房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及涉稅稅種與納稅籌劃-資料下載頁(yè)
2025-08-24 15:26本頁(yè)面
【正文】 品籌劃有些房屋由于各種原因發(fā)生滯銷，或出于其他考慮用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷額計(jì)人成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本，減少稅收支出。如果把房屋繼續(xù)留在“開發(fā)商品”科目提取減值準(zhǔn)備，所提減值準(zhǔn)備不能作為稅前扣除項(xiàng)目。（三）營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各年度廣告費(fèi)支出是一筆龐大的費(fèi)用。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出占銷售收入8％的限額內(nèi)可以據(jù)實(shí)扣除。如果廣告費(fèi)由總公司統(tǒng)一籌劃、統(tǒng)一支付，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超過8％扣除比例不能全部稅前扣除，而其他關(guān)聯(lián)公司廣告費(fèi)不足8％的情況，這時(shí)可以實(shí)現(xiàn)廣告費(fèi)的合理劃轉(zhuǎn)，由關(guān)聯(lián)公司承擔(dān)部分廣告費(fèi)。三、土地增值稅納稅籌劃（一）利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。 。某城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為X時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加如下： ％X（5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城市維護(hù)建設(shè)稅、3％的教育費(fèi)附加。），這時(shí)其全都允許扣除項(xiàng)目金額如下：100＋％X。根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定該企業(yè)享受起征點(diǎn)的最高售價(jià)如下：X＝（％X），解以上方程可知， 7（100＋％）。當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。＋，％：允許扣除項(xiàng)目的金額＝＋％y，增值額＝＋y－（＋％y），化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式如下：％y＋，所以，應(yīng)納土地增值稅如下：30％（％y＋），若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益，超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使：y＞30％（％y＋），即y＞。這就是說(shuō)，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益， 4（＋）。通過以上兩種情況的分析：當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人，其銷售項(xiàng)目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)照顧，又可獲得較大收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價(jià)，否則，價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。（二）利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。稅務(wù)籌劃的區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。（當(dāng)然現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)在利用增加扣除項(xiàng)目金額的方式上所做工作可謂不遺余力、膽大）房地產(chǎn)項(xiàng)目按經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)間納稅籌劃可分為事前、事中以及事后?？傮w而言事前籌劃是關(guān)鍵：從上面所講可以看出，事前籌劃可以在一開始就建房方式、合同簽訂（將銷售不動(dòng)產(chǎn)與裝修分合同簽訂）、不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)等多個(gè)方面就納稅籌劃綜合考慮，使之對(duì)企業(yè)有理方面發(fā)展。事中籌劃是主體：事中籌劃的主要工作就是增加扣除項(xiàng)目金額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)主要就是增加拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施及開發(fā)間接費(fèi)等（列如：拆遷補(bǔ)償費(fèi)多數(shù)是支付給個(gè)人的而且基本無(wú)法收到發(fā)票）（園林、荒山綠化費(fèi)的不確定因素非常大）（房屋裝修等級(jí)的確定）事后籌劃是補(bǔ)充：目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都是在開發(fā)項(xiàng)目已基本完工時(shí)才開始進(jìn)行納稅籌劃、此時(shí)唯一能做的工作就是讓會(huì)計(jì)人員從賬面上加大扣除項(xiàng)目金額，結(jié)果是大的金額根本無(wú)法加入，或與實(shí)際經(jīng)營(yíng)不符，缺乏成本真實(shí)性依據(jù)等成為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。究其原因就是時(shí)機(jī)不對(duì)?？傊鹤龊脮?huì)計(jì)基本核算工作是納稅籌劃的基礎(chǔ)（成本完全、合理的歸屬到核算對(duì)象），領(lǐng)導(dǎo)的前瞻性納稅籌劃是關(guān)鍵，決策人的規(guī)范性籌劃
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