【正文】 或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，無論該不動產(chǎn)或土地使用權 上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應按照財稅 [2023]16號文件第三條第（二十）項的有關規(guī)定，以 全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減 除項目憑證的管理上，應嚴格按照財稅 [2023]16號文件第四條的有關規(guī)定執(zhí)行。 政策鏈接? 國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉(zhuǎn)讓土地有關稅收問題的批復 國稅函 [2023]645號 2023614　? 　 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 合法票據(jù)歸類（ 1）? １、土地出讓金，應取得國土資源部門開具的 “國有土地有償使用收費專用收據(jù) ” ，與此相關的契稅應取得 “ 中華人民共和國契稅完稅證 ” ；? ２、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本；? ３、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費用時應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 服務業(yè)發(fā)票 ” ； 合法票據(jù)歸類（ 2）? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關費用時，應取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。 如為經(jīng)營性費用則 :? ５、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 服務業(yè)發(fā)票 ” ；? ６、支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；? ７、支付對象為銷售公司的銷售傭金，應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 服務業(yè)發(fā)票 ” ； 合法票據(jù)歸類（ 3）? ８、支付對象為金融機構的利息支出，應取得金融機構開具的付息憑證；? ９、支付對象為非金融機構的利息支出，應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 服務業(yè)發(fā)票 ” ；? １０、其他費用發(fā)票應按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定； 合法票據(jù)歸類（ 4）? １１、工程費支出應區(qū)分以下情況取得發(fā)票：? 1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 建筑安裝業(yè)發(fā)票 ” ；? 2） 施工方為生產(chǎn)建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的 “ 工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”? 3） .施工方為經(jīng)銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的 “ 商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” 三：清算案例分析? 案例（ 20）? 單一項目的清算? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 12月 10日將位于繁華地段的一幢 2023 平方米待售的辦公大樓以每平方米 2023 元的價格對外銷售，獲得銷售收入 4000 萬元。企業(yè)按 5%申報繳納營業(yè)稅 200 萬元，城市維護建設稅 14 萬元，教育費附加 6 萬元。 計算過程? 扣除項目：（ 800+1200） [1+ （ 10%+20%） ]+220=2820（萬元）? 增值額： 4000 2820 =1180（萬元）? 增值額與扣除項目額比例：（ 1180247。2820 ）100%=%? 應交土地增值稅稅額： 118030%=354 （萬元） 有別墅又有普通住宅 ? 案例（ 21）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年開發(fā)某地，該地面積14300平方，規(guī)劃時建普通住宅與別墅兩種類型。土地單價成本為 1150/平方，總成本為 16445000，其中普通住宅占地 7300平方，別墅占地 7000平方，共 20戶。 2023年完工并對外銷售， 2023年 1月全部銷售完畢， 2023年 5月進行清算程序，該項目別墅收入 3000萬，普通住宅收入 3400萬，總可售面積為 13200平方，其中別墅可售面積為 4000平方，普通住宅為 9200平方，總開發(fā)成本為 2820萬。繳納營業(yè)稅及附加為 3， 712， 000元。 計算過程? 說明 :對于財務費用及管理費用等按加計扣除 10%來計算。? 清算方案一：按可售面積分別計算? 清算方案二 :開發(fā)成本按可售面積占總面積之比來分攤 .土地成本按占地面積占總面積比來分攤 .? 案例三 :按收入比來分攤成本 . 思索：? 對按收入比來分攤成本存在的問題分析? 第一種情況：全部銷售完畢下的分攤成本：? 第二種情況：銷售部分下的分攤牌成本。? 對即有高檔住宅、普通住宅、商鋪、別墅等能否采用合并計算法？ 四：稅收優(yōu)惠利用? 財政部、總局關于對一九九四年一月一日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知? 一、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。? 二、一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。 政策鏈接? 對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。? 三、在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。財法字 [1995]007號 案例分析? 案例（ 22）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 1991年， 1993年立項進行某項目的開發(fā)， 1997年底工程完工并實現(xiàn)銷售， 2023年底住宅部分全部銷售完畢，商鋪共 16間，銷售 4間，住宅部分其中在2023年底前實現(xiàn)的銷售比例占總住宅部分的80%， 商鋪全部為 2023后開始銷售。 五 :合理籌劃? 精裝修房的合理籌劃? 產(chǎn)權式酒店的籌劃? 地產(chǎn)公司利用開發(fā)產(chǎn)品辦酒店的籌劃。? 商住兩用樓的籌劃 精裝修房 ? 案例（ 23）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的全為精品小戶型樓盤，在銷售策略上采取簽兩套合同的方法，一為銷售合同，二為裝修合同。? 風險點：? 籌劃注意點： 產(chǎn)權式經(jīng)營 ? 案例（ 24）? 湖北萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2023年開始開發(fā)某樓盤，總計 20230平方米， 2023年度開發(fā)完畢后，經(jīng)公司管理層決定，采取如下方案：? 參股宏大酒店管理顧問有限公司；? 將開發(fā)完畢的 20230平方米樓盤不采用傳統(tǒng)的對外銷售方式，而是采用業(yè)界流行的酒店產(chǎn)權式營銷方式，即將樓盤全部銷售與業(yè)主的同時與業(yè)主簽訂回租協(xié)議。 續(xù)? 在協(xié)議中規(guī)定：每平方米售價 4000元，另外收取統(tǒng)一裝修費每平方 2023元，其中4000元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，裝飾費用由開發(fā)商統(tǒng)一收取，然后由開發(fā)商統(tǒng)一委托給裝飾企業(yè)，其中開發(fā)商在每平方 2023元的裝飾費中有利潤 400元左右。? 問題： 1每平方 2023元的發(fā)票如何開具？? 房地產(chǎn)開發(fā)公司如何進行籌劃能達到稅負最低 利用開發(fā)產(chǎn)品辦酒店 ? 案例（ 25）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司拿了某宗地，準備在上面蓋一酒店然后成立自己的酒店管理公司來經(jīng)營。? 立項時明確了是搞酒店經(jīng)營？? 立項時沒有明確后面改道搞酒店經(jīng)營？ 商住兩用樓 ? 案例（ 26）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤為 20層，定位為商住兩用， 1至 5樓為商場， 6至 20為住宅。商場需要進行精裝修，住宅部分直接對外銷售。 自用是否征營業(yè)稅? 房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用是否征營業(yè)稅 國稅發(fā) [2023]22號?  （ 1）營業(yè)稅 ? ① 檢查應稅營業(yè)額的合理性、完整性。? 一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。? 二是營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否按規(guī)定計入應稅收入。? 三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。 分析? 四、是 動遷、拆遷補償 等售房行為是否按規(guī)定足額申報納稅。? 五、是各種 換購房地產(chǎn)、 以房地產(chǎn)抵債 、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、 委托建房 、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、 拆遷補償（安置） 等行為是否按規(guī)定足額納稅。? 六、是 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房 過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 ? 七、是以 投資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。 分析? 八、是房地產(chǎn)企業(yè)大額 往來、長期掛賬 的款項是否存在漏計銷售問題。? 九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營性自用）、 分配給股東（股東與企業(yè)是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納稅。? 十、是納稅人 自建住房銷售 給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。? 十一、是各種房產(chǎn) 出租收入 （如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅。 合作建房專題? 合作開發(fā)商品房，一般是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，聯(lián)合開發(fā)商品房。? 合作開發(fā)商品房的合作方式一般有項目合作方式（不成立法人公司）和股權合作方式；收益分配形式一般有按投資比例分配利潤、按固定額度分配利潤、按比例分配房屋等三種形式。演講完畢，謝謝觀看！