【正文】 （以美國為例） 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行一、政府廣泛的參與 （一）加強法制化管理 如 1932年的 《 復(fù)興金融公司法 》 、 1934年的《 國民住宅法 》 、 1968年的 《 住宅和城市發(fā)展法 》、 1970年的 《 緊急住宅融資法 》 等。二級市場現(xiàn)金的不斷供應(yīng)促進了一級市場的穩(wěn)定發(fā)展，進而促進了市場房屋需求和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。 1972年這種業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展到無擔(dān)保的普通住宅抵押市場，形成了全國性的抵押二級市場。（三）成熟階段 這一階段以 1968年美國國會通過 《 住宅和城市發(fā)展法 》 為標(biāo)志，也使抵押二級市場法制化并趨于成熟。 （ 2）試建二級市場的營運機構(gòu)。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量儲蓄機構(gòu)，集中在東部地區(qū)。房地產(chǎn)購買者抵押貸款銀行證 券 投資者抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金一級市場 二級市場房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場關(guān)系圖（圖101） 房地產(chǎn)證券化是將沉淀在房地產(chǎn)上的巨大財產(chǎn)變成可流動的投資方式，吸引社會投資進行開發(fā)經(jīng)營活動。 交付典物167。 繳納因典物發(fā)生的稅金v 出典人的權(quán)利167。 支付典價167。 約定的處分權(quán)167。 、特征和要素。 （ 3）提供索賠文件，保險事故發(fā)生后，被保險人或受益人應(yīng)當(dāng)向保險人提供能證明和確認(rèn)保險事故性質(zhì)、原因、損失程度等材料。 既然保險防災(zāi)防損是社會防災(zāi)防損的一部分，而且監(jiān)督手段力度有限，所以，保險防災(zāi)防損的首要工作是加強與社會防災(zāi)防損部門的聯(lián)系和合作；進行防災(zāi)防損宣傳；做好防災(zāi)措施的落實和經(jīng)常檢查；參與搶險救災(zāi)；及時處理不安全因素和事故隱患；撥付防災(zāi)防損費用等。 保險防災(zāi)防損是社會防災(zāi)防損的一部分，具有下列特點：（ 1）防災(zāi)的主體是保險企業(yè)。 （ 2）核保的內(nèi)容 核保是保險人業(yè)務(wù)選擇的關(guān)鍵，通過核?？梢苑乐狗强杀ｏL(fēng)險的帶入，去除不合格的保險標(biāo)的，同時準(zhǔn)確估計風(fēng)險程度，提高承保質(zhì)量。 投保人是在各種信息的刺激下做出投保的決策的，而且他們愿意向資金雄厚、管理良好、保單條款和服務(wù)能滿足其要求的保險公司及其代理人投保。 （二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險是權(quán)利人以義務(wù)人的信用為保險標(biāo)的投保的保險。 我國的貸款購房保證保險起于 1998年的華泰財險公司和太平洋保險公司的貸款購房保證保險。 住宅質(zhì)量保證保險也叫 “潛在缺陷保險 ”（inherent defect insurance， IDI），或是建筑工程質(zhì)量保險，是國際上已經(jīng)成熟的保險制度，主要承?？⒐を炇罩掌?10年之內(nèi)，住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量事故而給消費者造成的損失。 1）合同保證保險 合同保證保險，也稱為履約保證保險。 （ 1）保險責(zé)任 （ 2）除外責(zé)任 （ 3）合同解除約定 房地產(chǎn)信用和保證保險 保險公司提供的保證業(yè)務(wù)是由保險人以保證人的身份為被保證人向權(quán)利人提供的信用擔(dān)保行為，它并不是完全意義上的保險業(yè)務(wù)，而且，保險人履行擔(dān)保義務(wù)的前提必須是被保證人無法補償權(quán)利人的經(jīng)濟損失，并非以被保證人的作為或不作為給權(quán)利人所造成的經(jīng)濟損失為前提。 該保險通常由保險人與公積金管理機構(gòu)或提供貸款的銀行簽訂合作協(xié)議，需要貸款的人在辦理貸款手續(xù)時，按要求到指定的保險公司辦理指定的保險。 （ 1）保險金額：采取變額方式確定。 在合同有效期內(nèi)，被保險人死亡，保險人按保險事故發(fā)生時的保險金額給付保險金，保險合同終止。具有繳費低廉、保障高的特點。 4）保險金額及保險費 （ 1）保險金額 由合同雙方約定，但是同一保險合同所承保的團體中每一被保險人的保險金額應(yīng)一致 。 