【正文】 廣州市地方稅務局本通知下發(fā)后各地要全面清理城鎮(zhèn)土地使用稅的減免規(guī)定，屬于越權(quán)減免的要立即糾正并恢復征稅；除經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅?！　〕擎?zhèn)土地使用稅和土地增值稅開征以來，征管工作總體情況是好的?！　《晟仆恋卦鲋刀惖念A征辦法。　　二、南沙開發(fā)區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅應稅土地每平方米平均年稅額標準按《廣州市人民政府令》（[1997]第12號）規(guī)定的六級土地標準計征?！　∪?、納稅人選擇定期申報方式的，應向納稅所在地的地方稅務機關(guān)備案?！　。ㄋ模┙?jīng)濟適用住房是指取得物價部門關(guān)于經(jīng)濟適用住房銷售價格批復的項目。該項目全部轉(zhuǎn)讓完畢時，納稅人應于季度終了后的納稅申報期內(nèi)，進行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補?！　∫?、關(guān)于實行定率預征土地增值稅　　從2005年1月1日（稅款所屬期）起，對在我市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、從化市、增城市和南沙開發(fā)區(qū)，下同）開發(fā)房地產(chǎn)的納稅人出售自行開發(fā)房產(chǎn)的應征土地增值稅，實行定率預征的征收方法?！　。ㄈ嬗衅胀藴首≌木C合樓開發(fā)項目，不能按照房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項目金額來分別核算和清算申報的，不得享受建造普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%可免征土地增值稅的政策?！　〉谑鍡l 清算　?。ㄒ唬╉椖靠⒐そY(jié)算后進行土地增值稅清算的納稅人，必須同時符合以下兩個條件（以下簡稱“按實清算條件”），扣除項目才能按實際發(fā)生的金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開發(fā)項目準確核算扣除項目實際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據(jù)?！　》慨a(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓完畢時，進行土地增值稅結(jié)算，應交的土地增值稅多退少補。第三章　　第七條公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%?！　。?）開發(fā)間接費用。　?。?）前期工程費。 計稅依據(jù)　　土地增值稅以納稅人出售商品房所取得的增值額為計稅依據(jù)。 納稅義務人　　轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物（以下簡稱“出售商品房”）并取得收入的“單位”，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱“納稅人”）。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述代收代付費用的征稅問題經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，代收裝飾工程、安裝各種設施工程價款時，不論以什么憑證結(jié)算，不論結(jié)算的形式如何，按照營業(yè)稅條例第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”的規(guī)定，均應并入銷售商品房的營業(yè)額一并按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。、考試費收入應屬于教育勞務收入，免征營業(yè)稅。二、關(guān)于教育勞務的征稅問題據(jù)反映，為了加快和深化教育改革，部分學校和其他教育機構(gòu)充分利用各自的有利條件和優(yōu)勢，提供了各種教育勞務。2004年6月28日 粵地稅發(fā)[2004]186號現(xiàn)將廣東省地方稅務局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知》（粵地稅發(fā)〔2004〕186號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，我局補充明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。如果符合90號文第十條所列舉情形之一的，按主管稅務機關(guān)核定的應稅所得率填報。其余規(guī)定自2004年1月1日（稅款所屬時期）起執(zhí)行。第十七條 實行核定征收方式的納稅人，仍應依法設置帳簿，依法取得和使用發(fā)票，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行財務會計核算；依照主管稅務機關(guān)規(guī)定的申報期限、申報內(nèi)容辦理納稅申報，報送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關(guān)要求報送的其他稅務資料。第十二條 納稅人由核定征收方式改為查帳征收方式的，其應在核定征收年度支出的成本、費用，不得在實行查帳征收的以后年度稅前扣除。（l應稅所得率）應稅所得率（此公式適用于收入核算不夠準確，但是成本費用核算比較準確的納稅人）。