準，從2002年1月1日起(稅款所屬時期)采用帶征率方式按月繳納企業(yè)所得稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；(二)雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全、難以查帳的；(三)發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；(四)納稅人申報的應納稅所得額明顯偏低，又無正當理由的；(五)不能如實申報、正確計算企業(yè)所得稅的。第十六條 各地方稅務征管機關應于今年6月底前對轄內(nèi)納稅人的企業(yè)所得稅申報情況進行清理，并根據(jù)納稅人的不同情況重新確定適用的征收方式。如果今后納稅人的有關情況發(fā)生變化，可以向經(jīng)管地方稅務征管機關申請由帶征率方式改為查帳征收方式。但查帳征收方式一經(jīng)確定，一般不予改變。第十七條 按季或按月采用查帳征收方式預繳企業(yè)所得稅的納稅人，年終應依據(jù)本通知第二、三章以及其他有關稅收規(guī)定進行匯算清繳，多退少補。第十八條 納稅人采用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的，具體處理如下：(一)帶征企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為納稅人應納營業(yè)稅的營業(yè)額，即包括預售商品房所取得的預收款收入。(二)%計算繳納企業(yè)所得稅。(三)原采用查帳征收方式預繳企業(yè)所得稅的納稅人，如果改用帶征率方式的，其累計未結轉收入的預售商品房預收款，應在改變征收方式的當年一次性按帶征率繳納企業(yè)所得稅。對數(shù)額較大，一次性繳交有困難的納稅人，報經(jīng)管地方稅務征管機關批準，可分2年繳交入庫。第五章 關于改變征收方式的銜接問題第十九條 對1999年以前(含1999年)采用帶征方式繳納企業(yè)所得稅，2000、2001年改為查帳征收方式繳納，2002年再改用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，分別按以下情況處理：(一)稅務機關對納稅人2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項已按查帳征收的有關稅收規(guī)定進行企業(yè)所得稅納稅檢查處理的，2002年應按第十八條第三款規(guī)定銜接；(二)除本條第一款外，%的，%計算的應繳所得稅的差額在2002年補繳入庫；對未按規(guī)定補繳的，由征管機關移送稽查部門，對其2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項按本通知的有關規(guī)定進行審核和清算，或按《征管法》核定其應納稅所得額。第二十條 納稅人所得稅征收方式由帶征改為查帳征收方式的(第十條情況除外)，可根據(jù)企業(yè)實際情況，對跨期項目(跨期項目指改變征收方式前一年在售、且改變征收方式當年及以后年度仍有銷售的項目；改變征收方式前一年仍未有銷售或已銷售完畢的項目屬非跨期項目)選擇以下方法銜接。對非跨期項目則按第二、三章的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。如果納稅人以前年度帳冊較健全，能提供準確、真實的收入、成本費用資料的，可分以下不同情況處理：(當時未作經(jīng)營收入反映)，改變征收方式當年及以后年度工程完工交付使用時按財務制度規(guī)定結轉經(jīng)營收入的，可按本年度跨期項目所結轉的經(jīng)營收入額，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本、結轉的遞延營業(yè)稅及附加稅費后的差額，作為跨期項目在本年度核算的、已計征企業(yè)所得稅的跨期項目經(jīng)營利潤，在申報年度企業(yè)所得稅時作納稅調(diào)整減少處理，既不予重復計算企業(yè)所得稅。對本年銷售跨期項目所取得的收入，根據(jù)第二章的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本和所負擔的營業(yè)稅及附加稅費后的差額，作為跨期項目的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。，并在當時已作經(jīng)營收入反映的，按本年度銷售跨期項目的所取得的收入(包括預收款收入)作經(jīng)營收入，減去按第三章規(guī)定配比計算的經(jīng)營成本和所負擔的營業(yè)稅金及附加稅費后的差額，作為跨期項目在本年度核算的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。