【正文】 勞務(wù)報(bào)酬所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 44 個(gè)人所得稅疑難解析 ? 一、房地產(chǎn)企業(yè)以低于成本價(jià)的價(jià)格向職工售房，職工因此而少支出的差價(jià)部分，屬于個(gè)人所得稅的應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。 ?房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成：包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已經(jīng)支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 ?（ 2）假設(shè) B公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)財(cái)稅【 2023】 21號文件規(guī)定， A公司將土地投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納投資環(huán)節(jié)的土地增值稅， B公司接受土地使用權(quán)的價(jià)值為 2060萬元；隨后 A公司合并 B公司時(shí)，合并時(shí)的土地入賬價(jià)值自然同樣是2060萬元。本例中： ?（ 1） A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其將土地投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B公司，視同銷售收益1500萬元必須按照規(guī)定繳納土地增值稅； 41 ?此時(shí)， B公司取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值為2060萬元。但無論如何，此時(shí) B公司取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值應(yīng)為 2060萬元（含契稅 60萬元）。 ?根據(jù)上述規(guī)定， A公司將土地投資于 B公司，是否是同銷售繳納土地增值稅，取決于 A公司和 B公司是否屬于房地產(chǎn)企業(yè)。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。合并后 A公司在土地上建造商品房對外出售。 ▲ ▲ 37 十一、土地計(jì)稅成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)怎樣確定 ?A房地產(chǎn)公司 2023年 8月將一塊土地投資 B公司（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），該土地的買家為 500萬元，投資時(shí)評價(jià)值為 2023萬元。” 36 十、房地產(chǎn)公司為業(yè)主免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)證而支付的辦證費(fèi)用處理問題 ?房地產(chǎn)公司為了促銷給購房戶免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，該項(xiàng)費(fèi)用屬于房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的規(guī)定，與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用均按照固定的比例計(jì)算扣除，因此，該費(fèi)用不再單獨(dú)扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 35 九、計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，利息支出如何扣除 ? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔 2023〕 220號 ）進(jìn)一步重申：“ （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的印花稅，不在計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。 34 八、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題 ?細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。 33 七、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ? (二 )房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 ?除上述情況之外，企業(yè)和單位以房地產(chǎn)對外投資或聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅 。 ? 納稅人應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算劃分不清的，一律按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算征收土地增值稅。享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率 ，單套建筑面積120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格 。 28 ? （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 稅清算手續(xù)的； ? 。 ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ▲ 25 十六、房地產(chǎn)企業(yè)以“購房回租”、“售后回購”等形式銷售開發(fā)產(chǎn)品的營業(yè)稅處理 ?房地產(chǎn)開發(fā)公司采取“購房回租”、“售后回購”等形式，進(jìn)行促銷活動(dòng)（即與購房者簽訂“商品房買賣合同”，將商品房賣給購房者同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回）的，應(yīng)對房地產(chǎn)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 24 ?（ 3）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函【 1998】 771號）規(guī)定，對企業(yè)以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 22 十五、營業(yè)稅中“視同銷售”行為包括哪些內(nèi)容，如何計(jì)稅 ? 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策，以下行為屬于營業(yè)稅的“視同銷售”行為： ? 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，企業(yè)自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目和“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。而在裝飾業(yè)勞務(wù)中，建設(shè)方自行提供的原材料、其他物資和動(dòng)力，施工方并不會(huì)因此收取任何價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，因此，建設(shè)方提供的這部分原材料、其他物資和動(dòng)力不需要并入納稅人營業(yè)稅的計(jì)稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。而 實(shí)施細(xì)則第十六條 是對建筑業(yè)營業(yè)額的特殊規(guī)定，即使原材料、其他物資和動(dòng)力是建設(shè)方提供的，施工方并不會(huì)因此收取任何價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的，這部分價(jià)款也必須并入施工方的營業(yè)額征收營業(yè)稅。 20 ? 新營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定 “納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ? 舉例說明： 19 十三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售精裝房，裝飾材料是由購房戶自行購買的營業(yè)稅問題 ? 納稅人采取包清工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購的 材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款 ）確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。 18 十二、房地產(chǎn)包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題 ? 根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函【 1996】 684號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)