【正文】 按稅法規(guī)定．不論該價(jià)外費(fèi)用所有權(quán)是否歸A公司所有，也不論該價(jià)外費(fèi)用收取時(shí)開(kāi)具的是何種發(fā)票及賬務(wù)上如何核算，均應(yīng)并入租金收入的營(yíng)業(yè)額一起繳納營(yíng)業(yè)稅。依增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定．A公司應(yīng)就租金部分按17％的增值稅稅率計(jì)算繳納增值稅。這樣A公司在賬務(wù)處理上必然體現(xiàn)支付“品牌使用費(fèi)”等類(lèi)似的支出，加之A公司對(duì)經(jīng)營(yíng)家具廣場(chǎng)業(yè)務(wù)采取了統(tǒng)一收款的結(jié)算方式(為了保證租戶(hù)能將通過(guò)東方家具廣場(chǎng)銷(xiāo)售的家具收入全額在M中心商場(chǎng)的統(tǒng)一結(jié)算柜臺(tái)進(jìn)行結(jié)算，A公司擬自招工作人員，負(fù)責(zé)各租戶(hù)的家具買(mǎi)賣(mài))，從而證明其經(jīng)濟(jì)行為是一種自營(yíng)行為．而非所謂的租賃行為。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方家具廣場(chǎng)”的廣告宣傳牌，進(jìn)行形象宣傳和商業(yè)推廣活動(dòng)。(B物業(yè)公司為A公司提供包括地下一、二層在內(nèi)的全部商場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)，A公司全額支付B物業(yè)公司相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，故A公司向租戶(hù)收取的物業(yè)管理費(fèi)不再轉(zhuǎn)付給B物業(yè)公司)。為保證及時(shí)、足額收取租金，及能通過(guò)租戶(hù)的營(yíng)業(yè)額對(duì)其償付能力進(jìn)行判斷，A公司擬采取統(tǒng)一代收貨款，將扣除租金后的代收貨款返還給租戶(hù)。（1）案情介紹A公司系主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。因?yàn)樗娰M(fèi)用必須與廠房或房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，出租人在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)更小，可以少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，否則水電費(fèi)用要并入房產(chǎn)稅的申報(bào)計(jì)稅依據(jù)，使出租人多繳納房產(chǎn)稅從而增加稅負(fù)?！∫弧⒆赓U合同合同中租賃價(jià)格的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析在實(shí)踐中，租賃合同價(jià)格涉及到的稅收風(fēng)險(xiǎn)是：出租設(shè)備或動(dòng)產(chǎn)的租賃價(jià)格和水電費(fèi)沒(méi)有與房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，即沒(méi)有進(jìn)行租金分解而使企業(yè)多繳納了房產(chǎn)稅。表面上，該公司分別按銷(xiāo)售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷(xiāo)售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷(xiāo)售精裝修商品房。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，該公司收取的裝修收入應(yīng)按15%的毛利率補(bǔ)征2013年企業(yè)所得稅?；谶@規(guī)定，甲公司將精裝房銷(xiāo)售分解為兩份合同，漏了土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。表面上，該公司分別按銷(xiāo)售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷(xiāo)售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷(xiāo)售精裝修商品房。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開(kāi)具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。2013年該項(xiàng)目預(yù)收款28000萬(wàn)元，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅1400萬(wàn)元，取得裝修預(yù)收款4800萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入”4800萬(wàn)元，按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅240萬(wàn)元。檢查人員通過(guò)計(jì)算機(jī)查詢(xún)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購(gòu)并開(kāi)具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場(chǎng)了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一部分，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。其實(shí)這種做法是違背相關(guān)政策規(guī)定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有裝修資質(zhì)，而與客戶(hù)簽訂裝修合同是分解銷(xiāo)售額，少申報(bào)土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，是一種典型的漏稅行為，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。第二，追繳房地產(chǎn)公司按照3900萬(wàn)元價(jià)格視同銷(xiāo)售行為的營(yíng)業(yè)稅及附加并加收滯納金，同時(shí)按照3900萬(wàn)元價(jià)格扣除相關(guān)的稅金、成本后的余額補(bǔ)繳企業(yè)所得稅并加收滯納金，對(duì)上述補(bǔ)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅處以50%的罰款。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來(lái)是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂銀行3900萬(wàn)元貸款，房地產(chǎn)公司以商品房抵頂銀行貸款，不進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬(wàn)元。二是在該房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的B花園現(xiàn)場(chǎng)了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷(xiāo)售合同和發(fā)票的檢查中，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒(méi)有收付款和開(kāi)發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和“銀行存款”明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來(lái)。