房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅種分析(參考版)
2025-01-08 22:25本頁(yè)面
【正文】 演講完畢，謝謝觀看！ 。 56 營(yíng)改增 后地稅系統(tǒng)代征增值稅的相關(guān)政策 2023年 5月 1日，全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅后，根據(jù) 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第五十一條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅改征的增值稅，由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。 二是試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。 有條件的地區(qū)，經(jīng)省國(guó)稅機(jī)關(guān)、地稅機(jī)關(guān)協(xié)商，國(guó)稅機(jī)關(guān)在代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)可為地稅機(jī)關(guān)代征資源稅、印花稅及其他非稅收入，代征范圍需及時(shí)向社會(huì)公告。對(duì)暫未實(shí)現(xiàn)上述國(guó)稅、地稅合作辦稅模式的地區(qū)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)委托國(guó)稅機(jī)關(guān)在代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)代征地方稅費(fèi) 。對(duì)已實(shí)現(xiàn)國(guó)稅、地稅辦稅服務(wù)廳互設(shè)窗口，或者國(guó)稅與地稅共建辦稅服務(wù)廳、共駐政務(wù)服務(wù)中心等合作辦稅模式的地區(qū)，地稅機(jī)關(guān)應(yīng)在辦稅服務(wù)廳設(shè)置專職崗位，負(fù)責(zé)征收國(guó)稅機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)涉及的地方稅費(fèi)。 53 國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于 規(guī)范國(guó)稅機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費(fèi)工作的通知 稅總發(fā) 〔 2023〕 127號(hào) 對(duì)規(guī)范國(guó)稅機(jī)關(guān)為納稅人代開(kāi)發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費(fèi)工作，提出如下要求： 一、基本原則 代 開(kāi)發(fā)票應(yīng)當(dāng)繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行先征收稅款、再代開(kāi)發(fā)票的有關(guān)規(guī)定。 納稅人 在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)具發(fā)票， 2023年 5月1日以后需要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的，可于 2023年 12月 31日前開(kāi)具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外） 。個(gè)人 出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅， 52 營(yíng)改增后，地稅發(fā)票過(guò)渡及使用須知 自 2023年 5月 1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。 三 、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入 。 50 營(yíng)改增相關(guān)政策 51 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問(wèn)題明確如下： 一 、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 ” “ 宗地容積率 (注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率 )低于 ， 按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià) 。 48 房產(chǎn)稅 根據(jù) 財(cái)稅地 [1986]8號(hào)規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。權(quán)利 發(fā)生 變化。實(shí)物發(fā)生變化 （ 2）權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂判斷，財(cái)稅〔 2023〕 186號(hào)文件規(guī)定了合同簽訂日是判定開(kāi)始繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對(duì)出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。 46 土地使用稅納稅的截止時(shí)間 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 152號(hào)）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。 （ 4） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的 稅金 包括在 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅 。 （ 2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ) 包括 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 。 年稅率為12% 以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)租金收入 稅率 (12%) 持有 階段 ——房產(chǎn)稅 39 個(gè)人所得稅 工資 薪金所得 ， 7級(jí)超額 累進(jìn)稅率 利息 、股息、紅利 所得 20% 40 竣工銷(xiāo)售階段 41 企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。售樓處。 城鎮(zhèn) 土地使用稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)處理同拿地階段。 二、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為 3% 36 稅項(xiàng) 征稅范圍 減免和優(yōu)惠 計(jì)稅依據(jù) 稅率 計(jì)算方法 城市維護(hù)建設(shè)稅 所有繳納消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人 海關(guān)對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品代征的流轉(zhuǎn)稅，免征城建稅； 對(duì)中外合資企業(yè)和外資企業(yè)暫丌征收城建稅。 35 棗莊市地稅局關(guān)于明確調(diào)整從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的通知（棗地稅函〔 2023〕 38號(hào)） 經(jīng)與市國(guó)稅局協(xié)商，從 2023年 1月 1日起，我市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率調(diào)整如下： 一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房外，計(jì)稅毛利率為 15%。 （ 3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （ 1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 直接農(nóng)產(chǎn)免，減半征收（使用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)） 定期減免（ 2免 3減半，使用高新微企； 3免 3減半，使用國(guó)家扶持的節(jié)能環(huán)保企業(yè)） 低稅率（ 20%， 15%， 10%） 加計(jì)扣除（ 50%、 100%） 投資抵稅（ 70%、 10%） 減計(jì)收入（ 90%、特殊的利息、保費(fèi)收入等） 加速折舊（縮短折舊年限） 企業(yè)的應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 25% 企業(yè)應(yīng)納所得稅額 =當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 *適用稅率 銷(xiāo)售 階段 ——企業(yè)所得稅 33 行次 項(xiàng) 目 本期金額 累計(jì)金額 1 一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳 2 營(yíng)業(yè)收入 3 營(yíng)業(yè)成本 4 利潤(rùn)總額 5 加 :特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 6 減 :不征稅收入和稅基減免應(yīng)納稅所得額（請(qǐng)?zhí)罡奖?1） 7 固定資產(chǎn)加速折舊（扣除）調(diào)減額（請(qǐng)?zhí)罡奖?2） 8 彌補(bǔ)以前年度虧損 9 實(shí)際利潤(rùn)額（ 4行 +5行 6行 7行 8行） 10 稅率 (25%) 11 應(yīng)納所得稅額（ 9行 10行） 12 減 :減免所得稅額（請(qǐng)?zhí)罡奖?3） 13 實(shí)際已預(yù)繳所得稅額 —— 14 特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額 15 應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（ 11行 12行 13行 14行） —— 16 減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額 17 本月（季）實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額 —— 18 二、按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳 19 上一納稅年度
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