【正文】 保險期限與主險相同。 （ 1）保險責(zé)任 （ 2）除外責(zé)任 （ 3）合同解除約定 房地產(chǎn)信用和保證保險 保險公司提供的保證業(yè)務(wù)是由保險人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，它并不是完全意義上的保險業(yè)務(wù)，而且，保險人履行擔(dān)保義務(wù)的前提必須是被保證人無法補償權(quán)利人的經(jīng)濟損失，并非以被保證人的作為或不作為給權(quán)利人所造成的經(jīng)濟損失為前提。 信用保險是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。v 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)，是義務(wù)人以自己的信用風(fēng)險為保險標(biāo)的向保險人投保，保險人承保時必須進行嚴(yán)格的資信調(diào)查，并采取相應(yīng)的保全措施。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)包括合同保證保險、住宅質(zhì)量保證保險和貸款購房保證保險。 1）合同保證保險 合同保證保險，也稱為履約保證保險。它承保因被保證人不履行各種合同義務(wù)而造成權(quán)利人的經(jīng)濟損失。其中最普遍的就是建筑工程承包合同保險。 其中包括：（ 1）履行合同保證保險；（ 2）投標(biāo)保證保險；（ 3）預(yù)付款保證保險；（ 4）維修保證保險。 住宅質(zhì)量保證保險也叫 “潛在缺陷保險 ”（inherent defect insurance， IDI），或是建筑工程質(zhì)量保險，是國際上已經(jīng)成熟的保險制度，主要承?？⒐を炇罩掌?10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給消費者造成的損失。保險公司在賠償后，取得代位追償?shù)臋?quán)力，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究設(shè)計、施工單位的責(zé)任。 住宅質(zhì)量保證保險在我國是新險種，還處于探索階段。 2023年年底，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心和中國人民財產(chǎn)保險公司聯(lián)手推出了住宅質(zhì)量保證保險。 我國的貸款購房保證保險起于 1998年的華泰財險公司和太平洋保險公司的貸款購房保證保險。其條款規(guī)定，保險責(zé)任為 “由于被保險人因故未按貸款合同規(guī)定，連續(xù) 6個月未償還貸款本息，而使權(quán)利人的利益受到損害，屬于保險責(zé)任 ”。由于該條款保險責(zé)任范圍過寬，保險公司風(fēng)險過大，所以， 1998年 10月人民銀行保險司做出了暫停辦理該保險的規(guī)定。 目前，我國房地產(chǎn)貸款保險主要有個人貸款抵押房屋保險和各類人身保險。 （二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險是權(quán)利人以義務(wù)人的信用為保險標(biāo)的投保的保險。 它是保險人為賣方進行的各種形式的延期付款行為所提供的保險業(yè)務(wù)。 這是保險人為貸款方的利益而設(shè)計的商業(yè)信用保險。 房地產(chǎn)保險的運作 房地產(chǎn)保險的投保與承保 ：投保人填寫投保單 投保是消費者向保險人發(fā)出購買保險產(chǎn)品的要約的過程。 投保人是在各種信息的刺激下做出投保的決策的，而且他們愿意向資金雄厚、管理良好、保單條款和服務(wù)能滿足其要求的保險公司及其代理人投保。 保險人的工作主要包括信息宣傳和協(xié)助投保人填妥投保單。 承保是指投保人與保險人簽訂保險合同的過程。 （ 1）承保工作的程序 接受投保單、審核驗險、接受業(yè)務(wù)、繕制單證、投保人簽收保險合同等步驟。 （ 2）核保的內(nèi)容 核保是保險人業(yè)務(wù)選擇的關(guān)鍵，通過核?？梢苑乐狗强杀ｏL(fēng)險的帶入，去除不合格的保險標(biāo)的，同時準(zhǔn)確估計風(fēng)險程度，提高承保質(zhì)量。核保的內(nèi)容主要包括：審查投保人資格、審核保險標(biāo)的、保險金額、確定保險費率、審核被保險人的信譽。 房地產(chǎn)保險的防災(zāi)、防損 防災(zāi)防損是保險經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，它可以預(yù)防和減少保險事故的發(fā)生，維護人民生命財產(chǎn)的安全，減少社會財富的損失，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。 保險防災(zāi)防損 ，是指保險人與被保險人對所承保的保險標(biāo)的采取各種技術(shù)組織措施，預(yù)防和減少災(zāi)害事故的發(fā)生，及在保險事故發(fā)生后盡可能地減少事故的損失。 保險防災(zāi)防損是社會防災(zāi)防損的一部分，具有下列特點：（ 1）防災(zāi)的主體是保險企業(yè)。（ 2）防災(zāi)的對象是保險標(biāo)的，其覆蓋面較小。（ 3）防災(zāi)的依據(jù)是保險合同的約定。（ 4）防災(zāi)的手段是向投保人提出建議促使其整改，對不接受建議的被保險人只能解除合同或不予續(xù)保。 