房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例(參考版)
2025-05-01 08:19本頁面
【正文】 。如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無法提供金融機構(gòu)證明，則：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(300+500)10%=80萬元?！ 〖僭O(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，取得土地使用權(quán)支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。節(jié)約稅金250萬元?！ ±?，某房地產(chǎn)公司2009年營業(yè)收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業(yè)稅應(yīng)交納350005%=1750萬元。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費屬于代收應(yīng)付款項，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內(nèi)。這就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了空間。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。 例如，甲企業(yè)欲出售5000平方米的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/平方米的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加6萬元。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。 經(jīng)過追加綠化投資200萬元后，公司自己銷售塔樓的的總稅負比沒有追加綠化投資前可以節(jié)省總稅收，（ a b）（ a b）=95（萬元）?！ 、菟卿N售收入的企業(yè)所得稅 [（+a） b19000（ a b）]25%=[ a b（ a b）] 25%=[ b] 25%=（ a b）（萬元） ?、匏菍ν怃N售的企業(yè)稅收總負擔為： +++（ a b）+ a b =（ a b）（萬元）。=%，在a和b不知道的情況下，%（即當a和b都為零時），當a和b都不為零時，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率只可能30%。則土地增值稅計算流程如下： ?、偎堑匿N售收入：52489=（萬元） ②稅法規(guī)定的扣除項目： 塔樓開發(fā)成本： ++++ 萬元+園林綠化追加投資200萬元+間接開發(fā)費用為a萬元=（+a）萬元 ?、奂佑嬁鄢杀荆骸 。?a+19000）20%=（+ a）萬元 ?、芸鄢~為：++（+a）+（+ a）+b+19000=（+ a+ b)（萬元）（“管理費用”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除） 增值額： （ 增值率： ?。?ab）247。假設(shè)通過園林公司追加綠化投資200萬元（該增加的綠化投資是計入建筑安裝成本的），則有關(guān)稅負計算如下： 塔樓的銷售收入為52489=（萬元） ?。?）塔樓的銷售收入的營業(yè)稅 5%=（萬元） ?。?）塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加 ?。?%+3%）=（萬元） ?。?）塔樓的銷售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元） （4）塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為b萬元。 經(jīng)過納稅籌劃后，= ?！ 、叻謩e簽定銷售合同和裝修合同時，塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負擔為： +++++1750=?！ ?yīng)交增值稅 30%=（萬元） ?、菟卿N售收入的企業(yè)所得稅： 25%=[ ] 25%= 25%=（萬元） ?、扪b修合同收入的稅負 應(yīng)當繳納營業(yè)稅100003%=900萬元，城建稅和教育費附加900（7%+3%）=90萬元。 萬元，土地成本19000萬元?！〉诙€合同為房屋裝修合同，裝修成本費用為10000萬元，允許扣除的成本為3000萬元?！ ∷堑匿N售收入：52489=（萬元） 稅法規(guī)定的扣除項目： 塔樓開發(fā)成本：++++ 萬元= 加計扣除成本： ?。?19000）20%=（萬元） 扣除額為：++++19000=（萬元）（“管理費用”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除） 增值額： 增值率：247?！ ≡摲康禺a(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅的有關(guān)計算如下： ?。?）不分別簽定裝修合同和銷售合同的塔樓銷售的涉稅分析 ①營業(yè)稅 5%=（萬元） ?、谒卿N售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加 （7%+3%）=（萬元） ?、鬯卿N售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元） ④塔樓銷售收入的土地增值稅 為了說明問題的方便，不考慮三棟塔樓的開發(fā)費用和開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用?！ ±?，某房地產(chǎn)項目中的三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，該塔樓進行了精裝修并安裝了必備設(shè)施。對塔樓進行精裝修銷售：分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃 房地產(chǎn)銷售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低?！ ≡谒卿N售時，不僅可以通過設(shè)立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產(chǎn)銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉(zhuǎn)移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果?！ 囊陨隙愗摫砜梢钥闯?，（ a b）＜（ b）?！ ?yīng)交增值稅 ?。?ab)30%=（ a b）萬元。（+ a+ b )=c（假設(shè)為c）247。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米， 萬元，土地成
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