【正文】 THANKS !!!致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學(xué)習(xí)課件等等打造全網(wǎng)一站式需求歡迎您的下載，資料僅供參考可修改編輯。 另外需要關(guān)注的是，房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅不是按照項目匯算清繳，而是按照年度匯算清繳的，在未完工期利潤是按照收入的15%扣除期間費用、稅金，抵補(bǔ)虧損后按照25%繳納，這就要求公司在考慮上級費用控制預(yù)算的前提下籌劃好期間費用尤其是銷售費用，盡可能做到不交或少繳企業(yè)所得稅；在完工年度結(jié)轉(zhuǎn)損益的情況下，盡可能將地下車庫等虧損的業(yè)態(tài)盡早結(jié)轉(zhuǎn)，有效降低利潤率，這就要求公司要盡可能早銷售地下車庫、夾層、小棚等業(yè)態(tài)，實行捆綁銷售，不失為好的策略。則：生產(chǎn)經(jīng)營所得：10 萬元企業(yè)所得稅：0清算所得：60 萬元清算所得稅：0企業(yè)在2010 年1 月1 日至7 月15 日，共計繳納企業(yè)所得稅0 萬元。則：生產(chǎn)經(jīng)營所得：30 萬元企業(yè)所得稅：30*25%= 萬元清算所得：100 萬元清算所得稅：0企業(yè)在2010 年1 月1 日至6 月30 日， 萬元。公司2010 年第一季度盈利30 萬元，預(yù)計清算損失為100 萬元，而清算支出較多集中在清算前期，日期為4 月1 日到4 月15日發(fā)生支出約為40 萬元。項目公司進(jìn)行公司清算時需要注意清算開始的日期，企業(yè)的清算日期不同，對兩個納稅年度應(yīng)納所得影響不同，企業(yè)可以通過合理調(diào)整正常經(jīng)營所得和清算所得，來降低企業(yè)整體稅負(fù)水平。依據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》第五十二條規(guī)定：納稅人清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅年度，其清算終了后的清算所得，應(yīng)按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。（8）房地產(chǎn)項目公司清算的稅務(wù)籌劃企業(yè)清算是指企業(yè)由于經(jīng)濟(jì)和契約等原因，不能或不再繼續(xù)經(jīng)營時，按照國家有關(guān)法律法規(guī)以及企業(yè)具有法律效力的章程協(xié)議的約定，按照法定程序，對企業(yè)的資產(chǎn)、債務(wù)、債權(quán)進(jìn)行結(jié)算，并對企業(yè)剩余資產(chǎn)進(jìn)行分配，消滅企業(yè)法人資格的法律行為。在我們以項目清算退出為時間點，進(jìn)行全案稅后利潤計算時，兩個方案相比較， 萬元。已售非普通住宅土地增值稅及損益情況：銷售收入：130000 萬元開發(fā)成本：76600 萬元。已售非普通住宅土地增值稅及損益情況：銷售收入：127000 萬元營業(yè)稅金及附加：127000*%=6985 萬元扣除項：67000*+6985=94085 萬元增值額：12700094085=32915 萬元增值率：32915/94085=%土地增值稅：32915*30%94085*0%= 萬元企業(yè)所得稅：（）*25%= 萬元應(yīng)交稅金合計：6985++= 萬元稅后利潤：= 萬元若土地增值稅全案清算后，出售車庫，需要單獨按照存量房進(jìn)行清算，但因為地下車庫成本較高，而市場價格并不理想，所以其扣除金額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售收入，所以其土地增值額為負(fù)數(shù)，增值率為零，不需繳納，后期銷售車庫還需要發(fā)生一些費用在此不做考慮。方案一：對剩余車庫在清算時不進(jìn)行整體銷售方案二：對剩余車庫在土增稅清算之前，進(jìn)行整體銷售。經(jīng)計算得出本項目全案非普通住宅銷售收入為127000 萬元，分?jǐn)偟耐恋丶伴_發(fā)成本為67000 萬元，分?jǐn)偟拈_發(fā)費用等4000 萬元。通常車庫在剩余資產(chǎn)中比例較大，而在核定土地增值稅時，其被認(rèn)定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，銷售車庫的收入將會提高非普通住宅的應(yīng)稅收入，所以定價需要根據(jù)項目整體清算土地增值稅的稅率水平來確定。本案討論的是有產(chǎn)權(quán)的車庫，可進(jìn)行銷售。剩余資產(chǎn)中，比例較大的為該項目的車庫。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結(jié)束。在進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算后，將項目公司進(jìn)行公司清算。雖然房屋產(chǎn)權(quán)在此時并未完成轉(zhuǎn)移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)變更到小產(chǎn)權(quán)往往在交房后一到兩年的時間里，所以業(yè)內(nèi)實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認(rèn)定。（6）房地產(chǎn)項目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃項目公司在開發(fā)項目竣工驗收后，依據(jù)與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。案例分析方案一：ABC 公司稅收及損益分析銷售收入：14500 元營業(yè)稅金及附加：14500*%= 元扣除項：7500*+= 元增值額：= 元增值率：土地增值稅: *30%*0%= 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：++= 元稅后利潤：= 元方案二：ABC 公司稅收及損益分析銷售收入：13000 元營業(yè)稅金及附加：13000*%=715 元扣除項：6500*+715=9165 元增值額:130009165=3835 元增值率:3835/9165=%土地增值稅: 3835*30%9165*0%= 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：715++= 元稅后利潤：= 元裝修公司稅收及損益分析：銷售收入：1500營業(yè)稅金及附加：1500％＝ 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：+= 元稅后利潤：= 元兩家公司稅收及損益合計：應(yīng)交稅金合計：＋＝ 元稅后利潤：＋＝ 萬元案例總結(jié)通過對兩個方案的比較，但是節(jié)稅效果并不明顯。方案一：ABC 公司不單獨成立裝修公司，和消費者簽訂一份合同，售價為每平米14500 元。