【正文】 本法 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象直接開發(fā)成本247。期內(nèi)全部成本對(duì)直接開發(fā)成本應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 111 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 112 （四）預(yù)算造價(jià)法 → 計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)247。期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià)應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 113 （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 114 （五）預(yù)定售價(jià)法 → 計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià)應(yīng)分配的開發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 115 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 116 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 117 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 118 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對(duì)象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對(duì)象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 119 自用的土地和公共配套設(shè)施： （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價(jià)按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 120 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 121 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 122 （一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 123 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 124 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12個(gè)月的，可在合同完工之日按實(shí)際發(fā)生的支出計(jì)算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 125 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用、與借入資金相關(guān)且作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項(xiàng)。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 126 利息支出： 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的借款費(fèi)用按下列規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理 : 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 127 利息支出： (一 )能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，直接計(jì)入該成本對(duì)象。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。也可按期內(nèi)各成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 128 利息支出： (三 )上述以外的借款費(fèi)用 ,首先應(yīng)在未銷開發(fā)產(chǎn)品和各類在建成本對(duì)象之間進(jìn)行分配 ,然后再將應(yīng)由各類在建成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用分配至具體成本對(duì)象。 各類在建成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價(jià)占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)之和的比例進(jìn)行分配。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 129 利息支出： （四）一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用不入開發(fā)產(chǎn)品成本，可在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 （五）在建成本對(duì)象發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò) 3個(gè)月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M(fèi)用不入該成本對(duì)象，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 130 政府收費(fèi)預(yù)提： 政府規(guī)定須繳納的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用等所有按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收取但還未收取的費(fèi)用允許在當(dāng)期預(yù)提。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 131 第三部分 稅政問(wèn)題解答 1．以地?fù)Q房的稅務(wù)處理 2． 2023年以前是否允許扣除期間費(fèi)用 3．欠稅是否允許所得稅前扣除 4．完工標(biāo)準(zhǔn)如何把握 5．銷售收入的范圍 6．自產(chǎn)自用征稅問(wèn)題 一、收入確認(rèn)方面 133 。 二、成本費(fèi)用扣除 134 、設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 83號(hào)和 31號(hào)文件的基礎(chǔ)上重點(diǎn)講解擬出臺(tái)的計(jì)稅成本管理辦法。 二、成本費(fèi)用扣除 135 (一 ) 收入確認(rèn) 1．外資企業(yè)提出“銷售開始”的概念，在稽查實(shí)踐中如何把握？ 2．外資企業(yè)沒有按照稅法規(guī)定繳納預(yù)征稅款，是否可以定性為偷稅？ 3．在預(yù)售階段是否允許扣除期間費(fèi)用？ 4．外商房地產(chǎn)企業(yè)自用房是否應(yīng)視同銷售？ 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問(wèn)題 136 （二）成本費(fèi)用 成本對(duì)象的劃分問(wèn)題 開發(fā)產(chǎn)品完工后的退稅問(wèn)題 如何把握外資企業(yè)的可售面積 外資企業(yè)兩年應(yīng)付款調(diào)增應(yīng)納稅所得額如何把握 扣稅合法憑證問(wèn)題 三、外資企業(yè)所得稅稽查疑難問(wèn)題 137 四、新企業(yè)所得稅法出臺(tái)后，內(nèi)外資 所得稅房地產(chǎn)業(yè)稅收銜接處理。 138 演講完畢，謝謝觀看！