【正文】 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 項(xiàng)目投資者 股本資金 紅利 資源性項(xiàng)目公司 建設(shè) 費(fèi)用 銷售 收入 生產(chǎn)收入 工程公司 工程合同 市場(chǎng)安排 產(chǎn)品 產(chǎn)品購(gòu)買者 銷售代理協(xié)議 項(xiàng)目資產(chǎn)抵押 生產(chǎn)支付協(xié)議 購(gòu)買生產(chǎn)資金 融資中介機(jī)構(gòu) 貸款銀行 債務(wù)償還 融資安排 生產(chǎn)支付 協(xié)議抵押 貸款 資金 完工擔(dān)保 以 “生產(chǎn)支付 ”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （六） BOT融資模式 政府將一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商 (一般為國(guó)際財(cái)團(tuán) )。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （四）“杠桿租賃”融資模式 項(xiàng)目資產(chǎn)出租人 合伙制結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目資產(chǎn)承租人 債務(wù)參加者 提供項(xiàng)目成本 6080%的資金 杠桿租賃 經(jīng)理 人 股本參加者 提供項(xiàng)目成本2040%的資金 資產(chǎn)使用權(quán) 支付租賃費(fèi) 對(duì)股本參加者無(wú)追索貸款 合伙制中的股本資金 利息本金償還 利潤(rùn) /虧損及剩余租賃費(fèi)收入 在杠桿租賃項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中各個(gè)組成部分之間的關(guān)系 法律文件 合同方 租賃協(xié)議 項(xiàng)目資產(chǎn)出租人 /承租人 貸款協(xié)議 項(xiàng)目資產(chǎn)出租人 /債務(wù)參加者 信用保證協(xié)議 項(xiàng)目資產(chǎn)出租人 /債務(wù)參加者 /承租人 合伙制結(jié)構(gòu)協(xié)議 股本參加者 管理協(xié)議 1合伙制代理人協(xié)議 經(jīng)理人 /項(xiàng)目資產(chǎn)出租人 管理協(xié)議 2債務(wù)管理協(xié)議 經(jīng)理人 /債務(wù)參加者 管理協(xié)議 3現(xiàn)金流量管理協(xié)議 經(jīng)理人 /項(xiàng)目資產(chǎn)承租人 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （四）“杠桿租賃”融資模式 項(xiàng)目投資者 項(xiàng)目公司 （承租人） 產(chǎn)品承購(gòu)協(xié)議 完工擔(dān)保 現(xiàn)金流量管理 合伙制結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品 生產(chǎn)費(fèi)用 租賃費(fèi) 資本性開支 建設(shè)費(fèi)用 債務(wù)資金 債務(wù)償還 股本資金 稅務(wù)好處股本收益 管 理費(fèi) 租賃協(xié)議 工程合同 貸款協(xié)議 管理協(xié)議 銷售收入 項(xiàng)目 工程公司 杠桿租賃經(jīng)理人 股本參 加者 債務(wù)參加人 以 “杠桿租賃 ”為基礎(chǔ)的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （五）“生產(chǎn)支付”融資模式 （ Production Payment） 建立在由貸款銀行購(gòu)買某一特定礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的，即提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購(gòu)買到一個(gè)特定份額的生產(chǎn)量，這部分生產(chǎn)量的收益成為項(xiàng)目融資主要償債資金的來源。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間以營(yíng)運(yùn)收入向租賃公司支付租金，租賃公司以其收到的租金向貸款銀行還本付息。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 運(yùn)煤港口公司 工程公司 建設(shè)費(fèi)用 工程合同 抵押擔(dān)保 擔(dān)保銀行 完工運(yùn)行 擔(dān)保 項(xiàng)目發(fā)起人 初始 股本 資金 紅利 股本資金 公司上市 計(jì)劃書 政府及公眾持股者 港口使用 協(xié)議 港口用戶 （買方） 使用費(fèi) 貸款 資金 債務(wù) 償還 融資協(xié)議 貸款銀行 轉(zhuǎn)讓完工運(yùn)行擔(dān)保轉(zhuǎn)讓港口使用協(xié)議 運(yùn)用“設(shè)施使用協(xié)議”組織項(xiàng)目融資的運(yùn)煤港口項(xiàng)目 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （四）“杠桿租賃”融資模式 承租人可以獲得固定資產(chǎn)使用權(quán)而不必在使用初期支付其全部資本開支的一種融資結(jié)構(gòu)。 （即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）“設(shè)施使用協(xié)議”融資模式 （ Tolling Agreement） 在某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和使用者之間達(dá)成的一種具有 “ 無(wú)論使用與否均需付款 ” 性質(zhì)的協(xié)議。這種信用支持一般至少 包括完工擔(dān)保和保證項(xiàng)目子公司具備較好經(jīng)營(yíng)管理的意向性擔(dān)保 。 優(yōu)點(diǎn)： 缺點(diǎn)： 。 ” from Peter K. Nevitt, Frank Fabozzi Project Financing” “ 融資不是主要依賴項(xiàng)目發(fā)起人的信貸或所涉及的有形資產(chǎn)，提供債務(wù)的參與方的收益在相當(dāng)大程度上依賴于項(xiàng)目本身效益。 雅居樂、中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上置集團(tuán) —— 標(biāo)準(zhǔn)普爾非投資級(jí) 中海 —— 標(biāo)準(zhǔn)普爾投資級(jí) 4. N股： 在中國(guó)大陸注冊(cè)、在紐約（ New York）上市的外資股。以人民幣標(biāo)明面值，只能以外幣認(rèn)購(gòu)和交易。 2. B股 ： 人民幣特種股票。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 三、股票 （二）股票的特點(diǎn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）股票的種類 1. A股 ： 人民幣普通股票。 基本權(quán)利： （ 1） 優(yōu)先分配權(quán) 。 （ 4）剩余資產(chǎn)分配權(quán)。 （ 2）利潤(rùn)分配權(quán)。 （一）股票的分類 在公司的經(jīng)營(yíng)管理和盈利及財(cái)產(chǎn)的分配上享有普通權(quán)利的股份，代表滿足所有債權(quán)償付要求及優(yōu)先股東的收益權(quán)與求償權(quán)要求后對(duì)企業(yè)盈利和剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （一）五個(gè)問題 ： 《 公司法 》 規(guī)定 股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于 3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公式凈資產(chǎn)額不低于 6000萬(wàn)元； 累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)總額的 40%； 最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付債券 1年的利息； 籌集資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策； 利率不得超過國(guó)務(wù)院限定的利率水平； 其他條件 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （二）債券特點(diǎn) 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）債券種類 ： 抵押債券和信用債券 ： 可轉(zhuǎn)換和不可轉(zhuǎn)換 ：一次到期、分期到期 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）債券的收益計(jì)算 債券收益率 =（到期本息和 發(fā)行價(jià)格） / （發(fā)行價(jià)格 *償還期限） *100% 債券出售者的收益率 =（賣出價(jià)格 發(fā)行價(jià)格 +持有期間的利息） /（發(fā)行價(jià)格 *持有年限） *100% 債券購(gòu)買者的收益率 = （到期本息和 買入價(jià)格） /（買入價(jià)格 *剩余期限）*100% 債券持有期間的收益率 =（賣出價(jià)格 買入價(jià)格 +持有期間的利息） /（買入價(jià)格 *持有年限） *100% 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式 （三）債券的收益計(jì)算 如某人于 1995年 1月 1日以