【正文】 量的土地增值稅，同時(shí) 中小 企業(yè)所得稅的支出也會(huì)很大。自營(yíng)行為不需要繳納土地增值稅，同時(shí)由于沒(méi)有形成銷(xiāo)售收入，只是出租業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生一定利潤(rùn)，且利潤(rùn)一般不會(huì)很大， 中小 企業(yè)所得稅的支出也相對(duì)較低。雖然自營(yíng)行為涉及繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅的問(wèn)題，但在利潤(rùn)很高的情況下，土地增值稅及企業(yè)所得稅的減少額一般會(huì)大大高于房產(chǎn)稅和土地使用稅的增加額。因此，自營(yíng)行為的總體稅負(fù)相對(duì) 較輕。在利潤(rùn)很低情況下，選擇銷(xiāo)售行為。銷(xiāo)售行為產(chǎn)生的土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)很低。自營(yíng)行為雖不繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅，但須繳納適量的房產(chǎn)稅和土地使用稅。所以，在利潤(rùn)很低的情況下銷(xiāo)售行為稅負(fù)較輕。但在現(xiàn)實(shí)生活中，利潤(rùn)率極低或畸高的情況不常出現(xiàn)，大部分時(shí)候處于一個(gè)相對(duì)適中的狀態(tài)。這個(gè)時(shí)候需要通過(guò)具體計(jì)算來(lái)判斷哪種處理方式稅負(fù)較低， 中小 企業(yè)最終獲利高。 （ 1） 持有階段的稅 收 籌劃 對(duì)于 中小 房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存，大多數(shù) 中小 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇出租等方式賺取租金，以減輕 中小 企業(yè)所面臨的資金壓力。在這個(gè)過(guò)程中， 中小 房地產(chǎn)企 業(yè)同樣可以通過(guò)稅務(wù)籌劃減輕自己的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)收益的最大化。 18 （ 2） 變出租為轉(zhuǎn)租 此籌劃方法只要針對(duì)需要裝修改造后出租的房屋。 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在裝修改造前以較低的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)方出資進(jìn)行裝修改造，增加房屋的總價(jià)值，進(jìn)而以更高的租金轉(zhuǎn)租出去。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，中小 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。也就是說(shuō)不論從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征，都只對(duì)房產(chǎn)所有人征稅。 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房產(chǎn)所有人，應(yīng)按向關(guān)聯(lián)方收取的較低的租金作為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，對(duì)于關(guān)聯(lián)方進(jìn)行轉(zhuǎn)租收取的更高的租金 則不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。 （ 3） 變出租為投資 中小 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出租暫時(shí)尚未銷(xiāo)售的存量房產(chǎn)獲取的租金需要交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅，最后還要計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。但是如果 中小 房地產(chǎn)企業(yè)將未銷(xiāo)售出去的房產(chǎn)投資入股，參與被投資方的利潤(rùn)分配，就不用繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，而只需繳納 中小 企業(yè)所得稅。這在一定程度上減輕了 中小 企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。 （ 4） 變租金為物業(yè)費(fèi) 中小 企業(yè)收取租金需要繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重。而物業(yè)管理費(fèi)只涉及營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)，稅負(fù)較輕。 因此， 中小 房地產(chǎn)企業(yè)可以把租金收入 合理劃分成租賃收入和物業(yè)管理費(fèi)收入，盡量加大低稅負(fù)收入的比例，有效降低 中小 企業(yè)租賃行為的稅負(fù)。具體來(lái)說(shuō)， 中小 房地產(chǎn)企業(yè)可以投資成立物業(yè)公司，并使該物業(yè)公司取得盡可能高的物業(yè)管理資質(zhì)（資質(zhì)越高，可收取的物業(yè)管理的價(jià)格就越高），由 中小 房地產(chǎn)企業(yè)收取租金，由物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)。通過(guò)合理地分解租金，降低整體稅負(fù)。 19 四、總結(jié) 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 涉及的 業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)廣泛。 