【正文】 或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán) 上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以 全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額；同時(shí)，在營(yíng)業(yè)額減 除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 政策鏈接? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 [2023]645號(hào) 2023614　? 　 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 合法票據(jù)歸類（ 1）? １、土地出讓金，應(yīng)取得國(guó)土資源部門(mén)開(kāi)具的 “國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù) ” ，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得 “ 中華人民共和國(guó)契稅完稅證 ” ；? ２、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向搬遷個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；? ３、委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時(shí)應(yīng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 服務(wù)業(yè)發(fā)票 ” ； 合法票據(jù)歸類（ 2）? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。 如為經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用則 :? ５、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計(jì)、測(cè)繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等營(yíng)利性費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 服務(wù)業(yè)發(fā)票 ” ；? ６、支付對(duì)象為個(gè)人的銷(xiāo)售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個(gè)人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；? ７、支付對(duì)象為銷(xiāo)售公司的銷(xiāo)售傭金，應(yīng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 服務(wù)業(yè)發(fā)票 ” ； 合法票據(jù)歸類（ 3）? ８、支付對(duì)象為金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的付息憑證；? ９、支付對(duì)象為非金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 服務(wù)業(yè)發(fā)票 ” ；? １０、其他費(fèi)用發(fā)票應(yīng)按支付對(duì)象屬于增值稅或營(yíng)業(yè)稅納稅人的不同身份來(lái)定； 合法票據(jù)歸類（ 4）? １１、工程費(fèi)支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：? 1） 施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 建筑安裝業(yè)發(fā)票 ” ；? 2） 施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國(guó)稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”? 3） .施工方為經(jīng)銷(xiāo)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國(guó)稅部門(mén)監(jiān)制的 “ 商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票” 三：清算案例分析? 案例（ 20）? 單一項(xiàng)目的清算? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2023年 12月 10日將位于繁華地段的一幢 2023 平方米待售的辦公大樓以每平方米 2023 元的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，獲得銷(xiāo)售收入 4000 萬(wàn)元。企業(yè)按 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 200 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 14 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 6 萬(wàn)元。 計(jì)算過(guò)程? 扣除項(xiàng)目：（ 800+1200） [1+ （ 10%+20%） ]+220=2820（萬(wàn)元）? 增值額： 4000 2820 =1180（萬(wàn)元）? 增值額與扣除項(xiàng)目額比例：（ 1180247。2820 ）100%=%? 應(yīng)交土地增值稅稅額： 118030%=354 （萬(wàn)元） 有別墅又有普通住宅 ? 案例（ 21）? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2023年開(kāi)發(fā)某地，該地面積14300平方，規(guī)劃時(shí)建普通住宅與別墅兩種類型。土地單價(jià)成本為 1150/平方，總成本為 16445000，其中普通住宅占地 7300平方，別墅占地 7000平方，共 20戶。 2023年完工并對(duì)外銷(xiāo)售， 2023年 1月全部銷(xiāo)售完畢， 2023年 5月進(jìn)行清算程序，該項(xiàng)目別墅收入 3000萬(wàn)，普通住宅收入 3400萬(wàn)，總可售面積為 13200平方，其中別墅可售面積為 4000平方，普通住宅為 9200平方，總開(kāi)發(fā)成本為 2820萬(wàn)。繳納營(yíng)業(yè)稅及附加為 3， 712， 000元。 計(jì)算過(guò)程? 說(shuō)明 :對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用等按加計(jì)扣除 10%來(lái)計(jì)算。? 清算方案一：按可售面積分別計(jì)算? 清算方案二 :開(kāi)發(fā)成本按可售面積占總面積之比來(lái)分?jǐn)?.土地成本按占地面積占總面積比來(lái)分?jǐn)?.? 案例三 :按收入比來(lái)分?jǐn)偝杀?. 思索：? 對(duì)按收入比來(lái)分?jǐn)偝杀敬嬖诘膯?wèn)題分析? 第一種情況：全部銷(xiāo)售完畢下的分?jǐn)偝杀荆? 第二種情況：銷(xiāo)售部分下的分?jǐn)偱瞥杀尽? 對(duì)即有高檔住宅、普通住宅、商鋪、別墅等能否采用合并計(jì)算法？ 四：稅收優(yōu)惠利用? 財(cái)政部、總局關(guān)于對(duì)一九九四年一月一日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知? 一、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。? 