房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃-資料下載頁
2025-06-18 13:10本頁面
【正文】 +建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費+開發(fā)間接費用)*(1+20%)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用(以上減項稱扣除項目金額) 增值率=計稅增值額/扣除項目金額之和 應(yīng)繳土地增值稅額=計稅增值額（非實際增值額）*適檔稅率(0、30%、40%、50%、60%)速算扣除數(shù)2）通過以上的計算，會計核算上的焦點是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計稅增值額”的數(shù)額：A、銷售收入：不要將代收的費用計入銷售額；注意折扣的處理方法（在營業(yè)稅中已經(jīng)說明）；B、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴大20%部分的計算基數(shù)，特別是“開發(fā)間接費用”與“管理費用”的劃分；C、利息支出：注意預(yù)計實際支付的利息與按5%比例計算的利息費用的比較，選擇更大的一項作為扣除數(shù)?？傊?，進行土地增值稅的籌劃，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在項目的前期工作時就開始介入，在不影響項目建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務(wù)發(fā)生前，充分收集所有項目的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會計核算科目，核算經(jīng)營成果，實現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。第三節(jié) 企業(yè)所得稅的籌劃2003年國家稅務(wù)總局83號文件的頒布，不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤率，而且對開發(fā)企業(yè)如何計征所得稅做出了詳細的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際稅負。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。一、法規(guī)依據(jù)所得稅暫行條例及實施細則；稅收征收管理法；國稅發(fā)[2003]83號文件北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知二、籌劃的要點所得稅的在納稅時點的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進行探討。利用法規(guī)對“成本核算對象”未做具體規(guī)定的空白點，若項目預(yù)計利潤率高于預(yù)征點（15%），則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如以整個項目作為成本核算對象；若項目預(yù)計利潤率低于預(yù)征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。利用文件對土地成本、間接成本分攤方法的多樣性（占地面積、建筑面積、工程概算等方法），及時估算不同物業(yè)類型可能形成的利潤額，在利潤額高的分項項目中多分配成本費用，在利潤額低的分項項目中少分配成本費用，使企業(yè)總體稅負最低（與土地增值稅的籌劃思路一致）；利用文件對土地征補費、公共設(shè)施配套費、基礎(chǔ)設(shè)施費在成本對象完工前后的不同處理規(guī)定，可以合理安排配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施工程的決算時間，在已銷售項目利潤較低的情況下，推遲決算時間，反之相反，合法調(diào)低總體稅負；利用文件在計算“單位工程成本”時對“總可售面積”沒有規(guī)定的空白，企業(yè)可以根據(jù)項目的實際情況，在設(shè)計面積、建筑面積、實測面積中選擇最有利的成本分攤依據(jù)，合法調(diào)低總體稅負。同一項目分期先后滾動開發(fā)的，經(jīng)常會發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售，而整個項目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分攤，少攤或多攤也是調(diào)節(jié)項目利潤的方法之一。另外，待攤費用的分攤方法、固定資產(chǎn)的折舊方法、匯總管理費、銀行借款外的其他借款的利息支出等，也是減少稅前利潤的方法，應(yīng)當(dāng)注意利用。最后，納稅籌劃的實施是一個系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財務(wù)部門就能夠獨立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門的緊密合作。而且，稅務(wù)籌劃的基本點介于合法與違法之間，在實際工作中還需要取得稅務(wù)部門的默許，所以，與稅政科（稅務(wù)局負責(zé)解釋稅收法規(guī)的科室）在專業(yè)上的及時溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實施的關(guān)鍵。16 /
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