房地產(chǎn)開發(fā)商在提供給消費者高品質(zhì)產(chǎn)品的同時，能通過適當(dāng)提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負(fù)，提高企業(yè)的稅后利潤。如此，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將代收費用計入房款總價中，只要是其收取就會有稅收成本的產(chǎn)生，但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》國稅發(fā)[1998]217 號規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅（實際工作中實行差額繳稅的操作模式），對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院令第540 號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商收取的價外費用需要交納營業(yè)稅。而對于房地產(chǎn)開發(fā)商收取的價外費用，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]48 號第六條規(guī)定“如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（4）代收費用的籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政府有關(guān)部門的要求，在銷售項目時，需要代收一部分費用，如水、電、燃?xì)?、維修基金等。售價==單價=，土地增值稅稅率控制在30%。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優(yōu)惠政策，在不能適用優(yōu)惠政策的時候，根據(jù)市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。假設(shè)每平米土增稅增值率到達(dá)50％銷售收入： 元營業(yè)稅金及附加：*%= 元扣除項：*+= 元增值額：= 元增值率：土地增值稅：*30%*0%= 元企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：++= 元稅后利潤：= 元當(dāng)“GL 家園”，07 年開始銷售， 元，由于土增稅清算時，增值率為50%，是適用稅率為30%的上限，價格再上漲適用稅率就會是40%， 元， 元。案例分析銷售收入：X土地和開發(fā)成本： 億按照上文所得不等式計算：X*= 億，每平米均價為10738 元以下按照得到的平均售價計算土增稅可得：銷售收入：10738 元營業(yè)稅金及附加：10738*%= 元扣除項：*+= 元增值額：= 元增值率:土地增值稅為零企業(yè)所得稅：（）*25%= 元應(yīng)交稅金合計：+0+= 元稅后利潤：= 元當(dāng)“GL 家園”，07 年開始銷售，普通住宅售價在每平米10738 元以下，土增稅清算時，其增值率為20%，所以只要每平米售價不高于10738，就能享受國家對于土增稅免稅的優(yōu)惠政策。超越免稅臨界點后，在不同的增值率下售價區(qū)間為：增值率在(20％,50％),售價所在的區(qū)間為(,),享受的稅率為30％；增值率在(50％,100％),售價所在的區(qū)間為(,），享受的稅率為40％；增值率在(100％,200％),售價所在的區(qū)間為(,)，享受的稅率為50％；增值率在(200％,無窮),售價所在的區(qū)間為(,無窮)，享受的稅率為60％。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)普通住宅項目，售價為X,開發(fā)成本為C,要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關(guān)系如下：售價：X扣除項：C+C*10%+C*20%+%X=+增值額：=不等式： (+)*20%X 由此計算過程可得出結(jié)論, 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優(yōu)惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益?？梢岳闷胀ㄗ≌舛惖?0%的臨界點來進(jìn)行籌劃。當(dāng)然在項目當(dāng)?shù)厥袌鰲l件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求現(xiàn)金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。比如買房免N年物業(yè)費，免掉的物業(yè)費一定要體現(xiàn)在房價里，同時業(yè)主再把物業(yè)費交到與開發(fā)商關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司。②買房贈物的稅務(wù)籌劃不少開發(fā)商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業(yè)費等進(jìn)行促銷。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。需要注意到的是，如果增加銷售傭金費用可減少地產(chǎn)公司納稅所得，同時增加銷售公司納稅所得，對整體所得稅而言沒有影響，但是會增加銷售公司營業(yè)稅=銷售傭金費用*%，除非發(fā)生的可抵減業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費等超所得稅抵減限額的部分大于增加銷售公司營業(yè)稅才是有利可圖的。而銷售傭金可計入銷售費用中，即房地產(chǎn)開發(fā)費用。通過分解收入，可降低土地增值稅的計稅收入，從而降低土地增值稅金額（由于稅務(wù)局的管控，此種方法在煙臺基本行不通）。實際情況中，很多項目在預(yù)售階段及項目施工過程中，銷售工作已經(jīng)就進(jìn)入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預(yù)售階段，放在了項目清算階段之前，是按照實際操作的工作流程來進(jìn)行的安排。開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售款項包括房屋的首付款、房款、定金等，應(yīng)按適用稅率上繳營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。將商業(yè)網(wǎng)點、地下車庫、小棚、夾層合并清算商業(yè)網(wǎng)點扣除項：+%=增值額:=增值率：地下車庫、小棚、夾層扣除項：+5000%=增值額:=合并清算扣除項： +=增值額:=增值額為負(fù)值，預(yù)繳土地增值稅全額退稅假設(shè)地下車位等銷售比例為X，增值額為零等式如下：+5000X%+=+5000X，X=%，即地下車位、夾層、%，則非普通住宅清算可全額退稅。①按占地面積法初次分配土地成本：（9050=）（1940=）（3432=）（64793=）②按建筑面積法二次分配土地成本：。通用未來城主要