房地產(chǎn)綜合知識-房地產(chǎn)價格與稅收-文庫吧資料
2025-01-27 23:49本頁面
【正文】 領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個人，都是印花稅納稅義務(wù)人。 ? 一是以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股； ? 二是以土地、房屋權(quán)屬抵債； ? 三是以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬； ? 四是以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 25 26 ? 在上表中，成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。 ? 契稅的納稅義務(wù)人是承受方，具體情況見表 10 1 。 24 （三）行為、目的稅 ? 契稅 ? 我國現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范，是 1997 年 7 月 7 日，國務(wù)院公布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 。 ? 一般納稅人所在地處于城市的，稅率均為 3 ％。 23 ? 教育費附加 ? 教育費附加，是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，其計費依據(jù)和城建稅相同。 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，實行三檔差別比例稅率。 ? 城建稅具有 兩個顯著特點 ： ? 一是附加稅，它以流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，本身并無特定的征稅對象； ? 二是有特定目的，城建稅稅款專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。 ? 現(xiàn)行城建稅的基本規(guī)范，是 1985 年 2 月 8 日國務(wù)院發(fā)布實施的 《 中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 》 。 ? ③ 凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個人，以其服務(wù)費收入為征稅對象，稅率為 5 ％。 ? ② 營業(yè)收入額。 ? 營業(yè)稅的征收對象在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中包括： ? ① 房地產(chǎn)銷售收人額。 21 ? 營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅是國家稅務(wù)部門對商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和服務(wù)性業(yè)務(wù)收入征收的一種稅。 ? 為了適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，改變稅制過于簡單的狀況，國務(wù)院于 1984 年 9 月 18 日頒布了 《 營業(yè)稅條例（草案） 》 ，于當(dāng)年 10 月 1 日起試行，將商業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)單獨征收營業(yè)稅。從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。所得稅率分為兩部分：企業(yè)所得稅率為 30% ，地方所得稅率為 3％。 19 ? 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ? 外商投資企業(yè)指在中國境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)，其來源于中國境內(nèi)、外的所得均應(yīng)繳納所得稅。 ? 所得稅稅率為 33 % ，對年應(yīng)納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）和 10 萬元（含 10 萬元）以下至 3 萬元的企業(yè)，規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即暫減按 18 ％和 27 ％的稅率征收所得稅。其中： 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 準(zhǔn)予扣除項目金額 ? 式中： 收入總額 包括生產(chǎn)經(jīng)營收入、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費收入、股息收入以及其他收入。 ? 就房地產(chǎn)開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅賦。 ? 6．開發(fā)間接費用 ? 指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 16 ? 4．基礎(chǔ)設(shè)施費 ? 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。“ 七通一平 ” 是指路通、上水通、下水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和土地平整。 ? 2．前期工程費 ? 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 等支出。 ? 序號 項 目 金額（元） 百分比 ? 1 征地費、拆遷安置補償費 1,925 35 ? 2 建安工程費 1,705 31 ? 3 室外工程費 275 5 ? 4 行政管理、文教衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)配套 275 5 ? 5 鍋爐房、變電室、調(diào)壓站等附屬工程 ? 及大市政工程費 550 10 ? 6 稅 費 ? 7 管理費
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