1）保險責(zé)任 被保險人在從事建筑施工及與建筑施工相關(guān)的工作或在施工現(xiàn)場或施工期限指定的生活區(qū)域內(nèi)：（ 1）因遭受意外傷害并在 180天內(nèi)因同一原因身故，保險人按保險金額給付身故保險金，保險人對該被保險人的保險責(zé)任終止；（ 2）因遭受意外傷害并在 180天內(nèi)因同一原因身殘，保險人按殘疾程度給付保險金。 v 2023年 6月 4日，事物所向保險公司遞交出險通知書稱：事務(wù)所估價師楊某 07年 5月 31日因公務(wù)出差其間，因工作勞累，出現(xiàn)感染癥狀，于 07年6月 4日凌晨意外死亡，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及保險條款約定，本起事故屬于雇主責(zé)任險范圍，請保險公司予以理賠，申請金額為 8萬元。 雇主責(zé)任保險，是以被保險人即雇主所雇用的雇員在保險有效期內(nèi)，從事與其職業(yè)有關(guān)的工作時，由于遭受意外或患職業(yè)病所致傷殘或死亡，被保險人（雇主）根據(jù)法律或雇傭合同應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)藥費及經(jīng)濟賠償責(zé)任為承保風(fēng)險的一種責(zé)任保險。 保險責(zé)任主要包括： 在保險合同期限內(nèi)，因被保險人設(shè)計的疏忽或過失而引發(fā)工程質(zhì)量事故造成下列損失或費用，依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任 ,保險人負責(zé)賠償：建設(shè)工程本身的物質(zhì)損失；第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失；事先經(jīng)保險人書面同意的訴訟費用。 3）職業(yè)責(zé)任保險的承保與理賠 （ 1）承保：保險人在接受職業(yè)責(zé)任保險業(yè)務(wù)時只接受團體投保。建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險，是職業(yè)責(zé)任保險的一種。 1）職業(yè)責(zé)任風(fēng)險與職業(yè)責(zé)任保險 （ 1）職業(yè)責(zé)任風(fēng)險，是指從事各種專業(yè)技術(shù)工作的單位和個人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。 第七、不按被保險產(chǎn)品說明去安裝、使用或非正常狀態(tài)下使用時造成的損害事故等。 第三、被保險人所有、照管或控制的房產(chǎn)的損失。2）保險責(zé)任：3）責(zé)任免除：4）賠償處理： 房地產(chǎn)責(zé)任保險 在房屋使用過程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法由開發(fā)商承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任的風(fēng)險。請分析本案應(yīng)該如何賠付，并說明原因。 2023年 1月 16日下午，施工人員在進行土建電器切割鋼筋時，不慎將火星濺落到竹籬笆上引發(fā)火災(zāi)，造成工程重大損失。包括：交叉責(zé)任擴展條款；有限責(zé)任保證期擴展條款；原有建筑物及周圍財產(chǎn)擴展條款；震動、移動或減弱支撐擴展條款；分期付費條款等。 第九、盤點時發(fā)現(xiàn)的短缺。 第五、維修保養(yǎng)或正常檢修費用。 （ 2）除外責(zé)任： 第一、設(shè)計錯誤引起的損失和費用。如洪水、暴雨、風(fēng)暴、地陷、火災(zāi)、爆炸、雷擊等。建筑工程一切險是集財產(chǎn)損失與責(zé)任保險于一身的綜合保險。從而，當(dāng)時價值 1000元的地板，現(xiàn)在的實際價值為：100033%=330元。 被水泡了的地板這樣賠 　　地板被水深 10厘米，浸泡時間 3小時，浸泡面積 20平方米。（ 3）地震所造成的一切損失。（ 4）空中運行物體墜落以及外來建筑物或其他物體的倒塌。 。（ 4）在建房屋及建筑原材料。（ 2）下列房屋須經(jīng)投保人與保險人特別約定并在保單上注明后方可承保：與他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。 （ 2）附加險：包括盜搶保險、水管爆裂保險、破壞性地震保險等。 第二、保險人對保險標(biāo)的的下列損失也負賠償責(zé)任：在發(fā)生保險事故時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險標(biāo)的的損失；保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險財產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費用。 賠償金額 =實際損失 X（保險金額 /保險價值）：一般為一年，期滿后經(jīng)協(xié)商續(xù)保。 保險金額等于或高于保險價值時，賠償金額按實際損失計算。 