房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅相關(guān)內(nèi)容詳解-資料下載頁(yè)
2025-01-06 22:27本頁(yè)面
【正文】 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 31號(hào)文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 實(shí)務(wù)中的問(wèn)題： 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)? 可以選擇的方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算成本法 （ 1）營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)： 如：售樓部、樣板間 1）以開(kāi)發(fā)主體作為售樓部或樣板間 例： KJLJ\ 2）小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)主體之外設(shè)售樓部或樣板間 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （二）前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)? 3）小區(qū)外設(shè)售樓部或樣板間 例： （ 2）資本化利息： 直接成本法： 預(yù)算造價(jià)法： 例： KJLJ\ 注： 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)， 是否分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)？ （三）預(yù)提費(fèi)用 31號(hào)文第 32條： 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （三）預(yù)提費(fèi)用 31號(hào)文第 32條： （ 1） 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 （ 2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 預(yù)提費(fèi)用明細(xì)表： KJLJ\ 例： KJLJ\ 四、成本歸集與分配 天道酬勤 13347129568 （一）計(jì)算： 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 單位工程成本 =成本對(duì)象總開(kāi)發(fā)成本 /總可售面積 （二）面積概念分析： 可售面積： 不可售面積： 已售面積： 鏈接： KJLJ\ 五、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算 六、甲供材料 （ 一）甲供材料的購(gòu)料發(fā)票能否列支成本？ （二）施工企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)？ 天道酬勤 13347129568 六、甲供材料 （二）施工企業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)？ 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 、 《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 、 國(guó)家稅務(wù)總局2023年第 23號(hào)公告 、 財(cái)稅 [2023]114號(hào) （三）建設(shè)方是否是營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人？ 天道酬勤 13347129568 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：審批環(huán)節(jié)多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、產(chǎn)品種類多、投資額大、開(kāi)發(fā)模式多 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程介紹 二、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的所得稅處理 三、開(kāi)發(fā)成本的核算、計(jì)稅成本的確認(rèn) 四、不同開(kāi)發(fā)模式的財(cái)稅處理 合作開(kāi)發(fā)： 受托代建： 固定回報(bào) 共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 天道酬勤 13347129568 一、合作開(kāi)發(fā) （一）一方出地、一方出資金，共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 成立項(xiàng)目公司 不成立項(xiàng)目公司 鏈接： KJLJ\ 會(huì)計(jì)處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （二）一方出地、一方出資金，約定分配固定利潤(rùn) 鏈接： KJLJ\ 會(huì)計(jì)處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ 天道酬勤 13347129568 一、合作開(kāi)發(fā) （三）以合作開(kāi)發(fā)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 鏈接： KJLJ\ 會(huì)計(jì)處理： 稅務(wù)處理： 鏈接： KJLJ\ （四）掛靠房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā) 一、受托代建 （一）同時(shí)符合以下條件： 以委托方的名義辦理立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)： 受托方與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； 與委托方簽訂委托代建合同； 受托方不墊付資金、不以受托方名義辦理建安工程結(jié)算。 天道酬勤 13347129568 一、受托代建 （一）代建程序： 委托方獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)土地，辦理項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)。 委托方與受托方（房開(kāi)企業(yè)）簽定委托代建合同，合同中明確規(guī)定工程價(jià)款與手續(xù)費(fèi) 。 開(kāi)發(fā)企業(yè)與相關(guān)勘察、設(shè)計(jì)單位簽訂合同 。 房開(kāi)企業(yè)獨(dú)立進(jìn)行招投標(biāo)，選定施工企業(yè)，與施工企業(yè)簽定主體工程施工合同（即大合同），辦理建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)手續(xù)及批件。 當(dāng)工程主體施工結(jié)束后，房開(kāi)企業(yè)再配套工程的招投標(biāo)，例如：電梯、變電所工程、煤氣工程、園林綠化工程、小區(qū)智能工程等通常的甲方成本。 工程結(jié)束后，房開(kāi)企業(yè)與委托方全額結(jié)算 。 （ 三）代建核算： 鏈接： KJLJ\ 天道酬勤 13347129568 天道酬勤 13347129568 演講完畢，謝謝觀看！
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