既然保險防災(zāi)防損是社會防災(zāi)防損的一部分，而且監(jiān)督手段力度有限，所以，保險防災(zāi)防損的首要工作是加強與社會防災(zāi)防損部門的聯(lián)系和合作；進行防災(zāi)防損宣傳；做好防災(zāi)措施的落實和經(jīng)常檢查；參與搶險救災(zāi)；及時處理不安全因素和事故隱患；撥付防災(zāi)防損費用等。 房地產(chǎn)保險的索賠與理賠 索賠 是指被保險人或受益人在保險事故發(fā)生、保險標(biāo)的遭受損失時，按照保險合同規(guī)定，向保險人請求賠償?shù)男袨椤? （ 1）發(fā)出出險通知，當(dāng)保險事故發(fā)生后，被保險人或受益人應(yīng)立即通知保險人，這是被保險方的義務(wù)之一，通常要求知道后立即通知。 （ 2）采取措施盡力救助，保險事故發(fā)生后被保險人或受益人必須盡力救助，并保護好現(xiàn)場，否則，保險人將對擴大的損失不負(fù)賠償責(zé)任。 （ 3）提供索賠文件，保險事故發(fā)生后，被保險人或受益人應(yīng)當(dāng)向保險人提供能證明和確認(rèn)保險事故性質(zhì)、原因、損失程度等材料。 （ 1）理賠的原則：保險理賠應(yīng)遵循重合同、守信用，實事求是，主動、迅速、準(zhǔn)確、合理三項原 （ 2）保險理賠的程序：接受出險通知，立案編號；審核保險責(zé)任，包括保險單是否有效，損失是否由所承保的風(fēng)險引起，損失的財產(chǎn)是否是保險財產(chǎn)，損失是否發(fā)生在保單載明的地點，損失是否發(fā)生在保險有效期內(nèi)，求償人是否有權(quán)，索賠是否有欺詐等；進行損失調(diào)查；賠償、給付保險金；損余處理；代位追償，財產(chǎn)保險可以行使該權(quán)利，而人壽保險不得行使該權(quán)利。 關(guān)鍵術(shù)語 保險 房地產(chǎn)保險 保險合同 房地產(chǎn)保險產(chǎn)品 復(fù)習(xí)思考題 、特征、性質(zhì)、職能和作用。 。 、特征和要素。 。 ？第 10章 房地產(chǎn)典當(dāng) 房地產(chǎn)典當(dāng)概述 房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)暮xv 《 典當(dāng)管理辦法 》 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的發(fā)展v 國外典當(dāng)業(yè)的發(fā)展v 我國典當(dāng)業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的特點v 與銀行貸款的區(qū)別v 與房地產(chǎn)抵押的區(qū)別 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程v 查驗房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證v 實地勘察v 估價v 確定當(dāng)金及綜合費率v 簽訂房地產(chǎn)典當(dāng)合同v 辦理登記v 收存證件、發(fā)放當(dāng)金v 還款注銷登記 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中的權(quán)利與義務(wù)v 典權(quán)人的權(quán)利167。 占有、使用、收益167。 約定的處分權(quán)167。 買留權(quán)167。 請求權(quán)167。 過期不贖回時的處分權(quán)v 典權(quán)人的義務(wù)167。 支付典價167。 妥善使用167。 故意或過失典物毀損，負(fù)責(zé)賠償167。 不可抗力毀損，責(zé)任分擔(dān)167。 繳納因典物發(fā)生的稅金v 出典人的權(quán)利167。 處分權(quán)167。 獲得典價167。 贖回權(quán)v 出典人的義務(wù)167。 交付典物167。 擔(dān)保房屋瑕疵167。 因不可抗力產(chǎn)生毀損，分擔(dān)責(zé)任 房地產(chǎn)抵押初級市場和二級市場一、房地產(chǎn)抵押初級市場 前面所講房地產(chǎn)抵押貸款就是房地產(chǎn)抵押的初級市場，它是由房地產(chǎn)抵押貸款形成的市場。第 11 章 美國次貸危機二、房地產(chǎn)抵押二級市場 房地產(chǎn)抵押二級市場是指買賣抵押房地產(chǎn)債權(quán)的市場。房地產(chǎn)購買者抵押貸款銀行證 券 投資者抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金一級市場 二級市場房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場關(guān)系圖（圖101） 房地產(chǎn)證券化是將沉淀在房地產(chǎn)上的巨大財產(chǎn)變成可流動的投資方式，吸引社會投資進行開發(fā)經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)證券化一般有兩種手段：一是房地產(chǎn)公司在金融市場直接融資，如發(fā)行股票、債券等；二是銀行將抵押的房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一些大的金融機構(gòu)，這些金融機構(gòu)將不同銀行或金融機構(gòu)抵押的房地產(chǎn)債權(quán)打包到證券市場發(fā)行債券，用在證券市場上取得的資金支持銀行或金融機構(gòu)的抵押貸款業(yè)務(wù)。 這個過程就是銀行將擁有的抵押房地產(chǎn)債權(quán)再抵押給大的金融機構(gòu)，大的金融機構(gòu)依靠其信譽和抵押房屋債權(quán)作為還款 保證到證券市場發(fā)行債券。 