【正文】 （二）市場的標(biāo)準(zhǔn)化 （三）市場中介服務(wù)的政府化 （ FNMA） 抵押貸款債權(quán)投資者抵押貸款債權(quán)證券抵押貸款機(jī)構(gòu)（銀行）抵押債權(quán)證券現(xiàn)金 債券證券抵押貸款債權(quán)證券購房者抵押貸款 現(xiàn)金。其次，通過政府成立的二級市場中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對市場的調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)了債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和證券化。 房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的形成與發(fā)展是同政府強(qiáng)有力的支持分不開的。 （一）滿足貸款銀行的需求 （二）債券投資者的投資需求 （三）房地產(chǎn)抵押二級市場在房地產(chǎn)市場中的作用 抵押二級市場的出現(xiàn)，銀行可將承做的抵押房屋的債權(quán)經(jīng)政府授權(quán)機(jī)構(gòu)的擔(dān)保在二級市場出售，利用換取的現(xiàn)金，承做新的抵押貸款。 1992年美國抵押二級市場上的債券規(guī)模已達(dá) 萬億美元，成為僅次于美國國債的第二大債券。 1970年美國國會(huì)通過 《 緊急住宅融資法 》 ，批準(zhǔn)成立附屬于聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（ FHLB）的聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（ FHLMC），授權(quán)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)的經(jīng)其他政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住宅抵押債權(quán)，促進(jìn)了傳統(tǒng)二級市場的發(fā)展。該法規(guī)定將聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)分為政府全國抵押貸款協(xié)會(huì)（ GNMA）和聯(lián)邦全國抵押貸款協(xié)會(huì)。 （二）發(fā)展階段 （ 19541968） 1954年美國國會(huì)通過一項(xiàng)新的法案，授權(quán)聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)從事三方面的活動(dòng)： （ 1）加強(qiáng) FHA和 VA擔(dān)保或保險(xiǎn)的抵押債券在二級市場上的操作； （ 2）從事特殊支持項(xiàng)目的管理； （ 3）管理 1954年以前發(fā)放的抵押貸款，必要時(shí)對違約的抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算。 1935年美國國會(huì)授權(quán)復(fù)興金融公司籌建一家附屬于該公司的機(jī)構(gòu)，即復(fù)興金融公司抵押公司，創(chuàng)辦一個(gè)再抵押市場，但失敗了。權(quán)威機(jī)構(gòu)的參與、擔(dān)保，降低了違約風(fēng)險(xiǎn)，也為二級市場的運(yùn)行提供了條件。 聯(lián)邦政府的具體措施： （ 1）政府成立兩個(gè)保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)，即 1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局和 1944年成立的聯(lián)邦退伍軍人管理局。 三、美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展 （一）萌芽階段 這一階段主要在 20世紀(jì) 50年代中期以前。 房地產(chǎn)證券化一般有兩種手段：一是房地產(chǎn)公司在金融市場直接融資，如發(fā)行股票、債券等；二是銀行將抵押的房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一些大的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)將不同銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押的房地產(chǎn)債權(quán)打包到證券市場發(fā)行債券，用在證券市場上取得的資金支持銀行或金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款業(yè)務(wù)。第 11 章 美國次貸危機(jī)二、房地產(chǎn)抵押二級市場 房地產(chǎn)抵押二級市場是指買賣抵押房地產(chǎn)債權(quán)的市場。 擔(dān)保房屋瑕疵167。 贖回權(quán)v 出典人的義務(wù)167。 處分權(quán)167。 不可抗力毀損，責(zé)任分擔(dān)167。 妥善使用167。 過期不贖回時(shí)的處分權(quán)v 典權(quán)人的義務(wù)167。 買留權(quán)167。 占有、使用、收益167。 。 。 （ 1）理賠的原則：保險(xiǎn)理賠應(yīng)遵循重合同、守信用，實(shí)事求是，主動(dòng)、迅速、準(zhǔn)確、合理三項(xiàng)原 （ 2）保險(xiǎn)理賠的程序：接受出險(xiǎn)通知，立案編號；審核保險(xiǎn)責(zé)任，包括保險(xiǎn)單是否有效，損失是否由所承保的風(fēng)險(xiǎn)引起，損失的財(cái)產(chǎn)是否是保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)，損失是否發(fā)生在保單載明的地點(diǎn)，損失是否發(fā)生在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，求償人是否有權(quán)，索賠是否有欺詐等；進(jìn)行損失調(diào)查；賠償、給付保險(xiǎn)金；損余處理；代位追償，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)可以行使該權(quán)利，而人壽保險(xiǎn)不得行使該權(quán)利。 （ 2）采取措施盡力救助，保險(xiǎn)事故發(fā)生后被保險(xiǎn)人或受益人必須盡力救助，并保護(hù)好現(xiàn)場，否則，保險(xiǎn)人將對擴(kuò)大的損失不負(fù)賠償責(zé)任。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的索賠與理賠 索賠 是指被保險(xiǎn)人或受益人在保險(xiǎn)事故發(fā)生、保險(xiǎn)標(biāo)的遭受損失時(shí)，按照保險(xiǎn)合同規(guī)定，向保險(xiǎn)人請求賠償?shù)男袨?。?4）防災(zāi)的手段是向投保人提出建議促使其整改，對不接受建議的被保險(xiǎn)人只能解除合同或不予續(xù)保。（ 2）防災(zāi)的對象是保險(xiǎn)標(biāo)的，其覆蓋面較小。 保險(xiǎn)防災(zāi)防損 ，是指保險(xiǎn)人與被保險(xiǎn)人對所承保的保險(xiǎn)標(biāo)的采取各種技術(shù)組織措施，預(yù)防和減少災(zāi)害事故的發(fā)生，及在保險(xiǎn)事故發(fā)生后盡可能地減少事故的損失。核保的內(nèi)容主要包括：審查投保人資格、審核保險(xiǎn)標(biāo)的、保險(xiǎn)金額、確定保險(xiǎn)費(fèi)率、審核被保險(xiǎn)人的信譽(yù)。 （ 1）承保工作的程序 接受投保單、審核驗(yàn)險(xiǎn)、接受業(yè)務(wù)、繕制單證、投保人簽收保險(xiǎn)合同等步驟。 保險(xiǎn)人的工作主要包括信息宣傳和協(xié)助投保人填妥投保單。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保與承保 ：投保人填寫投保單 投保是消費(fèi)者向保險(xiǎn)人發(fā)出購買保險(xiǎn)產(chǎn)品的要約的過程。 它是保險(xiǎn)人為賣方進(jìn)行的各種形式的延期付款行為所提供的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。 目前，我國房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)和各類人身保險(xiǎn)。其條款規(guī)定，保險(xiǎn)責(zé)任為 “由于被保險(xiǎn)人因故未按貸款合同規(guī)定，連續(xù) 6個(gè)月未償還貸款本息，而使權(quán)利人的利益受到損害，屬于保險(xiǎn)責(zé)任 ”。 2023年年底，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心和中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司聯(lián)手推出了住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司在賠償后，取得代位追償?shù)臋?quán)力，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究設(shè)計(jì)、施工單位的責(zé)任。 其中包括：（ 1）履行合同保證保險(xiǎn)；（ 2）投標(biāo)保證保險(xiǎn)；（ 3）預(yù)付款保證保險(xiǎn)；（ 4）維修保證保險(xiǎn)。它承保因被保證人不履行各種合同義務(wù)而造成權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù)包括合同保證保險(xiǎn)、住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)和貸款購房保證保險(xiǎn)。 信用保險(xiǎn)是根據(jù)權(quán)利人的要求，擔(dān)保被保證人信用的行為。 （ 1）投保人與被保險(xiǎn)人 （ 2）保險(xiǎn)責(zé)任 （ 3）除外責(zé)任 （ 4）保險(xiǎn)期間 （ 5）保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi) （ 6）受益人 （ 7）投保人解除合同的約定 2）失業(yè)特別附約 這是公積金貸款者定期壽險(xiǎn)的附加條款，其被保險(xiǎn)人、投保人和保險(xiǎn)期限與主險(xiǎn)相同。 