【正文】 開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。?。畵Q取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?！?二)企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?！〉谌l除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本?！?一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的％?！?二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金?！〉谌龡l企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理?！〉谌臈l企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本?！〉谌鍡l開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理?！〉谖逭?特定事項的稅務處理　第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目,且該項目未成立獨立法人公司的,按下列規(guī)定進行處理:(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的,開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時,如該項目已經(jīng)結算計稅成本,其應分配給投資方(即合作、合資方,下同)開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:(二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的,應按以下規(guī)定進行處理:. 企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。. 開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利,憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的,按以下規(guī)定進行處理:企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。.企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理,并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應取得的)的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。.接受土地使用權的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時,將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應分出的)和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理,并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。　企業(yè)、單位以股權的形式,將土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的,按以下規(guī)定進行處理:　.企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時,應將其分解為銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理,并計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過,可從投資交易發(fā)生年度起,按個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。.接受土地使用權的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時,可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本,并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。第六章附則　　第三十八條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的外商投資企業(yè)在年月日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。本通知適用于各種經(jīng)濟性質的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法,并報國家稅務總局備案。第三十九條本通知自年月日起執(zhí)行。本通知自年月日起執(zhí)行,《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[]號)同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項,按本通知執(zhí)行　七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題　(一)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過個月的,可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)。持續(xù)時間超過個月的,可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)?！⊥旯ぐ俜直确词歉鶕?jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。 (二)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等,如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的,應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。25 / 25