房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例(編輯修改稿)
2025-05-25 08:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資，因?yàn)楣窘o予店鋪投資者的折扣優(yōu)惠價(jià)，在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。在分析該兩種方案時(shí)，是以店鋪對(duì)外銷售價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+折扣優(yōu)惠價(jià)=售后返租行為的售價(jià)+售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知,公司銷售店鋪和對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的有關(guān)稅收分析如 下表所示,圖中單位為萬元 如果兩種方案的總稅負(fù)相等時(shí),分以下兩種情況進(jìn)行討論 ?。?） 如果土地增值稅率為30%時(shí)，則， 即 =……① 轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：(3059915012247。10000)H =30599（1 N ）=（1 N ）……② 由①和②得H=， 因此，%，選擇售后返租比直接銷售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場(chǎng)價(jià)的75%，返租期限是5年的話，則， +=（） ?。ǎ?（萬元） （2）如果土地增值稅率為40%時(shí)， 由于折扣優(yōu)惠N＜100%，H＞0，如果假設(shè)N=100%，+=＜＜ 也就是說對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù) +（），即店鋪進(jìn)行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對(duì)外銷售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省，（）（）=（萬元）?！ 〗Y(jié)論 通過以上兩種方案的涉稅分析，結(jié)論如下：一般總體而言，對(duì)店鋪進(jìn)行售后返租比直接銷售店鋪更省稅。但如果市場(chǎng)的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的話，則售后返租的營(yíng)銷模式對(duì)他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會(huì)對(duì)售后返租的營(yíng)銷模式感興趣。因此，公司應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進(jìn)行選擇?！ ∈酆蠓底獾幕I劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù) 例如,某房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)店鋪于2010年12月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，但給予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入70%的優(yōu)惠折扣價(jià)，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買者的租金為3059930%247。5=，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。(3059915012247。10000)。由此項(xiàng)售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費(fèi)為：，，合計(jì)開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為（++++）=。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣70%把店鋪賣給店鋪購買者時(shí)，代店鋪購買者代扣代繳了相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費(fèi)附加（或由購房者自行繳納）。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時(shí)，都要納稅?！ 榻鉀Q該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理公司。各店鋪購買者在購房時(shí)，由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，按照代理業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加，代收的租金不用納稅，，=。（二）商業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析 通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減輕稅負(fù) （1）房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營(yíng)銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析 塔樓的銷售收入為52489=（萬元） ?、偎堑匿N售收入的營(yíng)業(yè)稅 5%=（萬元） ?、谒堑匿N售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 ?。?%+3%）=（萬元） ?、鬯堑匿N售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元） ④塔樓的銷售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，，， 萬元，土地成本19000萬元?！ ∷堑匿N售收入：52489=（萬元） 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本：++++ 萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（+a）萬元 加計(jì)扣除成本： （+a+19000）20%=（+ a）萬元 扣除額為：++（+a）+（+ a）+b+19000=（+ a+ b)（萬元）（“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除） 增值額： ?。ā ≡鲋德剩骸 。?ab）247。（+ a+ b)=c（假設(shè)為c）247。=30%，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為30%（即當(dāng)a和b都為零時(shí)），當(dāng)a和b都不為零時(shí)，增值率只能是50%以下，因此，所對(duì)應(yīng)的稅率只可能30%?！ ?yīng)交增值稅 （ ab)30%=（ a b）萬元?！ 、菟卿N售收入的企業(yè)所得稅 [（+a） b19000（ a b）]25%=[ a b（ a b）] 25%=[ b] ?、匏菍?duì)外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為： +++（ a b） ?。?）房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析 設(shè)立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以52489=，而后由銷售公司再以52489=。 塔樓的銷售收入為52489=（萬元） ?、偎堑匿N售收入的營(yíng)業(yè)稅 5%=（萬元） ?、谒堑匿N售收入的城市維護(hù)建設(shè)稅及其附加 （7%+3%）=（萬元） ?、鬯堑匿N售收入的印花稅 銷售塔樓應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：%=（萬元）?、芩堑匿N售收入的土地增值稅 設(shè)塔樓的開發(fā)費(fèi)用為a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費(fèi)用為b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，，， 萬元，土地成本19000萬元?！ ∷堑匿N售收入：52489=（萬元） 稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目： 塔樓開發(fā)成本：++++ 萬元+間接開發(fā)費(fèi)用為a萬元=（+a）萬元 加計(jì)扣除成本： （+a+19000）20%=（+ a）萬元 扣除額為：++（+a）+（+ a）+b+19000=（+ a+ b)（萬元）（“管理費(fèi)用”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不需要進(jìn)行扣除） 增值額： ?。ā ≡鲋德剩骸 。?
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