第二、對下列損失保險人也負責(zé)賠償：在發(fā)生保險事故時，為搶救保險標(biāo)的或防止災(zāi)害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保險標(biāo)的的損失；保險事故發(fā)生后，被保險人為防止或減少保險財產(chǎn)的損失所支付的必要的合理的費用。 可保財產(chǎn) 不可保財產(chǎn) （ 1）財產(chǎn)保險基本險： 第一、由于下列原因所造成的保險標(biāo)的的損失，保險人按照保險條款的約定負責(zé)賠償： 1）火災(zāi)。 請用保險原理分析此案例。前述事實表明，印刷廠對 A公司租賃合同到期后繼續(xù)使用廠房行為是認(rèn)可的，雙方之間達成了延長租賃合同至 2023年 2月 10日終止的口頭協(xié)議。本案中， A公司于 2023年 1月 2日向印刷廠租借廠房，租期為一年，根據(jù) 《 合同法 》 第 212條的規(guī)定， “租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同 ”， A公司享有對承租廠房 “使用 ”及 “收益 ”的權(quán)利，因此在本案中， A公司投保時，對廠房具保險利益，保險合同合法有效。次年1月 2日至 18日間，印刷廠多次與 A公司交涉，催促其盡快搬走，而 A公司經(jīng)理多次向印刷廠解釋，并表示愿意支付違約金。 順序分?jǐn)傊? v 　　按出單時間順序賠償，先出單的公司在其保險限額內(nèi)賠償，后出單的公司只在其損失額超出前家公司的保險額時，再在其保險限額內(nèi)賠償超出部分，如果在有其他保險公司承包，那么依據(jù)時間順序按照此方法順推下去。（ 1）比例責(zé)任制 v 　　比例責(zé)任制又稱保險金額比例分?jǐn)傊?，是各保險人按各自單獨承保的保險金額占總保險金額的比例來分?jǐn)偙ｋU事故損失的方式。 代位追償權(quán)取得的條件： 保險責(zé)任范圍 由第三者責(zé)任造成 先賠償，后追償 （ 1）權(quán)利代位 保險標(biāo)的發(fā)生保險事故所致?lián)p失依法應(yīng)由第三者承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任，保險人自向被保險人支付保險賠償金之日起，相應(yīng)取得對第三者在保險賠償金額范圍內(nèi)的請求賠償?shù)臋?quán)利。 （ 2）損害補償原則的實施 損害補償原則，一方面通過法律、法規(guī)和條例約束與監(jiān)督保險人履約；另一方面通過多種方式限制賠償金額。因此，意外事故屬于決定性、支配性的原因，是導(dǎo)致被保險人死亡的近因。v 保險車輛 遭受暴雨泡浸氣缸進水，強行啟動發(fā)動機導(dǎo)致發(fā)動機受損，近因是強行啟動發(fā)動機，暴雨并不必然導(dǎo)致發(fā)動機受損而不是近因 v 著名的艾思寧頓訴意外保險公司案。近因原則是指保險賠償與保險金給付是以造成保險標(biāo)的損害后果的近因必須是保險責(zé)任事故為先決條件。的，合同無效。被保險人具有保險利益。 （ 2）信用（保證）保險，信用、保證保險的保險標(biāo)的是信用行為，由于義務(wù)人的失信會給權(quán)利人造成經(jīng)濟損失，所以，權(quán)利人或義務(wù)人對這種信用行為都具有保險利益。 （ 3）財產(chǎn)保管人對其所保管的財產(chǎn)具有保險利益。保險利益原則是指投保人或被保險人對保險標(biāo)的在訂立保險合同時或合同履行過程中必須具有保險利益。從保險代理關(guān)系上講，保險代理人是以保險人的名義進行代理行為，這可視為保險人的棄權(quán)行為。v 關(guān)于棄權(quán)與禁止反言的問題，往往涉及到保險人、代理人和投保人三者之間的關(guān)系。保險中的保證是指被保險人允諾對某一事情的作為或不作為，以及擔(dān)保某一事項的真實性。 處理方式： 一是宣布合同條款無效。167。例如如房屋權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、形狀等v 保險合同訂立以后，危險狀況增加時及時告知保險人。 3. 內(nèi)容： 最大誠信原則的內(nèi)容包括告知、保證和棄權(quán)與禁止反言。 房地產(chǎn)保險訂立的基本原則 保險基本原則是保險的行為準(zhǔn)則，是維護保險雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的準(zhǔn)則。 投保人和被保險人分離的情況：為他人利益投保v 受益人：只適用于人身保險。 訂立合同、支付保費v 被保險人：指享有保險金請求權(quán)的人。 保險人的權(quán)利167。：如施工人員在房屋建造過程中面臨著遭受意外傷害的風(fēng)險。 房地產(chǎn)保險概述v 自然原因：如火災(zāi)、地震、臺風(fēng)v 社會原因：167。 保險基金具有下列特點： 實現(xiàn)的。它包括： （ 1）財政性的分配職能 （ 2）金融性的融資職能 （ 3）防災(zāi)防損職能 （ 4）社會管理職能 第一節(jié) 保險基本理論（二）保險的作用 保險的作用是指保險在國民經(jīng)濟中執(zhí)行其職能所產(chǎn)生的社會效應(yīng)。 （ 2）經(jīng)濟