三、美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展 （一）萌芽階段 這一階段主要在 20世紀(jì) 50年代中期以前。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量儲蓄機構(gòu)，集中在東部地區(qū)。 聯(lián)邦政府的具體措施： （ 1）政府成立兩個保險、擔(dān)保機構(gòu)，即 1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局和 1944年成立的聯(lián)邦退伍軍人管理局。聯(lián)邦住宅管理局和聯(lián)邦退伍軍人管理局一起承擔(dān)住宅抵押貸款的保險和擔(dān)保，促進了住宅抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。權(quán)威機構(gòu)的參與、擔(dān)保，降低了違約風(fēng)險，也為二級市場的運行提供了條件。 （ 2）試建二級市場的營運機構(gòu)。 1935年美國國會授權(quán)復(fù)興金融公司籌建一家附屬于該公司的機構(gòu)，即復(fù)興金融公司抵押公司，創(chuàng)辦一個再抵押市場，但失敗了。 1938年，由聯(lián)邦政府成立聯(lián)邦全國抵押協(xié)會（ FNMA），致力于發(fā)展經(jīng)政府擔(dān)保的住宅抵押二級市場。 （二）發(fā)展階段 （ 19541968） 1954年美國國會通過一項新的法案，授權(quán)聯(lián)邦全國抵押協(xié)會從事三方面的活動： （ 1）加強 FHA和 VA擔(dān)保或保險的抵押債券在二級市場上的操作； （ 2）從事特殊支持項目的管理； （ 3）管理 1954年以前發(fā)放的抵押貸款，必要時對違約的抵押財產(chǎn)進行清算。（三）成熟階段 這一階段以 1968年美國國會通過 《 住宅和城市發(fā)展法 》 為標(biāo)志，也使抵押二級市場法制化并趨于成熟。該法規(guī)定將聯(lián)邦全國抵押協(xié)會分為政府全國抵押貸款協(xié)會（ GNMA）和聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會。政府全國抵押貸款協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部，聯(lián)邦全國抵押協(xié)會是私人公司。 1970年美國國會通過 《 緊急住宅融資法 》 ，批準(zhǔn)成立附屬于聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（ FHLB）的聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（ FHLMC），授權(quán)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機構(gòu)擔(dān)保的住宅抵押債權(quán)，促進了傳統(tǒng)二級市場的發(fā)展。 1972年這種業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展到無擔(dān)保的普通住宅抵押市場，形成了全國性的抵押二級市場。 1992年美國抵押二級市場上的債券規(guī)模已達 萬億美元，成為僅次于美國國債的第二大債券。四、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能 房地產(chǎn)抵押二級市場的存在和發(fā)展是以社會需求為基礎(chǔ)的，這是由抵押貸款銀行、證券投資者以及它在整個房地產(chǎn)市場中的地位決定的。 （一）滿足貸款銀行的需求 （二）債券投資者的投資需求 （三）房地產(chǎn)抵押二級市場在房地產(chǎn)市場中的作用 抵押二級市場的出現(xiàn)，銀行可將承做的抵押房屋的債權(quán)經(jīng)政府授權(quán)機構(gòu)的擔(dān)保在二級市場出售，利用換取的現(xiàn)金，承做新的抵押貸款。二級市場現(xiàn)金的不斷供應(yīng)促進了一級市場的穩(wěn)定發(fā)展，進而促進了市場房屋需求和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的形成與發(fā)展是同政府強有力的支持分不開的。 首先，提供具有政府權(quán)威性的保險服務(wù)和擔(dān)保服務(wù)，提高了投資者的信心。其次，通過政府成立的二級市場中介機構(gòu)，加強了對市場的調(diào)節(jié)功能，促進了債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和證券化。（以美國為例） 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行一、政府廣泛的參與 （一）加強法制化管理 如 1932年的 《 復(fù)興金融公司法 》 、 1934年的《 國民住宅法 》 、 1968年的 《 住宅和城市發(fā)展法 》、 1970年的 《 緊急住宅融資法 》 等。 （二）市場的標(biāo)準(zhǔn)化 （三）市場中介服務(wù)的政府化 （ FNMA） 抵押貸款債權(quán)投資者抵押貸款債權(quán)證券抵押貸款機構(gòu)（銀行）抵押債權(quán)證券現(xiàn)金 債券證券抵押貸款債權(quán)證券購房者抵押貸款 現(xiàn)金