房地產(chǎn)金融與稅收-資料下載頁(yè)
2025-01-23 18:19本頁(yè)面
【正文】 單位持有人的委托持有資產(chǎn)，信托單位持有人對(duì)信托基金資產(chǎn)按比例擁有直接的法律和受益人權(quán)益 ，每一信托單位的價(jià)值等于信托基金凈資產(chǎn)的價(jià)值除以信托單位總數(shù)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 （八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式 信托單位持有人協(xié)議 2937個(gè)信托 單位持有人 第一國(guó)民資源 信托基金 波特蘭鋁廠 融資安排 信托契約 管理協(xié)議 永久受托 管理公司 第一國(guó)民 管理公司 銀行 基金經(jīng)理 10% 第一國(guó)民資源信托基金結(jié)構(gòu) 第八章 房地產(chǎn)金融與稅收 ?房地產(chǎn)企業(yè) 銀行貸款 ?項(xiàng)目融資 ?房地產(chǎn)融資成本 ?房地產(chǎn)稅收 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 一、含義 企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本一般包括 資金籌集成本 和 資金使用成本 兩部分。 資金籌集成本 是指在資金籌集過(guò)程中所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金籌集成本一般屬于一次性費(fèi)用，籌資次數(shù)越多，資金籌集成本也就越大。 資金使用成本 又稱(chēng)為資金占用費(fèi)，是指占用資金而支付的費(fèi)用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。資金使用成本一般與所籌集的資金多少以及使用時(shí)間的長(zhǎng)短有關(guān)，具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 二、資金成本的計(jì)算 （一）一般公式 K=D/(PF)———— K=D/P(1f) P—— 籌集資金額 D—— 使用費(fèi) F—— 籌資費(fèi) f—— 籌資費(fèi)費(fèi)率 （二）各種資金來(lái)源資金成本 （ 1）優(yōu)先股成本：公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的籌資費(fèi)有注冊(cè)費(fèi)、代銷(xiāo)費(fèi)等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅后利潤(rùn)來(lái)支付的，不會(huì)減少公司應(yīng)上繳的所得稅。 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 Kp=Dp/P0(1f)———— Kp=i/ (1f) Kp—— 優(yōu)先股成本率 P0—— 優(yōu)先股票面值 Dp—— 每年股息 f—— 股息率 例 ，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為 200萬(wàn)元，籌資費(fèi)費(fèi)率 4%，股息年利率為 14%，則資金成本率為多少 Kp=200*14%200(14%) (2)普通股成本 兩種方法 股利增長(zhǎng)模型法 。普通股的股利往往不是固定的，因此，其資金成本率的計(jì)算通常用股利增長(zhǎng)模型法計(jì)算。一般假定收益以固定的年增長(zhǎng)率遞增，則普通股成本的計(jì)算公式為 ： 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 Ks=Dc/Pc(1f)+g———— Ks=i/ (1f)+g g—— 普通股利年增長(zhǎng)率 例 2：某公司發(fā)行普通股正常市價(jià)為 56元，估計(jì)年增長(zhǎng)率為 12%，第一年預(yù)計(jì)發(fā)放股利 2元，籌資費(fèi)率為市價(jià)的 10%，則發(fā)行普通股的成本為 Ks=2/56*(110%)+12% 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。根據(jù)投資者對(duì)股票的期望收益確定資金成本。 Ks=Rs=RF+β (RmRF) RF—— 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； β —— 股票的 β 系數(shù)； Rm—— 平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率。 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 例 3：某期間市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 10%，平均風(fēng)險(xiǎn)股票必要報(bào)酬率為 14%，某公司普通股 β 值為 。留存收益的成本為： （ 3）保留盈余成本：留存收益，其所有權(quán)屬于股東，是企業(yè)資金的一種重要來(lái)源。企業(yè)保留盈余，等于股東對(duì)企業(yè)進(jìn)行追加投資。股東對(duì)這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報(bào)酬，所以，保留盈余也有資金成本。它的資金成本是股東失去向外投資的機(jī)會(huì)成本，故與普通股成本的計(jì)算基本相同，只是不考慮籌資費(fèi)用。 KR=D1/P0 +g=i+g 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 （ 1）債券成本：企業(yè)發(fā)行債券后，所支付的債券利息列入企業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支，因而使企業(yè)少繳一部分所得稅，兩者抵消后，實(shí)際上企業(yè)支付的債券的利息僅為：債券利息 （ 1－所得稅稅率）。因此，債券成本率可以按下列公式計(jì)算： KB=I(1T)/B(1f)—— KB=ib(1T)/B(1f) B債券籌資額 I債券年利息 ib債券年利息率 T所得稅率 例 4：某公司發(fā)行總面額 500萬(wàn)元的 10年期債券，票面利率 12%，發(fā)行費(fèi)用率為 5%，公司所得稅為 33%，則該債券的成本為 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 （ 2）銀行借款成本。向銀行借款，企業(yè)所支付的利息和費(fèi)用一般可作企業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支，相應(yīng)減少部分利潤(rùn)，會(huì)使企業(yè)少繳一部分所得稅，因而使企業(yè)的實(shí)際支出相應(yīng)減少。 對(duì)每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為： Kg=I(1T)/GF—— Kg=ig(1T)/ (1f) G貸款總額 I貸款年利息 ig貸款年利息率 F貸款費(fèi)用 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 （一）比較綜合資金成本法：尋找綜合資金成本最低的方案 方案 融資方式 資金額 資金成本率 % 1 發(fā)行普通股 5000 發(fā)行優(yōu)先股 1000 發(fā)行債券 1000 銀行借款 3000 2 發(fā)行普通股 5000 發(fā)行債券 2023 銀行借款 3000 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 三、融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 （二）權(quán)益資本稅后利潤(rùn)表平衡點(diǎn)分析法：采用負(fù)債融資與采用普通股融資時(shí)權(quán)益資本稅后利潤(rùn)表相等的點(diǎn)。 例子：房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金總額為 8000萬(wàn)，其中：股本 4000萬(wàn)，銀行借款（ 10%） 2400萬(wàn)，其他債務(wù)（無(wú)利息） 1600萬(wàn)，企業(yè)所得稅率 33%，息稅前利潤(rùn)率為 20%，現(xiàn)企業(yè)有一新項(xiàng)目，擬再融資1600萬(wàn)，是增加銀行借款呢？還是增發(fā)股票呢？ 第三節(jié) 融資成本 —— 資金成本 項(xiàng)目 方案 1：增加借款 方案 2：增發(fā)股票 資金總額 9600 9600 其中：股本 4000 5600 銀行借款 4000 2400 其他債務(wù) 1600 1600 息稅前利潤(rùn) 減：利息 稅前利潤(rùn) 減：所得稅 稅后利潤(rùn) 權(quán)益資本稅后利潤(rùn)率 /4000 /5600 作業(yè) 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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