【正文】 稅收的征收 （一）房產(chǎn)稅涉及的主要問題 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 1． 對(duì)于企業(yè)自用房屋，應(yīng)分清其用途和屬情 （ 1） 依據(jù) ：①企業(yè)擁有的，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙筒、窒外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。②房地產(chǎn)公司建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用、出借、出租的要征稅。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ①涉及圍墻、室外游泳池等建筑支出，屬于資本性支出，應(yīng)作固定資產(chǎn)入賬。會(huì)計(jì)核算時(shí)，不知道應(yīng) 獨(dú)立單獨(dú) ，而合并計(jì)入房屋的價(jià)值，導(dǎo)致長(zhǎng)期 多交稅 。 運(yùn)用舉例 12： ? 某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司，屬于上市公司，為了打造公司形象，公司總部所在地的室外建筑支出發(fā)生 2023萬元，會(huì)計(jì)將以上支出， 均作房屋建筑物入賬 ，導(dǎo)致每年多交房產(chǎn)稅。（當(dāng)?shù)匾?guī)定余值扣除比率為 10%） ? 每年該部分建筑上交房產(chǎn)稅 =2023（ 1－ 10%） %=。 ? 后來在咨詢過程中，發(fā)現(xiàn)了以上問題，但該公司已經(jīng)多交了 4年稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定該部分支出已經(jīng)無法從房屋中準(zhǔn)確分立出來，要求以后年度還 應(yīng)繼續(xù)交稅 。 （ 2）企業(yè)容易多交房產(chǎn)稅的 原因 ②做好事也交稅 ? 這種情況主要表現(xiàn)為地產(chǎn)公司將 開發(fā)的房屋無償出借的行為 等。 ? 某公司開發(fā)的部分框架結(jié)構(gòu)房屋，尚未最終完工，公司領(lǐng)導(dǎo)同意暫借部分房屋給某物流公司作臨時(shí)室內(nèi)貨場(chǎng)，約 2200平米。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，認(rèn)定屬于視同銷售（房產(chǎn)公司自己購買），然后出借，每平米按 3000元的估價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，同時(shí)按 %的比例 征收房產(chǎn)稅 。 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 2．對(duì)于投資用房，應(yīng)注意投資的性質(zhì)及稅法的認(rèn)定 （ 1）公司的房屋 對(duì)外投資 ，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移的由接管投資方交稅 。 （ 2）名義對(duì)外投資，實(shí)際未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的， 視同房屋出租 ，按租金收入的 12%交納房產(chǎn)稅，同時(shí) 交納營(yíng)業(yè)稅 等。 （ 3） 對(duì)外投資 ，辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，但明確約定每年固定回報(bào)水平， 也視同房屋出租 ，按租金收入交營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。 3．房屋對(duì)外出租，應(yīng)分清楚收入的性質(zhì)，同時(shí)，會(huì)計(jì)開票 入賬手續(xù)要正確 。 （二）企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅應(yīng)采取的對(duì)策 典型案例： ? 某房地產(chǎn)公司將開發(fā)的部分門面房留歸本公司，等待更大的價(jià)值潛力；當(dāng)時(shí)企業(yè) 自建自購 時(shí)作價(jià) 1500萬元。 ? 企業(yè)購入后，對(duì)外投資，與另一家公司聯(lián)合開商場(chǎng)，但 產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移 （聯(lián)營(yíng)時(shí)，該部分房屋估計(jì)市價(jià) 3000萬元）。 ? 公司收到聯(lián)營(yíng)方分回的投資款后，直接作利潤(rùn)入賬，并 按自用房交納房產(chǎn)稅 （ 當(dāng)?shù)匾?guī)定扣除率 為 20%） 典型案例參考答案： ? 房產(chǎn)公司每年交 房產(chǎn)稅 =1500（ 1－ 20%） %= ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，要求該房地產(chǎn)公司補(bǔ)交以下稅金： ① 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 =320 %=176萬元 ② 房產(chǎn)稅 =320 12%－ =24萬元 ? 該房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)無理 多征稅 五、土地增值稅的納稅籌劃 （一）土地增值稅的 計(jì)算規(guī)律 （二）土地增值稅 清算的要求 （三）土地增值稅的 技術(shù)性稅收籌劃方法 （四） 微利項(xiàng)目 的土地增值稅籌劃方法 （五）利用 多種合作方式 完成 納稅籌劃 （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 1． 收入的確認(rèn) ? 房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋和土地使用權(quán)的收入包括 （ 1）轉(zhuǎn)讓取得的 全部?jī)r(jià)款 （貨幣性收入） （ 2） 相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益 ——實(shí)物 【 提示 】① 注意視同銷售； ② 注意 價(jià)外費(fèi)用 ； ③ 注意價(jià)格 核定與調(diào)整 （稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)利） 2．