申請公積金貸款的個(gè)人必須購買貸款房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款者定期壽險(xiǎn)和失業(yè)特別附約兩種主險(xiǎn)和一種附加險(xiǎn)。（ 2）保險(xiǎn)費(fèi)支付方式：保險(xiǎn)費(fèi)的支付可以選擇躉繳或年均繳的方式，在年均繳費(fèi)的方式下，繳費(fèi)期限與保險(xiǎn)期限相同。第一年的保險(xiǎn)金額為貸款人提供給被保險(xiǎn)人的貸款本金；以后，隨著貸款的逐年償還，保險(xiǎn)金額逐年降低。 4）保險(xiǎn)金額及保險(xiǎn)費(fèi) 。 3）保險(xiǎn)期限。 2）保險(xiǎn)責(zé)任 。 1）投保人與被保險(xiǎn)人 （ 1）被保險(xiǎn)人 年齡在 18周歲至 55周歲，身體健康，符合中國人民銀行 《 個(gè)人住房貸款管理辦法 》 規(guī)定的貸款條件，貸款期限屆滿后年齡不超過 70周歲者，均可作為被保險(xiǎn)人。 ：借款人人身意外傷害保險(xiǎn) 這是一種以貸款購房者為被保險(xiǎn)人，以死亡為給付保險(xiǎn)金條件的定期壽險(xiǎn)。 （ 2）保險(xiǎn)費(fèi)繳存及計(jì)費(fèi)方式 保險(xiǎn)費(fèi)可以從按被保險(xiǎn)人人數(shù)、建筑工程項(xiàng)目總造價(jià)、建筑施工總面積計(jì)收的三種方式中選擇一種，并一次繳清。 3）保險(xiǎn)期限 分為一年或根據(jù)施工項(xiàng)目期限的長短確定兩種。 2）投保人及被保險(xiǎn)人 （ 1）被保險(xiǎn)人 本保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人為在建筑施工現(xiàn)場從事管理和作業(yè)并與施工企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系的人員。它具有保費(fèi)低廉、保障性強(qiáng)、期限靈活、選擇性強(qiáng)的特點(diǎn) 。v 　　根據(jù)沛縣人民醫(yī)院醫(yī)務(wù)科出具的死亡醫(yī)學(xué)證明書記載，死亡原因?yàn)樾脑宰渌馈? 條款第三條除外責(zé)任第（ 2）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定：被雇人員由于疾病、傳染病、分娩流產(chǎn)以及因這些疾病而施行內(nèi)外科治療手術(shù)所致的傷殘或死亡不在保險(xiǎn)賠償范圍之內(nèi)。 1）雇主責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍 2）雇主責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率 3）雇主責(zé)任保險(xiǎn)的賠償 4）雇主責(zé)任保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)v 2023年 5月 17日江蘇徐州 B房地產(chǎn)中介事務(wù)所向中國 A財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州中心支公司（保險(xiǎn)公司）投保估價(jià)師責(zé)任險(xiǎn)，保單擴(kuò)展條款雇主責(zé)任險(xiǎn)，雇主責(zé)任險(xiǎn)保單記載：保險(xiǎn)期限為 07年 5月 18日至 08年 5月 18日，死亡賠償限額為 8萬元。 保險(xiǎn)責(zé)任為： 在保險(xiǎn)期限或追溯期內(nèi) ,被保險(xiǎn)人在中華人民共和國境內(nèi)（不包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開展工程監(jiān)理業(yè)務(wù)時(shí)，因過失未能履行委托監(jiān)理合同中約定的監(jiān)理義務(wù)或發(fā)出錯(cuò)誤指令導(dǎo)致所監(jiān)理的建設(shè)工程發(fā)生工程質(zhì)量事故，而給委托人造成經(jīng)濟(jì)損失，在保險(xiǎn)期限內(nèi)，由委托人首次向被保險(xiǎn)人提出索賠申請，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償。 保險(xiǎn)期限： 保險(xiǎn)責(zé)任自被保險(xiǎn)人所設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目在工地動(dòng)工或用于被保險(xiǎn)人所設(shè)計(jì)的工程項(xiàng)目的材料、設(shè)備運(yùn)抵工地之時(shí)起始，至工程竣工驗(yàn)收合格期滿三年之日終止。 （ 1）建設(shè)工程設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn) 該保險(xiǎn)主要承保經(jīng)國家建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，取得相應(yīng)資質(zhì)證書并經(jīng)工商行政管理部門注冊登記成立的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的單項(xiàng)建設(shè)工程。 （ 2）理賠：當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生并引起索賠時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審查，履行賠償責(zé)任。 （ 2）以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式：即保險(xiǎn)人僅對在保險(xiǎn)有效期限內(nèi)發(fā)生的職業(yè)責(zé)任事故而引起的索賠負(fù)責(zé)，而不論受害方是否在保險(xiǎn)有效期內(nèi)提出索賠，它實(shí)質(zhì)是將保險(xiǎn)有效期限延長了。它承保因建筑師、工程技術(shù)人員的過失而造成合同對方或他人財(cái)產(chǎn)損失與人身傷害并由此導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。其承保對象不僅包括被保險(xiǎn)人及其雇員，而且包括被保險(xiǎn)人的前任及其雇員的前任。（ 2）職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 是以各種專業(yè)技術(shù)人員在從事職業(yè)技術(shù)工作時(shí)，因疏忽或過失造成合同對方或他人的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任為承保風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任保險(xiǎn)。 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要分散的職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)主要包括設(shè)計(jì)師、工程師等職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它也包括在普通職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)范疇中。 2）產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的賠償。 第六、被保險(xiǎn)房產(chǎn)本身的損失。 第四、仍在建造，其所有權(quán)仍未轉(zhuǎn)移至用戶或消費(fèi)者手中時(shí)發(fā)生的責(zé)任事故。 第二、根據(jù)勞工法律制度或雇傭合同等應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對其雇員及其有關(guān)人員的損害賠償責(zé)任。 1）產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍 （ 1）承保責(zé)任： 保險(xiǎn)人所承保的產(chǎn)品責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，是承保產(chǎn)品所造成的對消費(fèi)者或用戶及其他人的財(cái)產(chǎn)損失、人身傷亡所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，以及由此而導(dǎo)致的有關(guān)法律費(fèi)用。保證期限：___________個(gè)月1）保險(xiǎn)對象： 企事業(yè)單位或個(gè)人為其經(jīng)營的工廠、辦公樓、住宅、旅館、商店、醫(yī)院、學(xué)校、影劇院、展覽館等各種公眾活動(dòng)的場所投保該險(xiǎn)種。 v 有限責(zé)任保證期擴(kuò)展條款 (Maintenance Visits Clause)茲經(jīng)雙方同意，本保險(xiǎn)單擴(kuò)展承保以下列明的保證期內(nèi)因被保險(xiǎn)人的承包人為履行工程合同在進(jìn)行維修保養(yǎng)的過程中所造成的保險(xiǎn)工程的損失。但經(jīng)調(diào)查：核定最終凈損失額 11000000元，事故發(fā)生時(shí)實(shí)際工程造價(jià) 260000000元。后經(jīng)分析，確認(rèn)起火原因是施工人員在第十四層樓氣焊切割螺紋鋼筋頭時(shí)，產(chǎn)生的高溫金屬熔珠飛濺到第十層樓墻外排水架可燃物上，引燃竹片上后火勢蔓延成災(zāi)，屬意外火災(zāi)事故。 v 2023年 11月 21日某保險(xiǎn)公司承保深圳某廣場建筑工程一切險(xiǎn)，擴(kuò)展 “有限責(zé)任保證期條款 ”，保險(xiǎn)金額 ，建筑期從 2023年 11月 21日至 2023年 12月 31日，保證期12個(gè)月，從 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日。 ： 支付賠償、修復(fù)、重置。 建工險(xiǎn)可以根據(jù)投保人的要求，提供多種擴(kuò)展條款。 第十、檔案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價(jià)證券、圖表資料及包裝物料的損失。 第八、除另有約定外，在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)中已由工程所有人簽發(fā)完工驗(yàn)收證書或驗(yàn)收合格或?qū)嶋H占有或使用或接收的部分。 第六、領(lǐng)有公共運(yùn)輸行駛執(zhí)照的，或已由