房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃-資料下載頁(yè)
2025-06-18 13:10本頁(yè)面
【正文】 +建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用)*(1+20%)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(以上減項(xiàng)稱扣除項(xiàng)目金額) 增值率=計(jì)稅增值額/扣除項(xiàng)目金額之和 應(yīng)繳土地增值稅額=計(jì)稅增值額（非實(shí)際增值額）*適檔稅率(0、30%、40%、50%、60%)速算扣除數(shù)2）通過(guò)以上的計(jì)算，會(huì)計(jì)核算上的焦點(diǎn)是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計(jì)稅增值額”的數(shù)額：A、銷售收入：不要將代收的費(fèi)用計(jì)入銷售額；注意折扣的處理方法（在營(yíng)業(yè)稅中已經(jīng)說(shuō)明）；B、在不違反稅法規(guī)定的情況下，盡量擴(kuò)大20%部分的計(jì)算基數(shù)，特別是“開發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的劃分；C、利息支出：注意預(yù)計(jì)實(shí)際支付的利息與按5%比例計(jì)算的利息費(fèi)用的比較，選擇更大的一項(xiàng)作為扣除數(shù)。總之，進(jìn)行土地增值稅的籌劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的前期工作時(shí)就開始介入，在不影響項(xiàng)目建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開發(fā)開始、納稅義務(wù)發(fā)生前，充分收集所有項(xiàng)目的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目，核算經(jīng)營(yíng)成果，實(shí)現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。第三節(jié) 企業(yè)所得稅的籌劃2003年國(guó)家稅務(wù)總局83號(hào)文件的頒布，不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤(rùn)率，而且對(duì)開發(fā)企業(yè)如何計(jì)征所得稅做出了詳細(xì)的規(guī)范，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。一、法規(guī)依據(jù)所得稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則；稅收征收管理法；國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文件北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的通知二、籌劃的要點(diǎn)所得稅的在納稅時(shí)點(diǎn)的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方面進(jìn)行探討。利用法規(guī)對(duì)“成本核算對(duì)象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)（15%），則擴(kuò)大“成本核算對(duì)象”，拖延匯算時(shí)間，如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對(duì)象”，爭(zhēng)取盡早匯算，如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。利用文件對(duì)土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有裕ㄕ嫉孛娣e、建筑面積、工程概算等方法），及時(shí)估算不同物業(yè)類型可能形成的利潤(rùn)額，在利潤(rùn)額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用，在利潤(rùn)額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用，使企業(yè)總體稅負(fù)最低（與土地增值稅的籌劃思路一致）；利用文件對(duì)土地征補(bǔ)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)在成本對(duì)象完工前后的不同處理規(guī)定，可以合理安排配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施工程的決算時(shí)間，在已銷售項(xiàng)目利潤(rùn)較低的情況下，推遲決算時(shí)間，反之相反，合法調(diào)低總體稅負(fù)；利用文件在計(jì)算“單位工程成本”時(shí)對(duì)“總可售面積”沒有規(guī)定的空白，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在設(shè)計(jì)面積、建筑面積、實(shí)測(cè)面積中選擇最有利的成本分?jǐn)傄罁?jù)，合法調(diào)低總體稅負(fù)。同一項(xiàng)目分期先后滾動(dòng)開發(fā)的，經(jīng)常會(huì)發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售，而整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?，少攤或多攤也是調(diào)節(jié)項(xiàng)目利潤(rùn)的方法之一。另外，待攤費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?、固定資產(chǎn)的折舊方法、匯總管理費(fèi)、銀行借款外的其他借款的利息支出等，也是減少稅前利潤(rùn)的方法，應(yīng)當(dāng)注意利用。最后，納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門的緊密合作。而且，稅務(wù)籌劃的基本點(diǎn)介于合法與違法之間，在實(shí)際工作中還需要取得稅務(wù)部門的默許，所以，與稅政科（稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋稅收法規(guī)的科室）在專業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。16 /
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