第三條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關(guān)有權(quán)按核定征收方式征收企業(yè)所得稅： （一）依照法律、法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；（二）擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的；（三）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的；（四）發(fā)生納稅義務，未按規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；（五）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當理由的；（六）只能準確核算收入總額，或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的；（七）只能準確核算成本費用支出，或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的；（八）未按照規(guī)定辦理稅務登記從事生產(chǎn)經(jīng)營或者臨時從事經(jīng)營的。2004年5月25日 穗地稅發(fā)〔2004〕90號　?。┏杀緦ο髨髲U或毀損損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。 下列項目按以下規(guī)定進行扣除：期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下： 三、根據(jù)83號文第五（二）第2點規(guī)定，對于成本對象已完工但未實際發(fā)生的公共設施配套費，按財務會計制度的有關(guān)規(guī)定預提進入開發(fā)成本的，其實現(xiàn)銷售部分所負擔的公共設施配套費不得在當期稅前扣除，即在計算企業(yè)所得稅時應作納稅調(diào)整處理。 （二）2003年度“預收帳款預售開發(fā)產(chǎn)品收入”的期末余額暫不予預計營業(yè)利潤額，待其預售開發(fā)產(chǎn)品完工時再按規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；2004年1月1日以后取得的預售開發(fā)產(chǎn)品收入按83號文的規(guī)定處理。按第二十條 的規(guī)定由帶征改為查帳征收企業(yè)所得稅的，以改變征收方式的當年確定執(zhí)行時間。第二十七條 納稅人與境內(nèi)(外)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷合同或協(xié)議，委托境內(nèi)(外)企業(yè)銷售其位于我國境內(nèi)的房地產(chǎn)，應按受托方向購房人銷售的價格，作為納稅人的房地產(chǎn)銷售收入依法計繳稅款，不得抵減支付給受托方的代理費用后的余額才作為銷售收入；納稅人支付給受托方的代理費用應作為銷售費用處理。第二十三條 納稅人應當按照我局《關(guān)于我市銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使用發(fā)票問題的通知》(穗地稅發(fā)〔1996〕86號，見《廣州納稅指南》96年第3期68頁)規(guī)定的范圍、時限、內(nèi)容開具發(fā)票。對非跨期項目則按第二、三章的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。但查帳征收方式一經(jīng)確定，一般不予改變。納稅人自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，將待攤的上述費用結(jié)轉(zhuǎn)在3年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用，每年結(jié)轉(zhuǎn)扣除的數(shù)額分別加上當年發(fā)生的上述費用支出，在當年營業(yè)收入和稅法規(guī)定標準計算的扣除限額范圍內(nèi)允許在稅前扣除。納稅人如果按項目預提配套設施費用的，應在每項配套設施工程完工時，按對應的項目進行沖轉(zhuǎn)；如果按綜合性即區(qū)域性預提公共配套設施費用的，則按公共配套設施工程的所在區(qū)域進行沖轉(zhuǎn)。第四條 納稅人采用銀行按揭方式銷售商品房的，以商品房交付使用、并開具有效憑據(jù)、取得銀行按揭款時確認收入的實現(xiàn)。廣州市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定第一章 總則第一條 為完善和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。第九條 納稅人房產(chǎn)開發(fā)項目竣工交付使用但未全部結(jié)算完畢的，在交付使用時將項目預算書報報經(jīng)管地方稅務征管機關(guān)備案的前提下，可暫按預算開發(fā)總成本除以開發(fā)商品房建筑面積計算出單位面積開發(fā)成本，并據(jù)以計算本期銷售商品房的經(jīng)營成本，在所得稅前扣除，但房產(chǎn)開發(fā)項目工程結(jié)算完畢后應按實際發(fā)生額對已結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本和未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本進行相應調(diào)整。(二)對屬于有償轉(zhuǎn)讓或建成后用于營業(yè)的公共配套設施項目，其建設過程中發(fā)生的費用不得作為銷售商品房的開發(fā)成本在所得稅稅前扣除，但可分別以有償轉(zhuǎn)讓成本或固定資產(chǎn)折舊形式在稅前扣除。第十五條 納稅人屬于下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務征管機關(guān)核準，從2002年1月1日起(稅款所屬時期)采用帶征率方式按月繳納企業(yè)所得稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；(二)雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全、難以查帳的；(三)發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；(四)納稅人申報的應納稅所得額明顯偏低，又無正當理由的；(五)不能如實申報、正確計算企業(yè)所得稅的。