造成兩個(gè)部門(mén)結(jié)存數(shù)不一致的原因是：房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的15套住房用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開(kāi)具發(fā)票，甲公司也未作銷(xiāo)售處理。因此，當(dāng)房地產(chǎn)公司發(fā)生以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，必須按照稅法的規(guī)定，按照視同銷(xiāo)售處理，依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。以房抵股東分配股息應(yīng)按照房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售商品房獲得的銷(xiāo)售收入，然后用銷(xiāo)售收入支付給其股東的利息兩個(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。以房抵銀行貸款應(yīng)按照銀行收回房地產(chǎn)公司的貸款資金，然后用收回的貸款資金從房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)蓚€(gè)階段進(jìn)行稅務(wù)處理。即房地產(chǎn)公司給建筑安裝企業(yè)開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一、二、四、五、九條及其《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)公司以房抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售處理。房地產(chǎn)公司將房屋抵工程款、以房抵銀行貸款、以房抵股東分配股息時(shí)，房地產(chǎn)公司的賬務(wù)處理分別是，借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付建筑工程款，貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：長(zhǎng)期借款，貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房；借：應(yīng)付股息，貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——商品房。根據(jù)財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)文件第28條規(guī)定，代收款項(xiàng)不征收土地增值稅。最后稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)作出《稅務(wù)處罰決定書(shū)》，處理決定如下： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、四條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條的規(guī)定，追繳該房地產(chǎn)公司代收款項(xiàng)1500萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅及附加，并加收滯納金。未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門(mén)、單位收取并開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第五條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金等價(jià)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益。如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅，并不用考慮誰(shuí)出具票據(jù)及會(huì)計(jì)如何處理問(wèn)題。因?yàn)楦鶕?jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）文件的規(guī)定，住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 三、部分代收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。經(jīng)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)查實(shí)，甲公司只就計(jì)入“預(yù)收賬款”科目的預(yù)售收入申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)收到定金但尚未結(jié)轉(zhuǎn)“預(yù)收賬款”的收入28,000,000元，掛在“其他應(yīng)付款—定金”科目的貸方，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。例如，甲房地公司收到購(gòu)房定金的賬務(wù)處理是，借：現(xiàn)金（銀行存款） ，貸：其他應(yīng)付款－定金 ?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產(chǎn)公司向業(yè)主收取的購(gòu)房定金必須依法繳納營(yíng)業(yè)稅。 二、收取購(gòu)房定金未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011年至2013年的納稅情況進(jìn)行了檢查，稅務(wù)檢查人員通過(guò)電子表格，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì) ，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2013年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬(wàn)元。例如，某房地產(chǎn)公司先后開(kāi)發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工?？墒?，實(shí)踐操作中，有些房地產(chǎn)公司在發(fā)生銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，總是存在銷(xiāo)售未完工項(xiàng)目申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表反映的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)不一致，出現(xiàn)賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。因此，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條關(guān)于“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售精裝房，與客戶(hù)分別簽訂房屋銷(xiāo)售及委托裝修的合同，應(yīng)當(dāng)如何征收營(yíng)業(yè)稅？　　答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1998〕53號(hào)）文件規(guī)定，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在增加開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)，還增加了房屋的售價(jià)。確實(shí)可以增加開(kāi)發(fā)成本，從而增加土地增值稅的計(jì)算基數(shù)。處理不好，會(huì)按國(guó)稅函[1998]53號(hào)規(guī)定進(jìn)行納稅處理。