計(jì)算增值稅時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的內(nèi)容 （ 1） （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ① 有償購買土地所支付的價(jià)款 ② 轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)所支付的差價(jià)款，如綜合用地轉(zhuǎn)換為房屋開發(fā)用地 ③ 以無償劃撥方式取得的土地，為開發(fā)而補(bǔ)交的 土地出讓金 （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 2．計(jì)算增值稅時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的內(nèi)容 （ 2） （ 2） 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ——房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： ① 土地征用及拆遷費(fèi)用 ② 相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用 ③ 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) ④ 開發(fā) 間接費(fèi)用 （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 2．計(jì)算增值稅時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的內(nèi)容 （ 3~5） （ 3） 新建房及配套設(shè)施成本 ? —— 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 4） 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ，以及由此發(fā)生的 評(píng)估費(fèi)用 （ 5） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 如： 營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 等。 （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 3．稅收優(yōu)惠 （ 1）增值率低于 20%的 普通住宅 ，免征土地增值稅 （ 2）以 繼承、贈(zèng)與 方式無償轉(zhuǎn)讓的行為，不征收土地增值稅 （ 3） 抵押、出租 行為不征收土地增值稅 【 提示 】 以房屋對(duì)外投資 的免征營(yíng)業(yè)稅，但要征收土地增值稅（從 2023年開始） （一）土地增值稅的計(jì)算規(guī)律 （二）土地增值稅清算的要求 1． 依據(jù) ——國稅發(fā) [2023]187號(hào)文 2． 清算原則 （ 1）以項(xiàng)目開發(fā)為單位清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目，以各期為單位分別計(jì)算 （ 2）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別核算增值額 3．土地增值稅清算的條件 （ 1）符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅 清算 ① 項(xiàng)目 全部完工，完成銷售 ② 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算 的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ③ 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的 （二）土地增值稅清算的要求 3．土地增值稅清算的條件 （ 2）下列情形之一，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán) 要求清算 ① 開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收，銷售面積達(dá) 85%以上，或未超過 85%，但 剩余部分已經(jīng)出租或自用 ； ② 取得 預(yù)售許可證三年 尚未賣完的； ③ 申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但 未辦 土地增值稅 清算手續(xù) 的 （二）土地增值稅清算的要求 4．配套費(fèi)用支出的處理 （ 1） 內(nèi)容 ：如配套的居委會(huì)、會(huì)所、停車場(chǎng)、變電站、學(xué)校等公共設(shè)施支出 （ 2） 要求 ：均可計(jì)入相關(guān)成本 （ 3） 裝修成本計(jì)入相關(guān)開發(fā)成本 （二）土地增值稅清算的要求 5．共同費(fèi)用的處理 （ 1）多個(gè)項(xiàng)目的共同費(fèi)用， 按面積比或開發(fā)成本法分?jǐn)? （ 2） 住宅和商鋪分開核算 ，分別計(jì)算土地增值稅 （二）土地增值稅清算的要求 （三）土地增值稅的技術(shù)性稅收籌劃方法 1．利用 價(jià)格轉(zhuǎn)移法 ? 對(duì)部分精裝修房屋，裝修收入單獨(dú)核算，單獨(dú)開票（參見綜合案例 A） 2．利用 成本利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法 ? 科學(xué)運(yùn)用各種開發(fā)成本、費(fèi)用支出（參見綜合案例 B） 3．利用 費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)比較法 （ 1）利息支出的比較（參見綜合案例 C） （ 2） 加計(jì) 20%費(fèi)用的比較 （四）微利項(xiàng)目的土地增值稅籌劃方法 1．增值率比較選擇法 ? 充分利用普通住宅的稅收優(yōu)惠（參見綜合案例 D） 2．不同房屋的投資法 ? 以投資方式節(jié)約營(yíng)業(yè)稅，以獨(dú)立公司方式規(guī)避土地增值稅（參見綜合案例 E） （五）利用多種合作方式完成納稅籌劃 1．合作建房法（聯(lián)合開發(fā)法） （參見綜合案例 F） 2．委托代建法 （參見綜合案例 E） 演講完畢，謝謝觀看！