二、一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。 政策鏈接? 對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。? 三、在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。財(cái)法字 [1995]007號(hào) 案例分析? 案例（ 22）? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 1991年， 1993年立項(xiàng)進(jìn)行某項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 1997年底工程完工并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售， 2023年底住宅部分全部銷(xiāo)售完畢，商鋪共 16間，銷(xiāo)售 4間，住宅部分其中在2023年底前實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售比例占總住宅部分的80%， 商鋪全部為 2023后開(kāi)始銷(xiāo)售。 五 :合理籌劃? 精裝修房的合理籌劃? 產(chǎn)權(quán)式酒店的籌劃? 地產(chǎn)公司利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦酒店的籌劃。? 商住兩用樓的籌劃 精裝修房 ? 案例（ 23）? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的全為精品小戶型樓盤(pán)，在銷(xiāo)售策略上采取簽兩套合同的方法，一為銷(xiāo)售合同，二為裝修合同。? 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：? 籌劃注意點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng) ? 案例（ 24）? 湖北萬(wàn)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2023年開(kāi)始開(kāi)發(fā)某樓盤(pán)，總計(jì) 20230平方米， 2023年度開(kāi)發(fā)完畢后，經(jīng)公司管理層決定，采取如下方案：? 參股宏大酒店管理顧問(wèn)有限公司；? 將開(kāi)發(fā)完畢的 20230平方米樓盤(pán)不采用傳統(tǒng)的對(duì)外銷(xiāo)售方式，而是采用業(yè)界流行的酒店產(chǎn)權(quán)式營(yíng)銷(xiāo)方式，即將樓盤(pán)全部銷(xiāo)售與業(yè)主的同時(shí)與業(yè)主簽訂回租協(xié)議。 續(xù)? 在協(xié)議中規(guī)定：每平方米售價(jià) 4000元，另外收取統(tǒng)一裝修費(fèi)每平方 2023元，其中4000元開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，裝飾費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一收取，然后由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一委托給裝飾企業(yè)，其中開(kāi)發(fā)商在每平方 2023元的裝飾費(fèi)中有利潤(rùn) 400元左右。? 問(wèn)題： 1每平方 2023元的發(fā)票如何開(kāi)具？? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何進(jìn)行籌劃能達(dá)到稅負(fù)最低 利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦酒店 ? 案例（ 25）? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司拿了某宗地，準(zhǔn)備在上面蓋一酒店然后成立自己的酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。? 立項(xiàng)時(shí)明確了是搞酒店經(jīng)營(yíng)？? 立項(xiàng)時(shí)沒(méi)有明確后面改道搞酒店經(jīng)營(yíng)？ 商住兩用樓 ? 案例（ 26）? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)為 20層，定位為商住兩用， 1至 5樓為商場(chǎng)， 6至 20為住宅。商場(chǎng)需要進(jìn)行精裝修，住宅部分直接對(duì)外銷(xiāo)售。 自用是否征營(yíng)業(yè)稅? 房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用是否征營(yíng)業(yè)稅 國(guó)稅發(fā) [2023]22號(hào)?  （ 1）營(yíng)業(yè)稅 ? ① 檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。? 一是有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。? 二是營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入。? 三是是否存在低價(jià)銷(xiāo)售的行為、有無(wú)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷(xiāo)售價(jià)格是否合理。 分析? 四、是 動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償 等售房行為是否按規(guī)定足額申報(bào)納稅。? 五、是各種 換購(gòu)房地產(chǎn)、 以房地產(chǎn)抵債 、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、 委托建房 、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、 拆遷補(bǔ)償（安置） 等行為是否按規(guī)定足額納稅。? 六、是 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房 過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 七、是以 投資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 分析? 八、是房地產(chǎn)企業(yè)大額 往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬 的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷(xiāo)售問(wèn)題。? 九、是企業(yè)自用（包括經(jīng)營(yíng)性自用）、 分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。? 十、是納稅人 自建住房銷(xiāo)售 給本單位職工，是否按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。? 十一、是各種房產(chǎn) 出租收入 （如開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 合作建房專題? 合作開(kāi)發(fā)商品房，一般是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，聯(lián)合開(kāi)發(fā)商品房。? 合作開(kāi)發(fā)商品房的合作方式一般有項(xiàng)目合作方式（不成立法人公司）和股權(quán)合作方式；收益分配形式一般有按投資比例分配利潤(rùn)、按固定額度分配利潤(rùn)、按比例分配房屋等三種形式。演講完畢，謝謝觀看！