利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。簽兩份合同，將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開(kāi)簽定合同，兩份合同分別與開(kāi)發(fā)單位、指定裝修公司簽定要注意分別簽訂合同時(shí)的時(shí)間間隔，期房預(yù)售時(shí)和房屋完工（達(dá)到可以入?。r(shí)。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣(mài)契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)發(fā)文字號(hào)：國(guó)稅函[1998]53號(hào) 發(fā)文日期：19980125陜西省地方稅務(wù)局：你局《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)如何確定計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示》收悉。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣(mài)契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。簽兩份合同，將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開(kāi)簽定合同，兩份合同均與開(kāi)發(fā)單位簽定。這是一份比較復(fù)雜的合同，無(wú)法采用制式合同，因此對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門(mén)來(lái)說(shuō)是否認(rèn)可存在疑問(wèn)。這種做法目前并不為法律所禁止，因此簽訂的合同是合法有效的。⑶ 簽兩份合同，將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開(kāi)簽定合同，兩份合同分別與開(kāi)發(fā)單位、指定裝修公司簽定這中間實(shí)質(zhì)上包含了兩層法律關(guān)系——房屋買(mǎi)賣(mài)和房屋裝修。⑵ 簽兩份合同，將毛坯房?jī)r(jià)與裝修部分分開(kāi)簽定合同，兩份合同均與開(kāi)發(fā)單位簽定。精裝修合同簽署、涉稅分析及籌劃一、目前的精裝修購(gòu)房合同大致有四種簽訂合同的方法：⑴ 只簽一份合同，合同雙方為購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)單位，裝修部分以附件或補(bǔ)充協(xié)議等形式約定開(kāi)發(fā)單位直接將精裝修房銷(xiāo)售給客戶(hù)，房?jī)r(jià)中既包括房屋的價(jià)格，也包括裝修的價(jià)格。包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 房地產(chǎn)企業(yè)采用包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入應(yīng)分包銷(xiāo)期內(nèi)和包銷(xiāo)期外而進(jìn)行不同的確認(rèn)。超基價(jià)分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略（1）屬于由房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在確認(rèn)收入時(shí)，必須根據(jù)其與代理銷(xiāo)售公司簽訂的買(mǎi)斷價(jià)格與房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或房地產(chǎn)企業(yè)、代理銷(xiāo)售方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格，兩者中最高者進(jìn)行確定。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分準(zhǔn)予據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費(fèi)及擁金支出不能超過(guò)服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%，否則就少申報(bào)了企業(yè)所得稅。因此，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)該按照4500（1700＋300）＝950（萬(wàn)元）確認(rèn)收入，而本案例中，甲公司按照765萬(wàn)元（45001700米）確認(rèn)收入，明顯是少計(jì)收入，少申報(bào)企業(yè)所得稅。包銷(xiāo)的全部收入為包銷(xiāo)期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿(mǎn)后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入。 涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。截止到2013年9月底，D公司提交銷(xiāo)售清單時(shí)，當(dāng)月銷(xiāo)售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。合同約定：D公司包銷(xiāo)售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷(xiāo)售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2013年9月15日銷(xiāo)售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿(mǎn)日起10日內(nèi)付清房款。即包銷(xiāo)期內(nèi)應(yīng)該參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。另外，根據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1996]684號(hào)文件規(guī)定，在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，包銷(xiāo)期外，按照包銷(xiāo)協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣(mài)給了包銷(xiāo)方。甲公司正確的賬務(wù)處理為：借：銀行存款　1000萬(wàn)元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　1000萬(wàn)元 同時(shí)，借：銷(xiāo)售費(fèi)用 30萬(wàn)元 貸：銀行存款 30萬(wàn)元包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅收風(fēng)險(xiǎn)：包銷(xiāo)期內(nèi)沒(méi)有參照收取手續(xù)費(fèi)、視同買(mǎi)斷和超基價(jià)分成方式的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)沒(méi)有應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而案例中的甲房地產(chǎn)公司則按照保底價(jià)4500元計(jì)算收入，賬務(wù)處理為：借：銀行存款 900萬(wàn)元，貸：銷(xiāo)售收入 900萬(wàn)元。 涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)國(guó)稅法[2009]31號(hào)文的規(guī)定，采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，而