【正文】 第三方將等價的各種權益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產生的借貸關系； ⑶ 抵押貸款 —— 抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。 擔保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。 一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。 當上式的年收益為稅后收益時，則內部收益率就是稅后內部收益率 。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN‘ 為房屋的終值 。 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來收益與 其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn) 值的貼現(xiàn)率。當他還清了貸款，房屋的全部權益就屬于購房者了，這時，房屋的權益收益率與資產收益率就相同了。 一、資產收益率 資產收益率 是指 該項資產所有凈營業(yè)收益總額與該項資產價值總額的比值 ，說明整個資產的收益水平。 第四節(jié) 資產收益率 資產收益率 是任何經濟實體進行經營過程中必須十分注重的財務指標之一，而以房地產經營為最。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到 指數(shù)運算 ，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復雜，我們不妨先假設幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%， 20%，則計算結果如下：（表 2— 4） 表 24 不同貼現(xiàn)率水平下的貼現(xiàn)值比較 年份 收益 貼現(xiàn)因子 1/（ 1+i） n 貼現(xiàn)值（萬元） FVn/ （ 1+i） n 5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20% 1 2 3 4 4 1 2 2 2 12 3 0 8 7 7 0 4 3 0 0 6 1 5 8 8 3 4 7 3 3 總計 7 4 1 7 凈現(xiàn)值 結論 計算結果表明，在 貼現(xiàn)率為 20%水平，該項投資仍然是合理的。 例如：有所房子第一年有 1萬元收益，第二年有 2萬元收益，第三年有 2萬元收益，第四年有 2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要 10萬元買這所房子。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風險因素時，還是基本可行的。 未來收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的 比較判斷房地產的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結論。 事實上是現(xiàn)值的一年未來值的 逆運算。 三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值 是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算 未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價值轉變?yōu)楝F(xiàn)在的價值 ，這種計算稱為 未來收益的 貼現(xiàn) ，其 計算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。其最基本的思想是 利率等效性 —— 同樣的貸款不會因復利計算周期的不同而影響其未來值 。 不同復利周期同樣數(shù)量（ 100元）的貸款 未來值比較 計算方法 未來值及其比較 1年 10年 未來值 比一年復利多 % 未來值 比一年復利多 % 一年復利 半年復利 月復利 連續(xù)復利 110 ⑵精算模型（復雜計算） 粗算模型簡單地 把年利率分解成為更小復利 周期利率 ，影響了同樣一筆貸款在不同復利計算周期下的 等效性 ，在借款期限較長的情況下嚴重影響借款人利益。 一般地，某筆貸款的 年利率 是 i， 本金是 PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為： FVn= PV0（ 1+i） n 在現(xiàn)實生活中，貸款的 計息周期 經?？梢杂胁煌陌才牛?年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息 ）等，其未來值的計算也有不同的公式。 復利 則 是根據(jù) 利息計算周期 ，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息 。 單利 是指 僅計算本金的生息或時間價值。 二、未來值 未來值 就是存款經過一段時間后的價值，包括 本金 和 利息 ?？梢酝ㄟ^圖 2— 3來解釋。 商品的 市場價格是由商品的供給和需求共同決定的 ， 金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格 —— 利率。 貸款期限不同，利率水平當然就不同，這種 因期限差異造成的利率差異，可以叫做 期限結構溢價 。 ⑵物價指數(shù)校正 90年代前期， 我國的 保值定期儲蓄 的 保值利率就是經通貨膨脹校正之后的利率 ，即所謂的 保值率就是通漲溢價 。所以， 利率集事實上就是資金使用的成本來源 。 現(xiàn)值 ： 資金的 未來收益 通過 貼現(xiàn) 的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值 ，即 時間為零時的價值量 。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值， 實際上利率就是到期收益率 。利息或利率與占用資金的時間長短關系非常密切。 第三節(jié) 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對 資金的使用 和 各種權益 的調配進行交易， 資金使用的 價格 如何，是人們最關心的問題之一。 八、社會福利制度 社會福利制度 對房地產的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍，在同等社會經濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。如 銀根的松緊、利率降升、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴 等，都對房地產的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時會使房地產也成為所謂的“ 政策市 ”。 流動性 較差的特點，使得房地產投資的回報率應該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的