房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例(已修改)
2025-05-10 08:19 本頁面
【正文】 一、項目概況 某房地產(chǎn)項目主要有兩期工程項目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟，第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟和商業(yè)五棟（購物中心）的建筑面積分別為1021654107754269802平方米，商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為2060153419578平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，，， 萬元，土地成本19000萬元。 公司準(zhǔn)備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售，可售面積預(yù)計30599平方米，對外出租商業(yè)五棟（購物中心），三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價（均價），租賃價格為每月150元/平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、，，建筑安裝成本12, 萬元，土地成本15000萬元。 二、稅收籌劃方案的涉稅分析 ?。ㄒ唬┥虡I(yè)店鋪的稅收籌劃方案的涉稅分析 方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析 銷售店鋪總收入： 30599=（萬） ?。?）店鋪收入的營業(yè)稅： 5%=（萬） （2）店鋪收入的城市維護建設(shè)稅及其附加： (7%+3%)= (萬 ?。?）印花稅的計算 銷售店鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元） ?。?）店鋪收入的土地增值稅計算： ?、俚赇伩偸杖耄骸 ?0599=（萬） ?、诙惙ㄒ?guī)定的扣除項目： 設(shè)開發(fā)間接費等費用為W，店鋪的開發(fā)費用為Y?！ t店鋪的開發(fā)成本： ++++建筑安裝成本12, 萬元+開發(fā)間接費等費用W=（+W）萬元?！ 〖佑嬁鄢杀緸椋?W+15000）20%=（+）萬元?！ 】鄢~為：+W+Y+15000+++（+）=（++Y)（萬元）（“管理費用”，在計算土地增值稅時，不需要進行扣除） ?、墼鲋殿~： （ ?、茉鲋德剩骸 。?247。（++Y) =N（假設(shè)為N）?！ ?47。=%，在W和Y不知道的情況下，%（即當(dāng)W和Y都為零時），當(dāng)W和Y都不為零時，增值率有可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40%（所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為5%）?！ 、輵?yīng)交增值稅 如果增值稅率為30%時，則土地增值稅為：[)30%=（）萬元。 如果增值稅率為40%時，則土地增值稅為： [)40%（++Y) =（）萬元?！ 。?）店鋪收入的企業(yè)所得稅： ?、佼?dāng)增值稅為（）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅： {（+W） ?。ǎ﹠25%={ WY（ ）} ={｝ ?、诋?dāng)增值稅為（）萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅： {（+W） （）}25%={（）} ={+｝ (6)對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負擔(dān)： ?。?）如果增值稅率為30%，土地增值稅為（）萬元時，企業(yè)的總稅收負擔(dān)為： (2) 如果增值稅率為40%，土地增值稅為 （）萬元時，企業(yè)的總稅收負擔(dān)為： 方案二：對商業(yè)店鋪實行售后返租，銷售價格為30599=， ?。ǎ┏鍪?，在未來H年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來H年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定,(3059915012247。 (1)營業(yè)稅 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除?！稜I業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。顯然，公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（蘇地稅函[2008]135號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知》（浙地稅函[2008]62號）第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司（或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟利益，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅（ +）5%( 為折扣價，視同價外費用)=（萬元）。（1N）5%=（1N）（萬元），不能在稅前扣除。 公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，(3059915012247。10000)5%=（萬元）?！ 。?）城市維護建設(shè)稅及附加 ?。?）（7%+3%）=(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護建設(shè)稅及附加，（1N）（7%+3%）=（1N）（萬元）不能在稅前扣除?！ 。?）印花稅 公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租（假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次），應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元），按“財產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅：（1N）+=（1N）+（萬元
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