但對跨期項目實際發(fā)生的所有成本費用不得重復在稅前扣除。(二)如果納稅人以前年度帳冊不健全，不能提供準確、真實成本費用資料的，可按本年度銷售跨期項目所取得的收入(包括預收款收入)，依10%經(jīng)營利潤率計算跨期項目的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。第六章 帳簿憑證管理、申報納稅與相關責任第二十一條 不論稅務機關對納稅人采用何種征收方式征收企業(yè)所得稅，納稅人均應按照法律、行政法規(guī)規(guī)定設置帳簿，依法取得和使用發(fā)票，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進行財務會計核算；依照經(jīng)營地方稅務征管機關規(guī)定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關要求報送的其他納稅資料。第二十二條 納稅人以不合法、非有效憑證記帳，違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，按《發(fā)票管理辦法》及其實施細則處理。第二十三條 納稅人應當按照我局《關于我市銷售不動產(chǎn)、轉讓土地使用權使用發(fā)票問題的通知》(穗地稅發(fā)〔1996〕86號，見《廣州納稅指南》96年第3期68頁)規(guī)定的范圍、時限、內(nèi)容開具發(fā)票。如有違反，按《發(fā)票管理辦法》處罰。第二十四條 納稅人與關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，沒有按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或支付價款、費用，而減少其應納稅收入(所得)的，按《征管法》及其實施細則處理。第二十五條 實行查帳征收方式預繳企業(yè)所得稅的納稅人，仍按原規(guī)定申報企業(yè)所得稅。實行帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，每月使用《廣州市地稅核定征收業(yè)戶納稅申報表》（ＳＢ０１９）申報企業(yè)所得稅。第七章 委托代銷業(yè)務第二十六條 納稅人與其他單位簽訂委托代銷房地合同，在依法貼足印花稅票后，委托方應在簽訂合同次月，在營業(yè)稅申報期限內(nèi)隨同地方稅綜合申報表向經(jīng)管地方稅務征管機關附送代銷房地產(chǎn)合同原件及復印件(核對無誤后退還原件)。本文下發(fā)前已簽定的委托代銷合同應于今年6月10日前向主管地方稅務征管機關補報。應附送而不附送有關合同的，按《征管法》第62條處罰。第二十七條 納稅人與境內(nèi)(外)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷合同或協(xié)議，委托境內(nèi)(外)企業(yè)銷售其位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)，應按受托方向購房人銷售的價格，作為納稅人的房地產(chǎn)銷售收入依法計繳稅款，不得抵減支付給受托方的代理費用后的余額才作為銷售收入；納稅人支付給受托方的代理費用應作為銷售費用處理。第二十八條 在委托代銷房地產(chǎn)業(yè)務中，如由受托方(中介機構)收取代售房地產(chǎn)價款的，受托方在當月收到代售房地產(chǎn)款項后，應于月終后10日內(nèi)向委托方(開發(fā)商)全額劃款或全額報帳，委托方據(jù)此申報納稅。本文下發(fā)前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全額劃款或全額報帳的，應于今年6月10日前向委托方補辦劃款或報帳手續(xù)。第二十九條 受托方采取瞞報、遲報等手段為納稅人(委托方)提供各種方便，導致委托方未繳、少繳稅款，按《征管法實施細則》處罰，即：稅務機關除沒收受托方非法所得外，并可處以未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。第三十條 委托方(開發(fā)商)應當依法申報繳納稅款。委托方不及時與受托方(包括境外的代理機構)對帳，申報應納稅額與實際應納稅額不符，造成不繳或者少繳應納稅款的，按《征管法》第63條規(guī)定補稅、加收滯納金和處以罰款。第八章 附則第三十一條 番禺區(qū)、花都區(qū)、增城市、從化市地方稅務局可參照本規(guī)定執(zhí)行，帶征率可視本區(qū)的實際情況自行確定，并報市局稅政二處備案。第三十二條 地稅機關查出納稅人以前年度有原《征管法》第２３條和新《征管法》第３５條列舉的情形之一的，％的征收率核定其應納所得稅額。按第二十條 的規(guī)定由帶征改為查帳征收企業(yè)所得稅的，以改變征收方式的當年確定執(zhí)行時間。其余規(guī)定自２００２年