對數(shù)額較大，一次性繳交有困難的納稅人，報經(jīng)管地方稅務征管機關(guān)批準，可分2年繳交入庫。(二)如果納稅人以前年度帳冊不健全，不能提供準確、真實成本費用資料的，可按本年度銷售跨期項目所取得的收入(包括預收款收入)，依10%經(jīng)營利潤率計算跨期項目的經(jīng)營利潤，與非跨期項目一并計算企業(yè)所得稅。第七章 委托代銷業(yè)務第二十六條 納稅人與其他單位簽訂委托代銷房地合同，在依法貼足印花稅票后，委托方應在簽訂合同次月，在營業(yè)稅申報期限內(nèi)隨同地方稅綜合申報表向經(jīng)管地方稅務征管機關(guān)附送代銷房地產(chǎn)合同原件及復印件(核對無誤后退還原件)。委托方不及時與受托方(包括境外的代理機構(gòu))對帳，申報應納稅額與實際應納稅額不符，造成不繳或者少繳應納稅款的，按《征管法》第63條規(guī)定補稅、加收滯納金和處以罰款。 根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，以下簡稱83號文）第二點規(guī)定，我市執(zhí)行的具體操作如下：2003年12月5日 粵地稅發(fā)[2003]348號國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。 ，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。總可售面積房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行。關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法2004年度應于6月底前完成征收方式的確定工作。第十條 納稅人有下列情況的，可以向主管稅務機關(guān)申請改變應稅所得率或者企業(yè)所得稅額，并提供相關(guān)證明材料：（一）實行改組、改制、分立、合并的； （二）生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務發(fā)生重大變化的；。第十五條 納稅人由查帳征收方式改為核定征收方式的，其以前年度未彌補的虧損不得在核定征收年度彌補。第二十條 花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化市、增城市地方稅務局在執(zhí)行本辦法時，結(jié)合廣州市地方稅務局《關(guān)于印發(fā)〈廣州市地方稅務局關(guān)于規(guī)范地方企業(yè)所得稅征收方式若干規(guī)定〉的通知》（穗地稅發(fā)〔1999〕601號）處理?！　∷?、按照90號文采取核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，每月使用《廣東省地方稅收納稅申報表（簡易）》[SB002（2004年版）]申報企業(yè)所得稅。2004年8月10日國家稅務總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知 住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。發(fā)生了在廣州市所轄地區(qū)的上述應稅行為的納稅人，如屬廣州市征管的企業(yè)（不包括在外地及廣州市屬縣級市辦理工商登記的企業(yè)和在廣州市區(qū)辦理工商登記的外地及市屬縣級市企業(yè)），應使用《建筑安裝修繕發(fā)票》；屬外地企業(yè)的（含在廣州市區(qū)辦理工商登記的外地及市屬縣級市企業(yè)），使用《廣東省廣州市通用發(fā)票》。但如果學校把飯?zhí)?、宿舍的業(yè)務轉(zhuǎn)交給校辦企業(yè)經(jīng)營，而這些經(jīng)營分別屬于“飲食業(yè)”、“旅店業(yè)”的征稅范圍，是不能給予免稅照顧的項目，應照章征收５％的營業(yè)稅。三、關(guān)于舉辦各種形式展銷會、博覽會的征稅問題對舉辦各種形式推介商品的展銷會或博覽會的主辦單位，在發(fā)生了代參展單位支付的場租、水電、廣告、治安及代購往返車、船、機票，代支付住宿費的代理行為時，應按“服務業(yè)——代理業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。在經(jīng)營一段時間后，客戶可以提出購買，企業(yè)按商鋪的售價開具發(fā)票，已收取的租金可作購房款抵減，企業(yè)按差額收取購房款?！　「郊?；　　　　　；　　　　　?！　〉诙l　　第五條　　2．房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。　　5．財政部規(guī)定的其他扣除?！　〉诰艞l 預征土地增值稅　　第十一條　　第十三條　?。ㄋ模┎环习磳嵡逅銞l件的納稅人，在房產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算后取得出售商品房的收入，可繼續(xù)按照適用的預征比例征收土地增值稅。 結(jié)算　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓完畢進行土地增值稅結(jié)算的納稅人，必須同時符合以下兩個條件（以下簡稱“按實結(jié)算條件”），扣除項目才能按實際發(fā)生的金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設置賬簿，并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開發(fā)項目準確核算扣除項目實際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項目成本費用支出的合法有效憑據(jù)?！?