通過(guò) 稅 收 籌劃 可以 為 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)約稅務(wù)成本，實(shí)現(xiàn) 中小 企業(yè)價(jià)值最大化的有效途徑。 以上海萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司為例分析， 通過(guò) 介紹 中小 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、財(cái)稅特征和涉稅情況 可以看出：在中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃中，可以在 開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和持有三個(gè)階段，進(jìn)行稅收籌劃 并采取切實(shí)可行的 具體籌劃方法。 本文的創(chuàng)新之處有： 其一， 以具體案例分析，進(jìn)行中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的籌劃，具有現(xiàn)實(shí) 指導(dǎo)意義。 其二，稅務(wù)籌劃方案是針對(duì) 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和價(jià)值鏈而設(shè)計(jì) ，體現(xiàn)了業(yè)務(wù)流程的 整體性。 其三，稅務(wù)籌劃可選方案權(quán)衡分析時(shí)，不僅考慮了籌劃主體的成本效益和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，也考慮了 中小 房地產(chǎn)的行業(yè)價(jià)值鏈中利益相關(guān)方的成本和風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，從而 幫 助 中小 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 選擇最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，增強(qiáng)了方案的現(xiàn)實(shí)性。 本文局限與不足： 一、 案例較為單一，理論分析較多，缺乏很強(qiáng)的操作性指導(dǎo)。 二、 本文只針對(duì)中小房地產(chǎn)業(yè)典型業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案，缺乏綜合籌劃案例。 20 感 謝 時(shí)光冉冉，歲月如梭，這世上唯一不變的就是變化。轉(zhuǎn)眼間 四 年 大學(xué) 生活即將結(jié)束了。閉上眼睛，可以瞬間調(diào)出第一天來(lái) 交院 的記憶，每一個(gè)場(chǎng)景細(xì)致可觸。睜開(kāi)眼睛，離開(kāi) 交院 最后一天，卻已經(jīng)近在眼前了，每一刻時(shí)光都心有留念。 畢業(yè)答辯之后，很多熟悉的形影也許就將從身邊永遠(yuǎn)地失落了。每年的這個(gè)時(shí)候，校園總難掩物是人非的 感傷。 此刻我的心中卻有些悵然若失，因?yàn)槟切┦煜さ亩鲙焸兒透魑豢蓯?ài)的同學(xué)們，我們也即將揮手告別了。 畢業(yè)離校確實(shí)很讓人傷感 —— 可是我還是想對(duì)身邊的同學(xué)、朋友、老師、食堂的大廚??所有我所認(rèn)識(shí)與不認(rèn)識(shí)的人，對(duì)校園里的花草樹(shù)木、錯(cuò)落有致的高樓矮房??一切生靈和據(jù)說(shuō)沒(méi)生命的事物，對(duì)這一切的一切說(shuō)聲謝謝！ 首先感謝我的指導(dǎo)老師 劉龍龍 老師 ，是你 的悉心指導(dǎo) 讓我順利完成本論文 。 你 一絲不茍的作風(fēng)，嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的態(tài)度，踏踏實(shí)實(shí)的精神，不僅授我以文，而且教我做人，雖歷時(shí)三載，卻給以終生受益無(wú)窮之道。 感謝 所有課任老師 等對(duì)我的教育培 養(yǎng) ， 你們嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、一絲不茍的作風(fēng)一直是我工作、學(xué)習(xí)中的榜樣； 你們 循循善誘的教導(dǎo)和不拘一格的思路給予我無(wú)盡的啟迪。 在此，我要向諸位老師深深地鞠上一躬。 感謝我的 同窗好友 四 年來(lái)對(duì)我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助 ， 四 年了，仿佛就在昨天 ，今后大家就難得再聚在一起，沒(méi)關(guān)系，各奔前程，大家珍重 ，我會(huì)記著 我們?cè)谝黄鸬娜兆印? 感謝我的媽媽?zhuān)傻弥X草，言樹(shù)之背，養(yǎng)育之恩，無(wú)以回報(bào)，你們永遠(yuǎn)健康快樂(lè)是我最大的心愿。 我 也要 感謝 自己 ，順利的完成我的學(xué)業(yè)，通過(guò)十幾年的奮斗， 我深刻 的 理解了 “ 態(tài)度決定一切 ” 這句話(huà)。 在論文即將完成之際，我的心情無(wú)法平靜，從開(kāi)始進(jìn)入課題到論文的順利完成，有多少可敬的師長(zhǎng)、同學(xué)、朋友給了我無(wú)言的幫助，在這里請(qǐng)接受我誠(chéng)摯的謝意！ 未來(lái)不可知，是我們前進(jìn)的原動(dòng)力 ！ 21 參考文獻(xiàn) [1] 蔡昌 . 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅綜合籌劃思路 [J]. 財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì) . 2022(18): 4243. 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