【正文】 １月１日（稅款所屬時期）起執(zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局 廣州市國家稅務(wù)局 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2004年4月7日 穗地稅發(fā)〔2004〕66號廣州市地方稅務(wù)局局屬各單位、廣州市國家稅務(wù)局各直屬單位，各區(qū)、縣級市國家稅務(wù)局： 現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（粵地稅發(fā)〔2003〕348號）和廣東省國家稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（粵國稅辦轉(zhuǎn)字〔2003〕168號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充意見如下，請一并貫徹執(zhí)行。一、 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，以下簡稱83號文）第二點(diǎn)規(guī)定，我市執(zhí)行的具體操作如下： （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營非經(jīng)濟(jì)適用住房以及經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)適用住房，其取得的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，分別按15%和3%的銷售利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額。 （二）2003年度“預(yù)收帳款預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入”的期末余額暫不予預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，待其預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工時再按規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；2004年1月1日以后取得的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入按83號文的規(guī)定處理。 （三）當(dāng)期有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入或有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的納稅人，按下列公式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅額：1．納稅人當(dāng)期只有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，沒有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入15%（或3%）+當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)納稅所得額] 適用稅率2．納稅人當(dāng)期既有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入，又有預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入15%（或3%）+當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（已包括當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入部分的所得額）—當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入15%（或3%）]適用稅率 （四）在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時作如下處理：將“當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入15%（或3%）”計(jì)算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整增加額其他納稅調(diào)整增加”項(xiàng)目反映；將“當(dāng)期預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入15%（或3%）” 計(jì)算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整減少額其他納稅調(diào)整減少”項(xiàng)目反映。 二、根據(jù)83號文第三（三）第3點(diǎn)規(guī)定，我市確定的成本利潤率為15%。 三、根據(jù)83號文第五（二）第2點(diǎn)規(guī)定，對于成本對象已完工但未實(shí)際發(fā)生的公共設(shè)施配套費(fèi)，按財(cái)務(wù)會計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定預(yù)提進(jìn)入開發(fā)成本的，其實(shí)現(xiàn)銷售部分所負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)不得在當(dāng)期稅前扣除，即在計(jì)算企業(yè)所得稅時應(yīng)作納稅調(diào)整處理。四、納稅人根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，將提取的物業(yè)維修基金繳存到物業(yè)行政部門指定的銀行時，視為實(shí)際發(fā)生，可在稅前扣除。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2003年12月5日 粵地稅發(fā)[2003]348號各市地方稅務(wù)局：現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。廣東省地方稅務(wù)局國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知2003年7月9日 國稅發(fā)[2003]83號各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項(xiàng))確定。 預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ； ； ； 、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 （二）視同銷售行為的收入確認(rèn)時限 視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序 ； ； ，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)收入和費(fèi)用的方法。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 五、關(guān)于成本和費(fèi)用的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對象中；因多個項(xiàng)目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。 下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除： （一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本247?？偪墒勖娣e 銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 （二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。 ，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象?！　?首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除?！　。ㄈ┙杩钯M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。　?。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除?！　。ㄎ澹┩恋亻e置費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除?！　。┏杀緦ο髨?bào)廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。　?。ㄆ撸V告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除?！　。ò耍┱叟f。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用?！　×?、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題　　本通知適用于各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。　　本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的事項(xiàng)，也按本通知執(zhí)行。國家稅務(wù)總局廣州市地方稅務(wù)局廣州市國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法》的通知2004年5月25日 穗地稅發(fā)〔2004〕90號廣州市地方稅務(wù)局局屬各單位，廣州市國家稅務(wù)局各直屬單位、各區(qū)、縣級市國家稅務(wù)局： 現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國家稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法 第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，提高企業(yè)所得稅征收管理水平，保障國家稅款及時足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2000〕38號）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號文，穗地稅發(fā)〔2004〕66號文轉(zhuǎn)發(fā)）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條對帳冊健全、核算清楚，能夠提供完整、準(zhǔn)確的收入及成本、費(fèi)用憑證，正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取查帳征收方式征收企業(yè)所得稅。第三條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按核定征收方式征收企業(yè)所得稅： （一）依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；（二）擅自銷毀帳簿或拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的；（四）發(fā)生納稅義務(wù)，未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（五）納稅人申報(bào)的計(jì)